我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資困境及方式創(chuàng)新

林偉國(guó)

摘 要：文章分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資的現(xiàn)狀，并針對(duì)現(xiàn)狀中存在的一些困境，探究了解決這些困境的創(chuàng)新途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銀行融資困境；創(chuàng)新途徑

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）23-0029-02

當(dāng)前，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主要融資形式，也是其最適合的融資形式。但是，該形式也具有顯著的缺點(diǎn)，比如，易受銀行信貸政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的影響，假如經(jīng)濟(jì)政策緊縮，將造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈不能很好運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)壓力過(guò)大而破產(chǎn)。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)，極易被銀行機(jī)構(gòu)作為重點(diǎn)的貸款審查目標(biāo)，一旦經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，就很難再向銀行貸款。

1 房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資困境

雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有很多融資途徑，但是借助股票上市等融資形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)及規(guī)模要求很高，很多房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到要求，尤其是一些中小企業(yè)。因此，我國(guó)中小型房地產(chǎn)的主要依靠銀行貸款獲得運(yùn)營(yíng)資金，比如個(gè)人按揭及銀行信貸等。這種情況下，就使中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道過(guò)于單一，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中遇到一些困境，具體分析如下。

1.1 銀行貸款縮水嚴(yán)重

在商業(yè)性銀行的信貸一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資的主要渠道，據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)融資總金額將近16萬(wàn)億元，其中約9萬(wàn)億元來(lái)源于商業(yè)性銀行，大概占據(jù)總?cè)谫Y額度的55%。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金高度集中的行業(yè)，對(duì)銀行的依賴性過(guò)大，據(jù)粗略估算直接融資占企業(yè)融資總值的60%左右。依照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款不應(yīng)超過(guò)總投資的40%，這就表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源過(guò)度依賴銀行。但是，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了有史以來(lái)最嚴(yán)格的政策調(diào)控，導(dǎo)致個(gè)人買(mǎi)房貸款與房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的貸款比例在整個(gè)運(yùn)營(yíng)資金中嚴(yán)重降低，比如，2010年年貸款比例為30%；2011年僅占25%。與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的人工與材料都不斷漲價(jià)，使其運(yùn)營(yíng)資本需求隨之大幅升高。房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款資金用于開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地購(gòu)買(mǎi)、房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷售等整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程。一旦貸款資金出現(xiàn)波動(dòng)的話，其整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就會(huì)出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，與之相對(duì)應(yīng)的銀行貸款也會(huì)出現(xiàn)很多安全隱患，最終威脅到國(guó)家的金融資金安全。在當(dāng)前強(qiáng)有力的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度也日漸收緊。對(duì)很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)谏暾?qǐng)貸款時(shí)所遇到的難題日漸增多，過(guò)高的申請(qǐng)資格將很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)都擋在了銀行門(mén)外。

1.2 利息過(guò)高

近年來(lái)，中國(guó)人民銀行接連不斷地調(diào)整商業(yè)性銀行的貸款利率。僅一年內(nèi)存款利率就上調(diào)可近0.3個(gè)百分點(diǎn)，使得貸款利率也隨之飆升。隨著銀行存款利率的連續(xù)攀升，銀行的加息政策也有明顯的預(yù)期。由于金融危機(jī)對(duì)人民幣帶來(lái)的升值危機(jī)，造成很多熱錢(qián)的涌入，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一些不良因素，尤其是為房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)帶了難以承受的壓力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行加息就意味著運(yùn)營(yíng)成本的提升，提高的利息貸款額度較高的房產(chǎn)起來(lái)帶來(lái)巨大壓力，促使這些企業(yè)不斷縮減開(kāi)發(fā)期限，以實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目的。對(duì)于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行加息就意味著他們的股票將降低折現(xiàn)價(jià)值，企業(yè)的必要收率標(biāo)準(zhǔn)將被提升，最終導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受損、股票市值被迫下調(diào)。與此同時(shí)，因?yàn)槔⑦^(guò)高的影響，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的銷售量也可能下降，并且房?jī)r(jià)也很可能下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展預(yù)期也可能迫使投資商不斷下調(diào)該企業(yè)的股票估值。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資新途徑

