A股房企融資曙光初現(xiàn)

龔小鋒

股市如棋局局新，7月充斥著A股房企停牌潮與再融資開(kāi)閘傳聞，8月初停牌月余的新湖中寶和海印股份雙雙拋出了融資預(yù)案。在7月A股上市房企密集停牌之后，沉寂3年的房企再融資曙光初現(xiàn)。

自2010年10月以來(lái)，A股上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。但進(jìn)入今年7月份以來(lái)，從金豐投資停牌開(kāi)始，陸續(xù)有宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份等多家房企因籌劃重大事項(xiàng)停牌。除綠地收購(gòu)金豐的重大資產(chǎn)重組之外，多數(shù)是直接再融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

如今兩家上市房企同時(shí)拋出定增計(jì)劃，并且融資額達(dá)到幾十億元。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在政策口徑未變情況下，實(shí)際審核已經(jīng)有所松動(dòng)，尤其有保障房項(xiàng)目的房企，最有可能深度試水再融資，這使得新一輪房企再融資閘門有望“結(jié)構(gòu)性”開(kāi)閘。

兩房企拋再融資預(yù)案

停牌近一個(gè)月的浙江新湖中寶，8月1日晚間，突然宣布定向配股計(jì)劃，擬以不低于每股3.07元，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)17.91億股，融資總額不超過(guò)55億元，主要用于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

8月2日，廣東海印股份也拋出定向增發(fā)預(yù)案，擬向公司控股股東廣州海印集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)10名的特定投資者發(fā)行不超過(guò)1億股的股份，發(fā)行價(jià)格不低于8.34元/股，預(yù)計(jì)募集資金8.34億元。此次募集資金用于廣州國(guó)際商品展貿(mào)城——國(guó)際汽車展覽交易中心項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

方案發(fā)布后，市場(chǎng)將其與新湖中寶的定增方案并列，作為房企再融資開(kāi)閘的重要信號(hào)予以解讀。有趣的是，被市場(chǎng)歸屬于商業(yè)地產(chǎn)板塊的海印股份，卻在極力撇清與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，這被解讀成為其定增鋪路。

但8月2日，海印股份卻以“因媒體報(bào)道了與廣東海印機(jī)關(guān)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票有關(guān)的信息”為由臨時(shí)停牌。

8月2日，海印股份的董秘潘尉對(duì)廣州媒體表示：“公司定位是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，不是房地產(chǎn)企業(yè)。此次增發(fā)無(wú)關(guān)房企再融資。”但記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，海印股份在2012年年報(bào)自述2013年重點(diǎn)開(kāi)展的工作時(shí)，主要表述了兩塊，其中一塊即為“商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。海印如此表態(tài)，可見(jiàn)當(dāng)下市場(chǎng)敏感度。

風(fēng)生則水起。近期，地產(chǎn)股經(jīng)常受到再融資傳言、高層表態(tài)和政策面的影響而出現(xiàn)震蕩。8月2日，兩房企的定向方案使得A股房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅上漲，剛復(fù)牌的新湖中寶漲停。

自2010年以來(lái)，為響應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)，數(shù)十家房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案被終止實(shí)施。

而今年7月以來(lái)，多家停牌房企中首現(xiàn)正式公布再融資預(yù)案，印證了房企再融資重新開(kāi)閘傳聞非虛。

“具體能否通過(guò)，還需要等證監(jiān)會(huì)審核結(jié)果，但這對(duì)于地產(chǎn)股本身是個(gè)好事?！眹?guó)金證券財(cái)富管理中心分析師孫宏廷告訴記者，該增發(fā)方案能夠推出，說(shuō)明房企再融資有條件放開(kāi)，正在逐步成行。

或借道保障房

融資預(yù)案是否能通過(guò)，A股再融資會(huì)否再開(kāi)閘，顯然是當(dāng)前的焦點(diǎn)。在嚴(yán)控之下，此前多次未通過(guò)再融資的海印股份就深知其中艱難。

