從通貨膨脹看房價

摘要：本篇論文以“通貨膨脹”的大背景為前提，利用數(shù)據(jù)文獻摘引等方法從“流動性充?！?、“通貨膨脹預(yù)期”等經(jīng)濟角度以及“通貨膨脹與虛擬資金、地方政府、房價的關(guān)系”的非純經(jīng)濟角度全面分析、闡釋了通貨膨脹對房價的階段性影響，以及相應(yīng)的變化趨勢，進而以政府調(diào)控、提高存款和貸款利率改革財產(chǎn)稅收體制等多方面為切入點提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：通貨膨脹；房價；流動性充裕；通貨膨脹預(yù)期

1.通貨膨脹的含義

所謂通貨膨脹，是指物價總水平的持續(xù)上漲，從而導致貨幣購買力的下降。這一含義存在三個要素：其一，通脹的主體是物價總水平，而并不是某一類商品的價格；其二，通脹的表現(xiàn)是物價的持續(xù)上漲，而并不是間歇性的波動上漲；其三，通脹的結(jié)果是貨幣實際購買力的下降。這三要素如果任意缺一則都不構(gòu)成真正意義的通貨膨脹。

2.通貨膨脹對通貨膨脹與房價的關(guān)系

從實際上來說，逐步緊縮的貨幣政策在通脹來臨后不僅會使實際利率提高，還會降低對于未來有關(guān)經(jīng)濟繁榮的預(yù)期，房價也會隨之下降。然而，從理論上講，通脹對房價具有階段性影響。預(yù)期通脹使消費品的價格上升始終落后于房地產(chǎn)價格上升，以確保利用增加的資本收益來彌補損失，居民消費價格上漲。

2.1在房地產(chǎn)價格因為預(yù)期通脹的關(guān)系，在通貨膨脹真正來臨前習慣性地優(yōu)先消費品價格上漲從經(jīng)濟角度看：

（1）對于國際上來說，房價上漲根源于國際上寬松的貨幣政策，上漲的油價所引發(fā)的輸入型通脹現(xiàn)象，以及美元貶值的預(yù)期，進而帶動了房價的上漲；

從《中國人民日報》的實證數(shù)據(jù)顯示，上世紀七十年代和八十年代的石油危機所造成的高通脹分屬于兩個不同時期，時間是20世紀70年代中期與20世紀80年代初，預(yù)期的通貨膨脹影響了美國和日本的房屋價格。1971年至1976年，日本的土地價格上漲迅猛；在甲類消費物價指數(shù)中上升顯著，即高達23%的溢價增幅。但甲類消費物價指數(shù)在1974年開始下降，甚至絕對下降，土地價格在CPI漲幅下降。在1980年物價增長達到最高值（14%），房價的增長幅度卻呈現(xiàn)出迅速下降的趨勢。上述數(shù)據(jù)表明，因為預(yù)期通脹的關(guān)系，房屋價格在通貨膨脹真正來臨前習慣性地優(yōu)先消費品價格上漲

（2）流入的熱錢使股票價格和房屋價格上漲，流出的熱錢導致股票市場出現(xiàn)震蕩現(xiàn)象同時使房地產(chǎn)價格得以下降。

首先，熱錢流入影響貨幣政策主動性，造成貨幣政策的“不保質(zhì)”現(xiàn)象，進而對整個金融體系造成不良影響。其次，熱錢流入造成了偽繁榮的泡沫經(jīng)濟，其表現(xiàn)為在房地產(chǎn)市場、股票債劵等市場不斷牟取不法利潤。

（3）對于國內(nèi)來說，在適度寬松的貨幣政策下，規(guī)模的貨幣投放增加了資本市場的流動性，進而導致股票市場的不斷高漲，這些現(xiàn)象與“通脹預(yù)期”和“流動性充?！毕⑾⑾嚓P(guān)；

