加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析

郭世舉

摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀入手，分別從征地、前期開發(fā)費用、施工成本、借款控制與管理以及竣工和銷售階段的成本管理進行了分析。旨在與同行進行業(yè)務(wù)交流，以不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化奠定堅實的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；措施

加強成本管理是促進企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的重要手段，但成本管理必須建立在確保工程質(zhì)量和施工安全的前提下。那么作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員，應(yīng)怎樣開展這項系統(tǒng)而又復(fù)雜的工作呢？以下筆者結(jié)合自身工作實踐，通過對我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀的分析，提出幾點關(guān)于如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施。

1.分析我國房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

為了更好的加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，就必須認真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的現(xiàn)狀。就當(dāng)前來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面或多或少的存在一些不足，綜合來看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1難以對成本進行全面有效的管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，往往只重視開發(fā)之后的成本，而對于開發(fā)中的成本則不太重視，導(dǎo)致企業(yè)成本管理效果不佳。而究其根源，這主要是由于其成本管理意識淡薄，勢必會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。這種模式下的企業(yè)只重視對企業(yè)內(nèi)部的成本管理，對外在的開發(fā)過程則過于疏忽，以至于無法形成嚴(yán)密的成本管理戰(zhàn)略體系。顯然，在當(dāng)今時代，這一成本管理模式已經(jīng)難以適應(yīng)時代發(fā)在的需要。加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時間很長，因此一些成本管理人員在成本管理過程中往往難以對成本進行全面有效的控制[1]。

1.2忽視對成本管理的事前預(yù)算，沒有用長遠的眼光看問題

由于在房地產(chǎn)行業(yè)中一些企業(yè)管理者只重視開發(fā)過程中的成本控制，而在建筑開發(fā)前沒有事先對成本進行預(yù)算及制定規(guī)劃，使成本管理缺少完整的一套體系。另外，很多的企業(yè)目光短淺，只純粹的注重工程的進度及質(zhì)量，使花費的成本過大，從而造成了企業(yè)經(jīng)濟效益的降低，這種結(jié)果都還要“歸功于”管理者的成本管理體系不夠完備，沒有經(jīng)過嚴(yán)密的預(yù)算而導(dǎo)致的嚴(yán)重后果。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析

從房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀，我們可以得出，企業(yè)要想獲得經(jīng)濟效益，作為管理者就要有長遠的目光，用發(fā)展的眼光看問題，在開發(fā)房地產(chǎn)前就要對其進行準(zhǔn)確的預(yù)算，并且要做好對工程的事前和事中及事后的成本控制，建立一套完備的成本管理模式，不造成對成本的浪費，要對成本管理引起重視。具體來說，在成本管理過程中應(yīng)切實做好以下幾方面的工作[2]。

2.1征地應(yīng)謹慎

在征土?xí)r，應(yīng)對土地所在地的地理環(huán)境、人文環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境進行詳細的了解，并時刻關(guān)注國家及地方出臺的相關(guān)政策和法規(guī)，以便于及時了解最近征稅規(guī)定、拆遷及其它的新政策。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)做到胸有成竹，對土地進行科學(xué)合理的估價，以防在未來發(fā)生不可預(yù)知的財務(wù)風(fēng)險，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的成本管理水平。

2.2嚴(yán)格管控前期開發(fā)費用

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前，應(yīng)對所開發(fā)的項目進行詳細的預(yù)算，把眼光放長遠，從多種方案中選擇最優(yōu)的方案，以便于加強房地產(chǎn)項目的成本管理，提高項目的可行性。在發(fā)包過程中，應(yīng)根據(jù)最新的招標(biāo)法和規(guī)范的招標(biāo)程序科學(xué)合理的確定招標(biāo)單位。除此之外，設(shè)計階段占總成本20%到30%，因此，在對項目進行設(shè)計時應(yīng)充分的考慮成本的控制，以達到節(jié)約成本的目的，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2.2.1委托項目之前必須向設(shè)計方表明設(shè)計意圖

在我國，房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計主要由專業(yè)的設(shè)計單位進行，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)將項目委托給專業(yè)的設(shè)計單位，在項目委托之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)計方提供設(shè)計資料，并表明設(shè)計意圖，例如房屋的形狀，地理環(huán)境，綠化度，以及建筑的質(zhì)量要求等。以確保設(shè)計單位按照要求進行設(shè)計，達到最佳的設(shè)計效果，而這一過程中的成本控制，就屬于前期開發(fā)費用的控制，企業(yè)應(yīng)加強與設(shè)計方的合作和交流，一道加強設(shè)計成本的控制，才能更好的提高成本管控成效。