并不是所有再融資都會(huì)得以放行。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，所以海印控股關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)再融資能否通過(guò)不好判斷，但對(duì)保障房項(xiàng)目就態(tài)度鮮明。我們也一直比較關(guān)注新湖中寶，因?yàn)檫@次新湖再融資方案僅限于舊城改造項(xiàng)目，并未涉及其他普通商品住宅項(xiàng)目，所以確實(shí)有通過(guò)的可能。”孫宏廷表示。

根據(jù)監(jiān)管層近期表述，再融資有望借道國(guó)家支持的保障房和舊改項(xiàng)目進(jìn)行突破，因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、盤活存量的政策方向。

今年6月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理提出研究部署加快棚戶區(qū)改造。7月30日，中共中央召開(kāi)政治局會(huì)議提出：“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

態(tài)度更加鮮明的是，8月2日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在收市后的記者會(huì)上強(qiáng)調(diào)，涉及棚戶區(qū)改造的再融資與居民住宅項(xiàng)目不同，涉及居民住房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)再融資依然被嚴(yán)格限制，需要依據(jù)國(guó)土資源部出具的認(rèn)定意見(jiàn)，來(lái)對(duì)這些再融資進(jìn)行行政審核。

新湖中寶近期公告表示：“把握國(guó)家政策導(dǎo)向，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，本次所需資金量較大……因此，通過(guò)本次非公開(kāi)發(fā)行，將拓寬公司的融資渠道及項(xiàng)目投資資金來(lái)源，保證棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利實(shí)施。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，預(yù)計(jì)接下來(lái)?yè)碛斜Ｕ戏亢团f改項(xiàng)目的房企將受益，尤其是不少A股上市房企舊改項(xiàng)目體量龐大。華夏幸福、冠城大通、福星股份、招商地產(chǎn)等均有大量舊改項(xiàng)目，萬(wàn)科舊改項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)300萬(wàn)平米，保利地產(chǎn)的舊改計(jì)劃投資額超300億元，金地集團(tuán)舊改計(jì)劃投資也超過(guò)100億元。

全面放開(kāi)仍無(wú)望

結(jié)構(gòu)性放開(kāi)，并不意味著再融資或充足地全面開(kāi)閘。此前綠地借殼金豐欲A股上市，目前仍無(wú)定論。8月2日，證監(jiān)會(huì)再度提及對(duì)房企再融資的態(tài)度未變，即仍遵循國(guó)務(wù)院2010年和2013年的穩(wěn)健要求，對(duì)于存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

張磊表示，短期內(nèi)房企再融資沒(méi)看到放行的跡象，如放開(kāi)必定招致地價(jià)和房?jī)r(jià)的全面上漲，這是決策層絕不愿意看到的。而國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普董事符蓓日前提醒，目前不是房企再融資開(kāi)閘最好時(shí)機(jī)，因?yàn)閮?nèi)地樓市依然非?；馃幔科筚I地積極，一線城市更頻現(xiàn)新地王，政府不應(yīng)在此時(shí)火上加油。

孫宏廷說(shuō)，如只是結(jié)構(gòu)性放開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身影響影響并不算太大。因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)和舊改項(xiàng)目存在周轉(zhuǎn)慢、毛利低的缺陷，多數(shù)房企不可能深度參與。

但這一消息或?qū)劾劾鄣腁股中小房企形成一定利好。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，A股房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企發(fā)布2013年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告， 20家中小房企均是“預(yù)虧”，占比32.79%。此前萬(wàn)好萬(wàn)家公布其重組預(yù)案，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工，這也是今年A股首例房企退出。

中銀國(guó)際認(rèn)為，再融資放開(kāi)傳聞，對(duì)板塊估值修復(fù)有利。在低估值和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性的支持下，預(yù)期下半年走勢(shì)震蕩盤升。