《中國經(jīng)濟時報》記載的國內(nèi)數(shù)據(jù)表明，名義房價，從1998年開始，在符合相關(guān)法律規(guī)定及甲類消費物價指數(shù)的變動幅度的情況下，呈現(xiàn)出顯著上漲的趨勢。到2007年底，基本原材料和能源價格也呈現(xiàn)較大增幅。2008年第一季度，燃料，原材料，動力購進價格的增幅為10.8%。2007年底，中央果斷提出“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱，防止結(jié)構(gòu)性通貨膨脹演變的全面通脹”相應(yīng)策略，2008年第二季度，CPI環(huán)比降低。在此期間，房價和通脹預(yù)期呈現(xiàn)較強相關(guān)性，甲類消費物價指數(shù)于2007年6月開始增加，價格從2007年第二季度開始迅速崛起，其價格漲幅在三個季度的時間里大大地超過CPI漲幅。2008年的季度第一季度，消費物價指數(shù)同比上漲至最高價格時，房屋價格的增長幅度呈現(xiàn)迅猛下降趨勢。從消費物價指數(shù)與我國名義房屋價格的相關(guān)性來看，房屋價格在預(yù)期通貨膨脹的情況下呈現(xiàn)迅速上揚趨勢得到映證。

從非純經(jīng)濟角度看：

（1）在通貨膨脹的預(yù)期下，民眾的投資保值心理；

一般來說房屋有三大用處，依次是居住的基本用處，投資用處，租賃用處。中國2011年的購房者中，引用《人民日報》葉譚博士的研究文獻，50%以上的房屋交易出于投資考慮，換而言之，房屋的保值和增值作用最受投資者關(guān)注。實際上，投資效用在購買房屋僅用于個人居住和租賃的人群中也是非常重要的關(guān)鍵因素。由于投資渠道匱乏，尚未購房的人出于對房價持續(xù)上漲的預(yù)期，便加入購房的隊伍中。與此同時，匱乏的投資渠道吸引民眾紛紛投資房地產(chǎn)市場，進而拉動房價持續(xù)上漲，導致房價再次被推高。

（2）通脹現(xiàn)象與虛擬資金的相關(guān)性；

高房價，通貨膨脹都與虛擬資金相關(guān)，而虛擬資金又都和地方政府腐敗密切聯(lián)系。這一裙帶聯(lián)系使單純經(jīng)濟角度解決房價和通脹已經(jīng)不可能。由地產(chǎn)商，地方政府和二奶學者組成的鐵三角使所有調(diào)控力量化于無形。要想真正解決問題，首先要狠狠打擊鐵三角。

（3）國家政策的影響；

為了抑制房地產(chǎn)市場的過熱，國家出臺了不少政策。像升息、提高買第二套房的首付等。效果不大。另外，房價跳水、房地產(chǎn)市場崩潰，這對國家的經(jīng)濟影響是巨大的，國家不會允許這種情況出現(xiàn)。而所謂土地國有并購拿來公開拍賣就能有力地證明了國家政策的影響。

2.2當通貨膨脹來臨并逐步嚴重之后，房價將會出現(xiàn)下降

（1）通貨膨脹對房價的打擊體現(xiàn)在需求量的減少上；其一，受滯后期影響，不段提高的生活成本使得家庭可支配收入有所降低，進而導致入市資金的增長匱乏，以及房屋的銷售量遞減。其二，已實現(xiàn)的通貨膨脹促使企業(yè)做出擴大投資的決定，進而吸納了大量社會閑置資金，從而使民眾減持了相應(yīng)的購房資金。

（2）通貨膨脹對房價的打擊體現(xiàn)在供應(yīng)量的增加上；其一，受已實現(xiàn)的通貨膨脹現(xiàn)象的影響，政府的回流政策必然使貸款受限。而開發(fā)商為了償還貸款，必然通過增加供應(yīng)的手段來促進房屋的銷售。其二，開發(fā)商在通貨膨脹發(fā)生前，大量囤積土地與迅猛的開發(fā)行為使得房屋的供應(yīng)量在通脹到來時呈現(xiàn)井噴。其三，受通脹影響，民眾資金為進入實體經(jīng)濟，必然使得新房交易量下降，而二手房的供應(yīng)量會呈現(xiàn)走高趨勢。

