房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入核算

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和維修服務(wù)等業(yè)務(wù)并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要包括土地開發(fā)、商品房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、代建房屋和工程、房屋的出租和經(jīng)營(yíng)及房屋維修、裝飾等。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及特點(diǎn)，開發(fā)成本的核算，開發(fā)產(chǎn)品的核算，營(yíng)業(yè)收入的核算幾方面來(lái)介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入的核算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、營(yíng)業(yè)收入

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要有：土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、配套設(shè)施的開發(fā)、代建工程的開發(fā)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有：開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、開發(fā)產(chǎn)品的商品性、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和建設(shè)的多樣性、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

二、開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的類別主要有：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。

（一）土地開發(fā)成本的核算

1、商品性建設(shè)用地

土地開發(fā)的直接費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)等，費(fèi)用發(fā)生時(shí)，借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)；

發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用借記：開發(fā)間接費(fèi)用，期末按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)，借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)，貸記：開發(fā)間接費(fèi)用；

結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)借記：開發(fā)產(chǎn)品—土地，貸記：開發(fā)成本—土地開發(fā)。

2、自用建設(shè)用地

事先能夠明確土地使用對(duì)象的，借記：開發(fā)成本—房屋開發(fā)；分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，先借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，即借記：開發(fā)成本—房屋開發(fā)，貸記：開發(fā)成本—土地開發(fā)。

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配開發(fā)間接費(fèi)用，借記：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)，貸記：開發(fā)間接費(fèi)用；

2、開發(fā)完工后，第一部分配套工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配。

（三）房屋開發(fā)成本的核算

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集

能夠預(yù)先確定使用對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。尚未明確使用對(duì)象或由兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用時(shí)，應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)”

2、建筑安裝工程費(fèi)的歸集

開發(fā)企業(yè)房屋建設(shè)的施工方式有出包、自營(yíng)兩種。一是開發(fā)企業(yè)將房屋建設(shè)項(xiàng)目出包給外單位進(jìn)行施工建造，承付工程款時(shí)，借記：開發(fā)成本——房屋開發(fā)，貸記：銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款等賬戶。二是開發(fā)企業(yè)自己組織施工力量，自行從事開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝施工活動(dòng)?？蓪⒆誀I(yíng)開發(fā)項(xiàng)目施工中實(shí)際發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等，直接計(jì)人房屋開發(fā)成本。

3、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集

費(fèi)用發(fā)生時(shí)，借記：開發(fā)間接費(fèi)用，貸記：銀行存款、應(yīng)付賬款、累計(jì)折舊、應(yīng)付職工薪酬等賬戶。費(fèi)用分配時(shí)，借記：開發(fā)成本——房屋開發(fā)，貸記：開發(fā)問(wèn)接費(fèi)用。

4、竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

竣工結(jié)轉(zhuǎn)的房屋如作為出租房或周轉(zhuǎn)房使用，企業(yè)可以增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶進(jìn)行核算，在出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用時(shí)從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)出，借記：出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房，貸記：開發(fā)產(chǎn)品——房屋。如房屋竣工后直接作為出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用的，可從“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶直接轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”賬戶。

三、開發(fā)產(chǎn)品的核算

（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算

房地產(chǎn)企業(yè)若以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，則需設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)買單位或個(gè)人，或辦妥分期收款銷售合同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn)，借記：分期收款開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售貨款時(shí)，包括第一次收款，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)借記：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，貸記：分期收款開發(fā)產(chǎn)品。

（二）開發(fā)產(chǎn)品出租的核算

1、出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

企業(yè)開發(fā)建成用于出租的土地和房屋，應(yīng)在其竣工后，借記：開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。

出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

月攤銷率=（1一估計(jì)凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時(shí)，借記：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品，貸記：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷。

3、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用，數(shù)額不大的，借記：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶；數(shù)額較大的，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶歸集，再分期攤?cè)搿爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶。對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的支出，借記：開發(fā)成本，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶；裝飾工程完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程的實(shí)際成本，借記：出租開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。

5、出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售的核算

銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記：銀行存款或應(yīng)收賬款，貸記：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）周轉(zhuǎn)房的核算

1、周轉(zhuǎn)房增加的核算

企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記：開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實(shí)際成本，借記：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房，貸記：開發(fā)產(chǎn)品。

2、周轉(zhuǎn)房攤銷的核算

每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對(duì)能確定其由某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)人該土地或房屋的開發(fā)成本。

周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算

借記：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬。

四、營(yíng)業(yè)收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指開發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入是指在主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，不獨(dú)立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營(yíng)收人等。

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算

企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品價(jià)款時(shí)，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入時(shí)，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：其他業(yè)務(wù)收入。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入的同時(shí)，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)與收入相關(guān)的成本，借記：其他業(yè)務(wù)成本，貸記：銀行存款、庫(kù)存材料、應(yīng)付職工薪酬等。（作者單位：成都信息工程學(xué)院）

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