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資中遇到的諸多困境，只有不斷創(chuàng)新融資渠道與方式，才能使其快速、有效地?cái)[脫融資限制，為該行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利的資金保障。

2.1 創(chuàng)新銀行信貸途徑，努力獲取貸款

并購(gòu)貸款是銀行為貸款客戶提供的一種新的融資產(chǎn)品，具體來(lái)說(shuō)，是商業(yè)性銀行為并購(gòu)控股子公司或者企業(yè)發(fā)放的，用來(lái)支付并購(gòu)貸款。該融資產(chǎn)品是針對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶，在企業(yè)的改組或改制過(guò)程中，有償收購(gòu)、兼并國(guó)內(nèi)的其他已建成工程、企業(yè)法人或者進(jìn)行債務(wù)或資產(chǎn)的重組時(shí)對(duì)資金的需求而制定的融資方式，是特殊的貸款產(chǎn)品。從2008年中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒布《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》開(kāi)始，商業(yè)銀行為貸款客戶提供的融資產(chǎn)品日益豐富，當(dāng)前很多企業(yè)都熱衷于申請(qǐng)并購(gòu)貸款。另外，結(jié)語(yǔ)債券及股本之間的融資產(chǎn)品，比如可封閉性交易貸款，也很適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)。價(jià)值聯(lián)息形式的貸款，雖然有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，但其也是較為便捷的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)也可依據(jù)自身的情況，合理利用的話也能給企業(yè)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)效益。另外一種股權(quán)質(zhì)押形式的貸款，在目前銀行貸款緊縮的情況下，其以成本低、效益高等優(yōu)點(diǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬了新的融資途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可深刻分析自身的特點(diǎn)，恰當(dāng)?shù)剡x擇適合自己的融資方式，積極拓展該類融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

2.2 積極吸納產(chǎn)業(yè)投資及信托資金

當(dāng)前，信托行業(yè)正處于迅猛發(fā)展期，信托產(chǎn)品的規(guī)模及總資產(chǎn)都有了大幅提升，從信托行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以指導(dǎo)，僅僅2010年我國(guó)信托企業(yè)的資產(chǎn)總值就超過(guò)了30 000億元，與2004年起步階段的2 000億元相比，增長(zhǎng)了15倍。而房地產(chǎn)企業(yè)的信托在整個(gè)信托資產(chǎn)中就超過(guò)了十分之一比重，并且房地產(chǎn)信托一直處于增長(zhǎng)趨勢(shì)。在《通知》頒布之后，信托領(lǐng)域?qū)I(yè)人士表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的信托對(duì)整個(gè)信托領(lǐng)域有重要意義，監(jiān)管部門(mén)不會(huì)全面停辦房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品知識(shí)暫緩?fù)瞥?，很快就?huì)全面放開(kāi)的。另外，研發(fā)并推出類似基金的中長(zhǎng)期房產(chǎn)信托產(chǎn)品，可能是未來(lái)信托行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)前，融資產(chǎn)品是信托領(lǐng)域開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品，一般期限較短，假如能設(shè)基金類型的中長(zhǎng)期房產(chǎn)資金信托的話，不僅能大幅滿足企業(yè)的發(fā)展需求，也將更加符合銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的發(fā)言人曾在信托峰會(huì)上指出：希望信托企業(yè)能研制出更適合企業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期私募計(jì)劃。

信托行業(yè)建立私募基金，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集結(jié)社會(huì)上各個(gè)領(lǐng)域的資源，可將原本用于炒地炒盤(pán)的資金更多地流通到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這樣的話不僅幫社會(huì)資金找到了更好的出路，同時(shí)還滿足了房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)資金的需求?？梢?jiàn)，私募基金使房地產(chǎn)企業(yè)更充分地發(fā)揮了本身的金融優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也給信托、銀行等部門(mén)提供了一個(gè)更安全的避險(xiǎn)工具，分散了金融領(lǐng)域過(guò)于集中的融資風(fēng)險(xiǎn)。比如，夾層融資是結(jié)語(yǔ)股權(quán)與債權(quán)中間的一種信托產(chǎn)品，對(duì)股票機(jī)公司推薦者來(lái)說(shuō)，夾層投資一般提供的是長(zhǎng)期性的、形式靈活的融資產(chǎn)品，該融資稀釋度比股市要小，并可依據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求做出適當(dāng)調(diào)整，其付款細(xì)節(jié)也能依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金情況確定。夾層投資屬于蒂姆股權(quán)的一種形式，當(dāng)企業(yè)在缺乏現(xiàn)金進(jìn)行收購(gòu)與擴(kuò)張的，并且當(dāng)前的信用額度不夠支付企業(yè)所需資金的情況下，就可考慮選擇夾層融資的形式。