2.2.2對施工設(shè)計圖紙進行嚴(yán)格的審核

在施工設(shè)計圖紙“出爐”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其進行嚴(yán)格的審核，并選用最佳的設(shè)計方案，以達到節(jié)約成本和提高效益的目的。在對設(shè)計圖紙和施工方案進行審核時，就應(yīng)嚴(yán)格注意以下幾點：

第一，房屋建筑在布局位置方面的設(shè)計是否適合，例如房屋的結(jié)構(gòu)它是否順應(yīng)時代的發(fā)展潮流，以及是否深受廣大人民的喜愛，另外，環(huán)境是否優(yōu)美，綠化率的大小等，這幾對于售房率的提高至關(guān)重要。尤其是隨著人們生活水平的提高，在居住方面的要求也變得更加豐富多彩，如何才能更好的滿足顧客的需要而又能確保企業(yè)的經(jīng)濟效益，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的共同的困惑。因而必須加強設(shè)計圖紙和方案的審核；才能更好的解決這一難題。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)審核該設(shè)計是否經(jīng)濟性，當(dāng)在審核過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案不合理時，對出現(xiàn)的問題就要及時的改正，使設(shè)計方案達到最優(yōu)化，從而盡可能確保工程保質(zhì)保量的完成[3]。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工過程中應(yīng)嚴(yán)格的進行成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)選擇施工單位后，應(yīng)與施工單位簽訂工程合同，在合同中雙發(fā)應(yīng)約定相關(guān)事項，以避免雙發(fā)出現(xiàn)后續(xù)矛盾。合同主要包括以下條款，首先應(yīng)寫明施工要求，即工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，工期竣工日期，以及違反約定的違約金等條款。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對施工場地的監(jiān)督，并且在嚴(yán)格把關(guān)施工場地時，應(yīng)嚴(yán)抓建筑材料的質(zhì)量以及價格是否合理，另外，還應(yīng)在確保質(zhì)量的前提下狠抓進度，避免工程出現(xiàn)誤工現(xiàn)象，從而違反交房約定。

2.4應(yīng)嚴(yán)格對借款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)減少成本就應(yīng)限制借款，在負債過程中房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)支付利息，由于利息支出屬于間接開發(fā)費用，因此我們應(yīng)合理的運用資金，減少負債的發(fā)生。

2.5企業(yè)需對竣工工程質(zhì)量進行嚴(yán)格審核

當(dāng)房屋工程完工后，作為企業(yè)應(yīng)做好對工程的驗收工作，檢查工程質(zhì)量是否合格，只有質(zhì)量達標(biāo)的工程才能交付使用，確保自身利益和竣工交付的物業(yè)合格，避免不必要的維修費用支出，這不僅是有效控制成本的重要舉措，也是提高房屋建筑工程質(zhì)量和保障人民生命財產(chǎn)安全的重要舉措。

2.6在銷售階段加大成本控制力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)都是采取期房預(yù)售，如能縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險 ，就等于減少籌集資金的利息支出，還能保證企業(yè)有充分的現(xiàn)金流，對企業(yè)的發(fā)展將是很大的資支持。由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響很大，預(yù)售定價策略尤其重要。銷售上也要精心策劃，比如做一些電視或電臺宣傳等，對銷售人員實行績效掛鉤提高售房的積極性，還有交給有專業(yè)水準(zhǔn)的銷售企業(yè)代銷，因此縮短銷售時間是實現(xiàn)低成本和可持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)先戰(zhàn)略[4]。

3.結(jié)語

綜上所述，對如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進行分析具有十分重要的意義。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員，應(yīng)致力于自身專業(yè)技術(shù)水平的提升，并確保整個成本控制工作始終貫穿著工程的全階段，做好對成本的管理與控制，不僅有利于我們提高工程的質(zhì)量，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，而且還能提高企業(yè)的市場競爭力，從而更好的適應(yīng)時代發(fā)展的需要。（作者單位：鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1]孫軍.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提升企業(yè)核心競爭力[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011，05：75-76.

[2]施欣言.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，20：108+107.

[3]孫光新.淺析加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的途徑[J].黑龍江科技信息，2009，34：146.

[4]朱磊.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有益探索[J].金融經(jīng)濟，2012，22：195-197.