武威：西部小城的地產(chǎn)隱憂

蘇曉明

9月9日下午，一位老人佝僂著背，走進(jìn)了甘肅省武威市鳳凰路上的一家二手房中介公司。這是他最近7天第4次來(lái)此，這位武威市古浪縣的農(nóng)民，只想進(jìn)城為兒子買一套婚房。

最終，他選擇了一套90平方米的二手房，1997年的老房子，價(jià)格36萬(wàn)。他年近6旬，為付房款拿出了一輩子積蓄，還貸了17萬(wàn)。這是他一生最大的一筆買賣。

這家中介公司的一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，這便是武威樓市的真實(shí)寫照，農(nóng)民辛苦一輩子，用了全部積蓄，再加上高額貸款，僅能買一套二手房，更別說(shuō)新的樓盤。

事實(shí)上，不只農(nóng)民，武威的房?jī)r(jià)讓很多工薪階層望而生畏。就連武威市房管局的一名科長(zhǎng)也對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，他每個(gè)月的工資是2900元，對(duì)于動(dòng)輒每平方米5000多元的房子，也備感壓力。

但武威樓市的另一個(gè)現(xiàn)象也是不容否認(rèn)的：供大于求，很多新樓盤庫(kù)存嚴(yán)重。但這并未讓高昂的房?jī)r(jià)回落。這一違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的現(xiàn)象究竟是如何形成的？

最近，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心發(fā)布中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜，武威高居全國(guó)第二，僅次于同省兄弟城市隴南。

瘋狂的土地

與古浪縣農(nóng)民花一生積蓄為兒買房不同，金羊鎮(zhèn)宋家園村的村民老楊用土地?fù)Q來(lái)了房子，他們村的地被政府征走了，政府為他們蓋房。

“養(yǎng)活了我一輩子的地沒了。”老楊心里一直高興不起來(lái)，直到現(xiàn)在還在念叨。他家中地很少，只有一畝三分。那些年他在地上種菜，送到城里去賣。

從2007年政府就下了征地通知，開了幾次村民代表大會(huì)，但他都忘記當(dāng)時(shí)說(shuō)了什么。直到兩年后政府一聲令下，開始平整土地，整個(gè)村10個(gè)小組2000多畝地?fù)u身一變成了建筑用地。

政府也給出了補(bǔ)償政策，一畝地75000元，加上26000元住房補(bǔ)貼，16歲以上的還有24000元的養(yǎng)老金。合算起來(lái)一畝地125000元。另外，政府要給農(nóng)民蓋樓房，每個(gè)人能分到40平方米，并以1250元的價(jià)格賣給農(nóng)民。

條件十分誘人，只是給農(nóng)民的所有補(bǔ)償款要充當(dāng)購(gòu)房款，多退少補(bǔ)。老楊算了一筆賬，他家3口人，能購(gòu)120平方米的房子，需要支付15萬(wàn)元，幾乎跟征地補(bǔ)償款“相互抵消”。

老楊嘆了一口氣說(shuō)，事實(shí)上他們一分錢也沒有得到，用地?fù)Q了房?，F(xiàn)如今木已成舟，大家只眼巴巴地等著屬于他們的樓房。

“土地沒了，年輕人大都進(jìn)城打工，但老人的工作卻不好找?！?8歲的老楊說(shuō)，好在這幾年武威大搞建設(shè)，他能在建筑工地打打零工，熬到60歲。60歲以后他就可以從政府領(lǐng)工資了，每個(gè)月603元。

在武威像老楊這樣家庭有很多，老楊介紹，除了宋家園，臨近的皇臺(tái)、窯溝村、新鮮村的地也被征走了，被稱作是“安居工程”。

新鮮村五組的張先生說(shuō)，土地在農(nóng)民手里不值錢，但通過(guò)國(guó)土資源局一轉(zhuǎn)手，就值錢了?！罢畯霓r(nóng)民手中征地價(jià)格一畝10萬(wàn)多元，但拍賣后的價(jià)格這幾年達(dá)到一畝300萬(wàn)元?！?/p>

去年冬天，武威產(chǎn)生了一塊“天價(jià)地”，一畝地價(jià)格拍到了450萬(wàn)。

參與拍賣的一位開發(fā)商回憶，當(dāng)時(shí)他們舉牌舉到一半就不舉了，因?yàn)槌杀咎?，無(wú)利可圖。

最終拿下這塊地的是一家甘肅的公司，據(jù)跟其熟知的一位地產(chǎn)商說(shuō)，拿到地后只搖頭，按武威樓市行情，很可能賠錢，只能在容積率上想辦法。

武威市房管局土地儲(chǔ)備中心一位人士向《中國(guó)新聞周刊》介紹，武威的地價(jià)是從2009年漲起來(lái)的，幾乎與國(guó)家一系列“打壓”房地產(chǎn)的政策同步，從2008年40萬(wàn)元/畝一路飆到現(xiàn)在每畝兩三百萬(wàn)。

