2012樓市為何頻繁變臉

蔡為民

回顧即將逝去的2012樓市走勢，其市場氣氛的變化之快，猶如上演川劇“變臉”，既令人咋舌亦唏噓不已。

市場一度極為低迷

第一季度在宏觀調(diào)控影響下，開發(fā)商在生死在線掙扎，為了“留得青山在”只能“小賠即賺”、“以價換量，但消費者卻未必買單，不見到九折以下的扣率，毫不動心。于是上海樓市今（2012）年開春初一到初七的成交量是自2006年以來的同比新低，僅為平均值的36.06%，而北京基本無成交，也就不足為奇。

更讓房地產(chǎn)業(yè)界深感“揪心”的，是“合理房價”要與居民收入相適應的提法，對此，媒體曾廣泛刊發(fā)各地〝合理房價表〞──北京4，387元/平米、上海4，384元/平米、廣州4，573元/平米、杭州4，493元/平米、南京4，293元/平米、蘇州4，409元/平米、無錫4，218元/平米、深圳4，867元/平米·····再配合有關方面一定要讓七、八個大城市房價降下來的說法，市場肅殺氣氛與消費者觀望情緒雙雙進入最高潮。

由悲觀到樂觀華麗轉身

“以價換量”持續(xù)到四月，市場哀鴻遍野。全國100大城市四月住宅成交均價8，711元/平米，環(huán)比-0.34%，為連續(xù)8個月下跌，同比則是自2011年6月以來首次走低。更顯“觸目驚心”的是，截至4月25日已公布年報的125家上市房企合計負債1.33萬億元，較2010年增長31.7%，平均負債率72.1%，創(chuàng)三年來新高。而中國500強房企庫存4.9945萬億元，超過2011年中國GDP的10%，破歷史記錄。

上述狀況是自1998年房改啟動以來，樓市所不曾出現(xiàn)過的窘境，就在各方一致看壞市場后勢時，一連串政策微調(diào)開始對市場產(chǎn)生影響，并成功引爆“紅五月”。使第二季整體呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢，進入第三季之始的7月，更是以價量齊揚開局。

樓盤降價已成昨日黃花

此際，供需雙方的預期再次發(fā)生耐人尋味而翻天覆地的變化，開發(fā)商一改先前弱勢，無不摩拳擦掌準備大顯身手。即使7月19日住建部與國土部難得一見的連袂下發(fā)“緊急通知”，要求各地方節(jié)制微調(diào)救市措施，國務院并于8月初組織8個督察組分赴16個省區(qū)市進行政策落實之督導檢查，仍未改變房企對后續(xù)市場的看好判斷。

正因為如此，第四季在調(diào)控仍未放松的情況下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)的是“價穩(wěn)量縮〞，亦即開發(fā)商看好2013年，并不急于出清手中存貨，寧可選擇等待、觀望，即使成交陷入衰退也不再愿意降價，甚至反而采用微漲手段因應變局，以免〝小賺即賠〞。

地產(chǎn)商過于樂觀需警惕

在我看來，此前市場呈現(xiàn)“上不上，下不下”，不溫不火、不冷不熱的狀態(tài)，顯然系在中央掌握之中，以防不必要的枝節(jié)橫生。那么現(xiàn)在十一、十二月的房地產(chǎn)市場又是何種景象呢？只能說：變化跨度之大，絕對嘆為觀止。

11月10個典型城市土地成交均價為2，580元/平米，環(huán)比+18%，同比+10.1%，創(chuàng)22個月新高。一線城市新房成交同比+108%，創(chuàng)三年來新高！10個典型城市土地出讓金收入633億元，環(huán)比+23%，同比+0.4%，是自2010年12月達近5年來最高值后逐步下行，2012年5月至歷史新低，然后反轉緩升，11月環(huán)比+20%，創(chuàng)16個月新高。

尤其是12月翹尾明顯，7個動見觀瞻的重要城市——北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、珠海，11月27日至12月3日短短7天內(nèi)，竟不約而同創(chuàng)造出七個地王。充分展現(xiàn)開發(fā)商對2013年的無比信心與樂觀情緒，這無疑值得引起市場的警惕。（未完待續(xù)）