2.3 科學(xué)引進(jìn)外資

一般來(lái)說(shuō)，外資有更強(qiáng)的投機(jī)性與逐利性，當(dāng)外資被大量引起我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，將產(chǎn)生很大的影響力。但對(duì)外資的引入，必須輔助強(qiáng)有力的宏觀引導(dǎo)，促使外資與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高度兼容。對(duì)外資的引入，主要有以下幾種形式：第一，提高國(guó)內(nèi)房產(chǎn)基金的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為金融市場(chǎng)的一部分。國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)基金時(shí)，政府部門(mén)應(yīng)積極給予政策支持，只有這樣才能確保房地產(chǎn)基金的快速、正常發(fā)展。比如，1960年，美國(guó)政府就多次頒布《美國(guó)房地產(chǎn)投資信托法》等相關(guān)的稅收政策，給美國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)基金的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。第二，健全與房地產(chǎn)基金有關(guān)的各種法令法規(guī)，制定完備的基本信息披露制度、紅利分配制度、風(fēng)險(xiǎn)防范制度、內(nèi)部稽核制度等，為我國(guó)房地產(chǎn)基金的健康、穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造一定的法律保障。第三，建立合理的入市及退市制度，為外資基金引進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)領(lǐng)域做好準(zhǔn)備，爭(zhēng)取吸納足夠多的海外資本用于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。另外，也應(yīng)引導(dǎo)國(guó)外基金積極發(fā)貨經(jīng)營(yíng)物業(yè)及長(zhǎng)期持有的優(yōu)勢(shì)，以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.4 提高股權(quán)融資比例

房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資是資本與企業(yè)有機(jī)結(jié)合的最佳融資方式。借助股權(quán)融資，房產(chǎn)企業(yè)能大幅提升自有資金的占有比例，可優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，由此可降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)配股增發(fā)或公開(kāi)發(fā)行等方式在資本市場(chǎng)融資，以有效緩解國(guó)家及銀行頒布的各種經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，減小資金方面的壓力。但是當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求很高，條件頗為苛刻，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)都因條件不夠被關(guān)在股市大門(mén)之外。所以，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資比例，首先政府機(jī)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)降低企業(yè)上門(mén)的條件，使房地產(chǎn)企業(yè)由更多的機(jī)會(huì)進(jìn)入資本市場(chǎng)完成融資目標(biāo)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)之間也可采用借殼上市、并購(gòu)重組等形式以達(dá)到上市融資的目的，最終解決發(fā)展中遇到的融資問(wèn)題。當(dāng)前，在國(guó)際流動(dòng)資金過(guò)剩的背景下，特別是我國(guó)的資本市場(chǎng)進(jìn)行了股權(quán)分置后，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)欣欣向榮。在當(dāng)前環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)不管是直接上市，還是借殼上市，都較易獲得很好的融資成果。但是，因?yàn)槲覈?guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)沿襲的是“房屋制造商”的經(jīng)營(yíng)模式，將土地作為最主要的制造原料，以建設(shè)房屋后賣(mài)給買(mǎi)房者以實(shí)現(xiàn)資金的增值與資金回籠，該模式造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金存在很大不穩(wěn)定因素，所以其股價(jià)一般不高。

總之，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的銀行融資困境，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身?xiàng)l件、發(fā)展成本、資金需求量等情況，選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，在獲得豐富發(fā)展資金的同時(shí)，也應(yīng)不斷優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，以提升企業(yè)的發(fā)展后勁及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，最終促進(jìn)企業(yè)的健康、快速、可持續(xù)發(fā)展。

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