這位人士稱，2009到2012年是武威房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最火爆3年，也是房?jī)r(jià)上漲最快的3年，均價(jià)從當(dāng)時(shí)每平米2000元到現(xiàn)在超過(guò)5000元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年武威農(nóng)民年人均純收入剛過(guò)6000元，為6135元。也就是說(shuō)，農(nóng)民一年才能買一平方米多一點(diǎn)。

多位開發(fā)商把武威居高不下的房?jī)r(jià)歸咎于地價(jià)的虛高?！斑@幾年武威低價(jià)瘋長(zhǎng)，開發(fā)商的利潤(rùn)空間在不斷壓縮?！?h3>特殊的土地出讓模式

武威市政府在大規(guī)模征地、賣地的同時(shí)，他們也有一套特殊的土地出讓模式。

市房管局土地儲(chǔ)備中心王寶生副主任稱，以土地?fù)Q項(xiàng)目是他們最常用的方式。武威城市基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)前期建設(shè)，因此他們?cè)谡猩桃Y的時(shí)候會(huì)提附加條件。比如拿地者必須負(fù)責(zé)修建一條道路或者治理某條河道。

這種模式從2003年開始一直持續(xù)到現(xiàn)在。

武威國(guó)土資源局在今年9月4日掛牌金羊鎮(zhèn)窯溝村的一塊土地【（2013）49號(hào)】，面積為12萬(wàn)平方公里，用于商品房建設(shè)。附加條件便是：競(jìng)得人籌資17056.8萬(wàn)元代建公益設(shè)施，竣工后能無(wú)償交付代建主管單位。

“政府沒有錢，只能利用外面的資金?！蓖鯇毶f(shuō)，政府只有能力做規(guī)劃，沒錢運(yùn)營(yíng)。土地成交后，土地出讓金扣除開發(fā)商建設(shè)公共設(shè)施的費(fèi)用，剩余上交財(cái)政。

“天一時(shí)代城”樓盤一期工程在2003年開始，當(dāng)時(shí)購(gòu)地價(jià)格為一畝14.5萬(wàn)元，但要負(fù)責(zé)修建小區(qū)門前那條路，另外小區(qū)的供水、排水等公共基礎(chǔ)設(shè)施也要自己修建。于是，天一時(shí)代城門前那條路被命名為“天一路”。

去年，武威楊家壩河治理也被納入該模式，由武威天一集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天一”）和香港的一家公司聯(lián)合治理。王寶生說(shuō)，這是窮人的辦法，“只有這些地?！?/p>

據(jù)公開資料查詢，武威市去年全年大口徑財(cái)政收入完成26.7億元，僅為蘭州市的十五分之一。

當(dāng)然開發(fā)商也會(huì)提出自己的條件，要求政府將地整理成為“五通一平”。五通即通水、通電、通路、通氣、通暖，一平為“平整土地”。

武威一位從事多年的房地產(chǎn)商介紹，從2009年開始，武威的土地市場(chǎng)極為緊俏，一塊土地掛出來(lái)，幾十家房地產(chǎn)商蜂擁而至。他說(shuō)，這其中很多人不是去拿地的，就是想通過(guò)這種方式把地價(jià)炒上去，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。

然而，房?jī)r(jià)真的高了。天一2003年進(jìn)入武威，是武威房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一股外資，帶來(lái)的新理念的同時(shí)也見證了武威房?jī)r(jià)由低到高的過(guò)程。

劉維瓊是該公司銷售部的案場(chǎng)經(jīng)理，也是10年的老員工。她介紹，2003年武威的房?jī)r(jià)在800元左右，當(dāng)時(shí)推出“天一時(shí)代城”第一期樓盤，售價(jià)每平方米998元，是整個(gè)城區(qū)最高的價(jià)格。

從2004年開始，外地開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入武威這個(gè)等待開發(fā)的城市。盡管如此，房?jī)r(jià)的漲幅也很小。劉維瓊說(shuō)：“每次開盤的漲幅都在50塊錢左右，直到2008年武威的房?jī)r(jià)也維持在2000元/平方米?！?/p>

她說(shuō)，2008年年底，國(guó)家調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，武威房?jī)r(jià)反而進(jìn)入高速增長(zhǎng)通道，每次漲500到1000元?！昂車樔?，從來(lái)沒見漲得這么快的，但銷量出奇的好，預(yù)售階段便能售罄，整個(gè)武威幾乎找不到現(xiàn)房?！?/p>

