摘要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,人們收入不斷提高,現(xiàn)行休假制度的完善,為休閑消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,給我國(guó)經(jīng)濟(jì)注入了極大的活力。旅游房地產(chǎn)業(yè)作為將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的一種產(chǎn)業(yè),也正處于一種不斷上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種高回報(bào)的投資,必然伴隨著相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。文章以FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為例,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析,對(duì)該項(xiàng)目的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行了初步的衡量,得出了可以對(duì)其進(jìn)行投資的結(jié)論,為投資者提供了相應(yīng)的參考。
關(guān)鍵詞:旅游地產(chǎn);現(xiàn)金流量表;敏感性分析
一、引言
旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也占有著很重要的地位。2008年金融危機(jī)雖然對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成了一定程度上的影響,但我們經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn),我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展仍屬于上升期。旅游地產(chǎn)的開發(fā)在大的范疇上屬于房地產(chǎn)的項(xiàng)目,而房地產(chǎn)屬于一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè),我們有必要對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行一定的分析,通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行各方面的評(píng)估為投資者的投資決策提供一定的依據(jù)。本文以FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為例,對(duì)其進(jìn)行敏感性分析,為項(xiàng)目投資者提供有益的參考。
二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述
從近幾年的文獻(xiàn)來看,國(guó)外學(xué)者大多應(yīng)用復(fù)雜的數(shù)理模型分析項(xiàng)目的不確定性。如Ken He(2007)通過研究提出一種實(shí)物期權(quán)的分析方法來減少投資的損失。通過研究,提出投資分析方法的適用性取決于投資成本相對(duì)于預(yù)期的收益,不確定性和靈活程度的大小。Heung-Suk Hwang(2010)在研究中關(guān)注貼現(xiàn)現(xiàn)金流方法,認(rèn)為這是對(duì)未來價(jià)值增長(zhǎng)的投資重點(diǎn)。這些方法之間定義的關(guān)系使人們有可能說明效率分析的主要觀點(diǎn)。
三、FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的敏感性分析
項(xiàng)目敏感性分析作為項(xiàng)目不確定分析的一種,是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素,并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度,進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。下文以FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為例進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析。
(一)FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目介紹
FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為91085.4萬元,其中,五星級(jí)溫泉主題度假酒店投資為55002.6萬元,企業(yè)會(huì)所投資為22164.2萬元,漁人碼頭投資為9458.2萬元,游泳池及直升機(jī)停機(jī)坪投資為417.7萬元,園區(qū)綠化投資為202.5萬元,建設(shè)期利息3340.8萬元,鋪底流動(dòng)資金500.0萬元。
項(xiàng)目銷售計(jì)劃為2011年12月底竣工并投入使用,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外銷售進(jìn)度為第一年40%、第二年40%、第三年20%,旅游設(shè)施按計(jì)算期平均收入測(cè)算。
(二)FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的敏感性分析
敏感性分析是研究分析建立項(xiàng)目的投資、成本、價(jià)格、產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時(shí),導(dǎo)致對(duì)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感oo7MghCfwexB6s6wu+mgDQ==程度。項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)主要是指項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資收益率、投資回收期或償還期。通過敏感性分析,要在諸多的不確定因素中,找出對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)反應(yīng)敏感的因素,并確定其影響程度,并計(jì)算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí),有關(guān)效益指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量,從而建立主要變量因素與經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)之間的對(duì)應(yīng)定量關(guān)系。
將不同變量計(jì)算出對(duì)同一效果指標(biāo)的不同變化率,再進(jìn)行比較,選擇其中敏感度系數(shù)最大的變量因素為該項(xiàng)目的敏感因素,變化率小的為不敏感因素??砂聪铝泄接?jì)算敏感度系數(shù):敏感度系數(shù)(E)■=■。
之后繪制敏感性分析圖,求出變量因素變化極限值的臨界點(diǎn)。作圖表示個(gè)變量因素的變化規(guī)律,可以更直觀地反映出各個(gè)變量因素的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響,而且可以求出內(nèi)部收益率等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí),各種因素允許變化的最大幅度,即為變量因素變化的極限值,所作圖示如圖1所示:
圖1縱坐標(biāo)表示投資內(nèi)部收益率,橫坐標(biāo)表示不確定變量因素的變化率,圖中按敏感性分析計(jì)算結(jié)果畫出各種變量因素的變化曲線,選其中與橫坐標(biāo)相交的角度最大的曲線為敏感性因素變化線。同時(shí),在圖中還應(yīng)標(biāo)出財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率或社會(huì)折現(xiàn)率。從某種因素對(duì)全部投資內(nèi)部收益率的影響曲線與基準(zhǔn)收益率或社會(huì)折現(xiàn)率線的焦點(diǎn),可以得知該種因素允許變化的最大幅度,即變量盈虧界限的極限變化值。變化超過這個(gè)極限值項(xiàng)目就不可行。如果發(fā)生這種極限變化的可能性很大,則表明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。
變量因素盈虧界限的極限變化值的確定,可以用R=■=■來表示,其中,V0是評(píng)估指標(biāo)V的基準(zhǔn)值,而X■■則為變量因素相對(duì)變化Xk的盈虧界限的極值變化值(臨界點(diǎn))。根據(jù)變量因素的敏感度系數(shù)(E)和盈虧界限的極值(X■■)就可以對(duì)投資項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。這說明,變量因素變化給評(píng)估指標(biāo)帶來的風(fēng)險(xiǎn)取決于評(píng)估指標(biāo)對(duì)變量因素變化的敏感型和變量的盈虧極限臨界點(diǎn)。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性與變量因素的敏感性成正比,即敏感度系數(shù)大的敏感因素對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響大;而與變量因素盈虧極限的臨界點(diǎn)成反比,即臨界點(diǎn)越小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性越高。
就項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入(價(jià)格)、運(yùn)營(yíng)收入、建設(shè)投資為變動(dòng)因素對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、資本金內(nèi)部收益率等指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析,如表1所示。由分析可以看出,經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響最大。經(jīng)營(yíng)成本每變動(dòng)10%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變動(dòng)5%左右;銷售收入每變動(dòng)10%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變動(dòng)14.78%。所以經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入對(duì)項(xiàng)目的影響最大,因此,項(xiàng)目單位應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷手段,確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入尤其是企業(yè)會(huì)所的預(yù)期收入。同時(shí),在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中,要嚴(yán)格控制成本,加強(qiáng)項(xiàng)目投產(chǎn)后管理。
四、結(jié)論
通過對(duì)FH島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了敏感性分析,可以看出經(jīng)營(yíng)成本與銷售收入的影響最大,因此在項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過程中要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的控制,同時(shí)在其營(yíng)運(yùn)過程中采取各種有利措施增加銷售收入。從敏感性分析的角度來看該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,在可以接受的范圍之內(nèi),因此本項(xiàng)目是值得投資的。
參考文獻(xiàn):
1.邱萌.建設(shè)工程項(xiàng)目投資有效控制研究[J].新西部(下