個人投資者在城市化進程中如何投資房地產(chǎn)

　　 摘要：目前對個人房地產(chǎn)投資者來說，遇到的主要問題是如何進行投資以及怎么投資房產(chǎn)市場。文章主要通過對城市規(guī)模的差異化比較，旨在幫助個人房地產(chǎn)投資者選擇合適的房產(chǎn)來開展投資。
　　 關(guān)鍵詞：個人投資者；城市化；房地產(chǎn)
　　 專家斷言，未來幾年我國政府對房市調(diào)控措施的力度將會越來越大，那么通過投資房產(chǎn)使資本升值是否還是一種必要的投資異化方式？雖然2011年國家先后出臺了多項政策來調(diào)控房屋價格，甚至動用了行政干預(yù)的手段，重慶成為全國第一個征收房屋產(chǎn)權(quán)稅的地區(qū)，雖然重慶只是試點，但是從中可以看出，國家對房價進行宏觀調(diào)控的決心。但是，從2011年全年來看，全國絕大部分地區(qū)的房屋價格仍然保持著漲幅的態(tài)勢，只是同比往年，漲幅勢頭略有下降而已。所以，未來5-10年內(nèi)，投資房產(chǎn)仍然是一種使自己的資本活躍起來的良好方式。市場對房屋的剛性需求仍然很大，絕大多數(shù)投資者相信其決定著自己未來5-10年內(nèi)在資本市場上的成敗。
　　 面對實質(zhì)上并未降溫的房地產(chǎn)熱潮，近幾年，一方面出于自身發(fā)展的考慮，另一方面出于市場競爭越來越激烈的現(xiàn)狀，很多一線城市的個人房地產(chǎn)投資者已經(jīng)走出了本地，走向了全國性的戰(zhàn)略擴張，走向了以二、三線城市為主的全國性擴張。同時，也正是在此輪走出去的過程當(dāng)中，很多個人投資者看到了外地市場與一級城市市場的巨大差別。從政府部門到土地出讓，從建筑規(guī)劃到施工保證，從客戶習(xí)性到營銷代理等等，與之前一貫的操作有了明顯的不同。正因為有著明顯的不同，造成了投資的“成王敗寇”。因此，目前對個人房地產(chǎn)投資者來說，遇到的主要問題是如何進行投資以及怎么投資房產(chǎn)市場。
　　 要解決這個問題，就要對我國房地產(chǎn)市場價格走高的根源進行分析，這是和我國的城市化進程密不可分的。我國最近15年城市化進程明顯加快，這使得城市人口急速增長，而我們與之相配套的保障性住房政策與建設(shè)具有明顯的滯后性，因此，人們?yōu)榱嗽诔鞘欣镉凶约悍€(wěn)定的位置，不得不花錢買套房子，這是城市房屋價格最初增長的根本原因，隨著房屋價格的漲幅，人們發(fā)現(xiàn)原來房屋和股票、期貨一樣是可以用來投資的，這導(dǎo)致人們繼續(xù)投資購買更多套的房屋。在投資的過程中，房屋所在城市的發(fā)展水平和房屋在城市中的位置決定了它的價格，處于人口規(guī)模較大的城市，并且周邊有良好的商業(yè)區(qū)的房屋具有明顯的升值潛力。
　　 人口規(guī)模的大小是體現(xiàn)我國城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)之一，這是因為在我國，一個城市人口的多少決定了勞動力的密集程度、智力資源的豐富程度和消費水平的穩(wěn)定程度。不同人口規(guī)模的城市，其房屋投資的方式是不同的?？梢园盐覈某鞘蟹譃?5萬人口以下的小城市、50萬人口以上100萬人口以下的中等城市、100萬人口以上1000萬人口以下的大城市、以及1000萬人口以上的特大城市。根據(jù)我國城市發(fā)展?fàn)顩r來看，15萬人口以下的小城市對大城市的依附程度很高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)往往比較單一，通常是某一產(chǎn)業(yè)占絕對的主導(dǎo)，除非該產(chǎn)業(yè)具有自己的特色，如旅游城市等，否則必定會逐漸走向衰落或者被吞并。在未來的5-10年內(nèi)，在如此規(guī)模的城市購買住房，需要慎重考慮，如是具有開發(fā)潛力的特色小城市，還是應(yīng)該在市中心，或者旅游景點附近進行房產(chǎn)的投資。
　　 在50萬人口以上100萬人口以下的中等城市，經(jīng)濟重心集中在人口密度比較大的幾個商業(yè)圈內(nèi)，在那里，幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點。因此，個人投資者應(yīng)考慮將房屋投資集中到這些區(qū)域，只要位置不是太偏僻，都能賣出好價錢。另外，在這類城市中，消費水平呈現(xiàn)20/80法則，即城市中80%的消費來自那20%的經(jīng)濟收入較高者。因此，對個人房產(chǎn)投資者來說，應(yīng)關(guān)注住宅的檔次性，可將投資眼光聚焦到該城市中的最高檔住宅小區(qū)。此類住宅項目的最大特點就是，開發(fā)商把它做成全城最高檔的住宅小區(qū)，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔尖人士一網(wǎng)打盡，這些人士更多時候是“不差錢”的，投資這里，相信會有很多的市場回報率。