與此同時(shí)，武威市政府大規(guī)模拆遷、平整土地、招商引資，加速了地價(jià)以及房?jī)r(jià)的上升速度。2012年，恒大集團(tuán)進(jìn)入武威，正在開發(fā)“恒大綠洲”項(xiàng)目。

武威，這座位于甘肅省中部的歷史名城，曾是“絲綢之路”的要沖。作為農(nóng)業(yè)城市，武威的經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后。然而武威的房?jī)r(jià)水平卻躋身前了三甲，僅次于蘭州與天水。

價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)

在北上廣幾乎找不到5000元/平方米的房子，但對(duì)武威來(lái)說(shuō)已是高峰。

在武威公路的兩側(cè)，充滿著房地產(chǎn)的廣告，它們甚至占領(lǐng)公共汽車的車身，“盛世歐景”“融城華府”“城市花園”，名字極具誘惑。

驅(qū)車?yán)@城，整個(gè)城市幾乎被工地包圍著，到處充斥著鋼筋和混凝土的味道。新建的住宅越來(lái)越高，有的達(dá)百米，有種“欲與天公試比高”的味道。

面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，近年來(lái)，武威也出臺(tái)了一系列控制房?jī)r(jià)政策。比如從2011年開始規(guī)定，新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在7%以內(nèi)，各縣新建住房?jī)r(jià)格漲幅不得高于涼州區(qū)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)已建成的商品住房，銷售面積達(dá)不到80%的，不得批準(zhǔn)其新的開發(fā)項(xiàng)目等等。

武威市房管局市場(chǎng)科王科長(zhǎng)介紹，按照7%的標(biāo)準(zhǔn)，武威今年的商品房?jī)r(jià)格不能超過(guò)5400元/平方米。

但這些措施效果甚微，很多樓盤已超出此價(jià)位，比如位于1環(huán)路東北角的“融城華府”，均價(jià)在5600元/平方米，售樓人員表示已基本售罄。

王科長(zhǎng)對(duì)武威的房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，稱武威房地產(chǎn)公司80%是私營(yíng)企業(yè)，不存在“一拍腦袋”的盲目性，“房地產(chǎn)市場(chǎng)很健康”。

然而就在7月份，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心發(fā)布的中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜，武威高居第二，僅次于同省兄弟城市隴南。

另外，近日發(fā)布的《中國(guó)西部發(fā)展報(bào)告（2013）》藍(lán)皮書指出，2012年中國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)總投資和住宅投資分別增長(zhǎng)了20.4%和15.5%，位于全國(guó)前列；不過(guò)商品房銷售量?jī)H增長(zhǎng)了3.7%，排在全國(guó)末位。

對(duì)于這一結(jié)論，王科長(zhǎng)很不以為然，他認(rèn)為武威的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不能按城市人口計(jì)算，不能忽略縣里人們的購(gòu)買力。他說(shuō)，武威城市人口約40萬(wàn)，但整個(gè)武威市有200多萬(wàn)人；比如古浪縣、民勤縣、天?？h等等，農(nóng)村結(jié)婚都要房，這幾年農(nóng)民進(jìn)城買房確實(shí)很多。另外，與武威相鄰的金昌也有不少人前來(lái)購(gòu)買，金昌工業(yè)發(fā)達(dá)，污染嚴(yán)重。

多位開發(fā)商對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，農(nóng)民進(jìn)城買房主要集中在二手房市場(chǎng)。雖然一定程度上增加了需求量，但整個(gè)武威樓市供大于求已是不爭(zhēng)的事實(shí)。包括很多聲稱售罄的樓盤，其實(shí)只是一種銷售策略。二環(huán)周邊的樓盤幾乎賣不動(dòng)。一場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒄归_。

天一第五期項(xiàng)目“天一·國(guó)際公館”的價(jià)格促銷已經(jīng)開始。該樓盤總用地面積為12萬(wàn)平方米，建筑面積為32萬(wàn)平方米，可居住7000人，總投資10億元。

9月8日下午，星期日，在“天一·國(guó)際公館”的售樓處熙熙攘攘。劉維瓊說(shuō)，他們以每平方米4450元的價(jià)格出售了好幾套。這基本就是成本價(jià)。在供大于求的市場(chǎng)上，只能依靠“薄利多銷”。

劉維瓊算了以筆賬，目前武威的土地在260萬(wàn)元左右一畝。以3為容積率計(jì)算，平均樓面價(jià)每平方米1500元，加上2200元每平方米的建筑成本，再加上稅收以及土地整理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等等，成本約在4200元/平方米左右，這與他們銷售價(jià)相差無(wú)幾。