3.通貨膨脹的治理措施

現(xiàn)存的房價波動問題從長遠來看無法使“通貨膨脹”的現(xiàn)象完全被避免。而在面對“房價波動”的問題上，依己所見，我認為應(yīng)該采取如下措施應(yīng)對。

3.1中央政府應(yīng)該出臺相關(guān)調(diào)控戰(zhàn)略以防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱，防止結(jié)構(gòu)性通脹演變?yōu)槿嫱?/p>

主要通過三大法寶來實現(xiàn)：其一.控制利息率其二.控制存款準備金率其三.控制再貼現(xiàn)率?！叭岣摺本褪茄胄幸种仆ㄘ浥蛎浀慕K極手段。其理論根據(jù)就是：收縮銀根，減少市場上的實際流通的貨幣量。

3.2“提高存款和貸款利率”是不容選擇的唯一對策以盡可能避免發(fā)生惡性通貨膨脹

據(jù)中新網(wǎng)報道，從國家統(tǒng)計局于今日發(fā)布的11月份國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)來看，其中居民消費價格（CPI）同比上漲0.6%，由負轉(zhuǎn)正。通常而言，通脹率上升會帶動房價上升，但這個規(guī)律只適用于正常運作的市場，如果這個市場上的資金大部分來自于從銀行借來的投機熱錢而非消費投入，那么，通脹率帶動貸款利率提升，將給投機行為造成致命打擊。所以，“提高存款和貸款利率”手段極為緊要。

3.3著重改革財產(chǎn)稅收體制，而非征收房產(chǎn)稅

據(jù)香港中文大學郎咸平教授的觀點認為，如果推行新房產(chǎn)稅，房價越高就征稅越多則越有利于地方政府，房價下降地方政府的財政收入就沒有增長的余地了。綜合分析房產(chǎn)稅的征收方式是財政稅收體制問題，一般來講，改變財政稅收體制會提高買房的后期門檻，降低買房的初始門檻，進而解決房價上漲的問題才是根本的解決之道。

如果政府從一開始就使用長效稅收機制調(diào)節(jié)，那么現(xiàn)在買房的初始門檻不至于這么高。但目前的土地財政導致購房者的初始門檻太高，以致大眾面臨住房困難問題，政府又沒有能力降低初始門檻。如果現(xiàn)在改為長效稅收體制僅僅提高后期門檻，無法降低初始門檻。所以不能解決房價上漲的問題，只是解決地方政府財政長期和穩(wěn)定收入的問題。

同時，如果推行新房產(chǎn)稅，房價越高就越有利于地方政府，房價下降地方政府的收入就沒有增長的余地了。所以房產(chǎn)稅的開征可能助漲房價。綜其所述，我們也應(yīng)該將改革重點放在“財產(chǎn)稅收體制上”而非“房產(chǎn)稅”上。（作者單位：福建農(nóng)林大學）

參考文獻：

[1]唐甜.對我國通貨膨脹形勢的思考[J].科教文匯，2012，（9）：5-19.

[2]劉丹.通貨膨脹新面孔分析[J].北京大學學報，2012，（10）：3-8.

[3]治文.我國投資擴張的通貨膨脹誘發(fā)效應(yīng)研究[J].湖南大學學報，2012，（2）：3-5.

[4]劉翌.企業(yè)財務(wù)分析綜述[J].浙江商業(yè)財會，2011，（4）：8-76.

[5]郎咸平.金融超限戰(zhàn)[J].廣東商業(yè)金融，2009，（10）：14-37.

[6]李冶.國際通貨膨脹成因簡析[J].北京大學學報，2010，（2）：2-9.

[7]劉翌.房價泡沫[J].上海商業(yè)財會，2010，（4）：18-30.