　　 在我國，從2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，特大城市和大城市仍然是房地產(chǎn)的主要市場，這些城市房產(chǎn)投資的成敗很大程度上決定著個人投資者的命運。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2011年40個大中城市房地產(chǎn)市場特點包括：
　　 第一，商品房銷售量方面，一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出，前10名城市在40個大中城市中所占比例達到62.6%。
　　 第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍集中在一線城市和重慶、沈陽等部分二線城市，但二線城市增速明顯快于一線城市。供求關(guān)系方面，40個重點城市商品房施工面積、銷售面積、新開工面積、銷售面積比值中位數(shù)分別為3.8和1.1；深圳、上海和杭州市場供不應(yīng)求的壓力較為顯著。
　　 第三，住宅成交均價方面，2011年11月，深圳、杭州和上海位居前三位，只有少數(shù)省會城市如昆明、長沙和沈陽的住宅銷售價低于5000元/平方米。
　　 根據(jù)上述來看，100萬人口以上1000萬人口以下的大城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯，正如世界上沒有兩片相同的葉子，在這樣的城市中，人口的多元化是其一大特點，不得不引起關(guān)注，因為在這樣的城市中。同一地域的人群往往生活在相似的環(huán)境中，他們對樓盤的選擇也是如此，誰不希望自己的鄰居是老鄉(xiāng)呢？同時，對于個人投資者來說，還不得不關(guān)注其他宏觀和微觀因素，如開發(fā)商的實力、政府的各項政策、購房群體的背景、地理位置、媒體渠道等。在這樣規(guī)模的城市中，個人投資者的性格也會影響其對投資的選擇，表現(xiàn)如下：
　　 第一，對于穩(wěn)健型的投資者：建議他們購買這個城市中的二手樓，特別是處在商業(yè)圈中，樓盤周邊配套成熟，且樓價穩(wěn)定，巨大的優(yōu)勢是可見的收益較多，風(fēng)險相對較少。
　　 第二，對于冒險型的投資者：建議他們投資一些極具潛力的樓盤，這樣的樓盤選擇面較多，甚至可以選擇購買一手樓，之所以把一手樓劃為冒險型的投資，原因在于這樣的城市中現(xiàn)時的一手樓的售價由開發(fā)商定，他們定價時，只考慮利潤收益，因為整個城市化建設(shè)還不是很均衡，這樣城市的周邊地域顯得比較冷清，因此，在周邊區(qū)域的部分一手樓的配套設(shè)施并不完善，存在一定的風(fēng)險性。如方小姐在購買某小區(qū)花園時，銷售小姐告訴她的樓盤周邊的規(guī)劃藍圖十分完善，她認為該樓盤可以購買。她購買不久后，政府出了文，在樓盤旁邊建起了一個變電站。方小姐的物業(yè)都沒有入住，樓價已向下跌，她真是損失慘重了。對于冒險型的投資者，如果愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險，不妨可以考慮購買這些城市郊區(qū)的樓盤，現(xiàn)時這些區(qū)域的樓價相對較便宜，有一定的投資空間，但是客戶必須要守，守的時間長短看政府、開發(fā)展商是否有信心、有足夠的資金開發(fā)它了。
　　 在1000萬人以上的特大城市中，似乎遍地是黃金，投資就賺錢，這不無道理，但是，對投資者來說，反而最難抉擇，特大城市的發(fā)展速度很快，像上海、北京，無論在基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟、還是人文上，都已經(jīng)躋身世界發(fā)達城市行列，在這樣城市中生活的人群中，相當(dāng)一部分人不需要在商業(yè)中心就能獨立的生活和發(fā)展，甚至很多富有的人選擇住在郊外，因為市中心的環(huán)境狀況達不到他們的要求，這點和歐美發(fā)達國家類似。因此，投資郊區(qū)和投資市中心的樓盤同樣具有競爭力，甚至投資郊區(qū)的樓盤比投資市中心更有發(fā)展?jié)摿?，成本較低，收益潛力卻是巨大的。
　　 城市化，是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，是經(jīng)濟形態(tài)向高層次發(fā)展的客觀表現(xiàn)形式。它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長，城市區(qū)域的擴張，還表現(xiàn)為生產(chǎn)要素向城市的集中趨勢、城市自身功能的完善以及經(jīng)濟生活由鄉(xiāng)村型向城市型的過渡。因此，不管在過去，現(xiàn)在，還是將來，城市化的發(fā)展是個人房產(chǎn)投資者在投資時不可忽視的重要因素。
　　 參考文獻：
　　 1.畢于榜.淺議城市經(jīng)濟發(fā)展能力[J].消