多位開發(fā)商表示，現(xiàn)在武威房地產(chǎn)商在打一場(chǎng)房?jī)r(jià)的保衛(wèi)戰(zhàn)，不能失守成本底線。

背后隱憂

房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)也傳遞到了武威的土地市場(chǎng)。

土地儲(chǔ)備中心副主任王寶生說(shuō)，2013年以來(lái)土地市場(chǎng)不景氣，“土地置換項(xiàng)目”的模式不再受人青睞。主要的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”，購(gòu)買力不足。

“前些日子掛出去3塊地，無(wú)人問(wèn)津?！蓖鯇毶f(shuō)，現(xiàn)有一些高層樓房的入住率也不高，尤其是武威市的東邊和北邊。

目前，武威新開樓盤多為高層，因?yàn)槭鄢鋈ゲ欢啵松偃胱〕杀揪蜁?huì)高。

土地市場(chǎng)與政府的財(cái)政緊密相連。

宋家園村的安置房項(xiàng)目是政府親自操盤，原計(jì)劃今年6月份交房，但到現(xiàn)在只是完成了樓的主體。宋家園很多村民每天都會(huì)到工地上看一看，盼著能早一天入住。

“工人們都走了，今年一年就刷了刷墻?！彼渭覉@的老楊說(shuō)，政府沒錢了。

該項(xiàng)目政府共劃撥出土地250畝，建筑面積為38萬(wàn)平方米，住宅3000多套。負(fù)責(zé)建設(shè)的宋源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理表示，政府的資金沒有到位，只能延緩工期了，“政府可能沒錢了，農(nóng)民入住要拖到明年了。”

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃还賳T介紹，武威市政府債務(wù)壓力很大。

這位官員說(shuō)，前幾年大搞建設(shè)，GDP上去了，但這幾年負(fù)面隱憂盡顯，追求短期效應(yīng)，造成土地價(jià)格飛漲，房?jī)r(jià)自然水漲船高。

2011年5月，武威作出修建新城區(qū)的規(guī)劃，包括市政府大樓、體育館、公安局、影劇院、博物館等，動(dòng)輒建筑面積上萬(wàn)平方米，投入少的也在5000萬(wàn)以上，同時(shí)提出老城區(qū)與新城區(qū)相互協(xié)調(diào)、新城跳躍發(fā)展的城市發(fā)展思路。

另外，為與新區(qū)聯(lián)動(dòng)，武威市還要開工建設(shè)城市主干道11條，總長(zhǎng)12.37公里，項(xiàng)目概算總投資2.76億元。

為了吸引人才，武威修建了金熊貓公寓，武威當(dāng)?shù)氐囊晃还賳T介紹，只要取得政府認(rèn)可，拎包入住。選拔的標(biāo)準(zhǔn)先看學(xué)歷再看能力，一般都是名校碩士、博士等?！叭绻咝Ｈ瞬艓еn題或者項(xiàng)目來(lái)的，直接提拔為副鄉(xiāng)級(jí)干部?！?/p>

2012年一年，武威招商引資項(xiàng)目達(dá)389項(xiàng)，落實(shí)到位資金390.8億元，比上年凈增293億元，是2009年18.6億元的21倍。同年，武威市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值320億元，增長(zhǎng)14.5%。

數(shù)字耀眼，但政府大手筆的投入讓債務(wù)壓力越來(lái)愈大。2013年以來(lái)，土地市場(chǎng)的慘淡更是雪上加霜?，F(xiàn)如今這些工程大都處于停工狀態(tài)。緊靠宋家園村的體育館投資5452萬(wàn)元，每天只有幾個(gè)工人在勞作，不時(shí)傳來(lái)幾聲敲打鋼筋的聲音。村民說(shuō)，這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)一年了。

新城區(qū)一座座高樓拔地而起，但街道上空曠無(wú)比，一位清潔工說(shuō)，街上垃圾很少，很輕松。夜幕降臨，新城區(qū)漆黑一片，連路燈都沒有。按照規(guī)劃，政府還將陸續(xù)在新城區(qū)修建商品房。

新城區(qū)的一位開發(fā)商憂心忡忡地說(shuō)，城里人沒人愿意來(lái)這邊，許多年后，這里會(huì)不會(huì)也成為“鬼城”？

對(duì)于武威房地產(chǎn)未來(lái)前景預(yù)測(cè)，劉維瓊介紹，現(xiàn)在地產(chǎn)公司格局就是“大魚吃小魚”，很多小公司的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，就看他們還能撐多久。

劉維瓊預(yù)測(cè)不排除今年年底崩盤的可能，在銀行貸款的壓力下可能會(huì)拋盤銷售。

對(duì)于如何應(yīng)對(duì)危機(jī)，坐劉維瓊旁邊的天一集團(tuán)的銷售總監(jiān)，點(diǎn)上了一支煙，煙霧繚繞中他吐出兩個(gè)字：“血拼！”