廈門市地價(jià)時(shí)空動(dòng)態(tài)變化分析與研究

袁 琳，葉 青

(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建廈門 361021)

對(duì)土地市場(chǎng)的深層挖掘是把握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)變化方向的重點(diǎn)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家WINGGARDEN在《不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格》一書中首次提出地價(jià)指數(shù)的概念、意義、編制方法及過程等一系列問題［1］。日本、德國(guó)等國(guó)家也編制了相應(yīng)的地價(jià)指數(shù)，定期進(jìn)行更新，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行時(shí)間序列的動(dòng)態(tài)更新與研究。我國(guó)起步較晚，近年來王增軍等不少學(xué)者也著手研究地價(jià)指數(shù)問題并取得了初步成果［2］。但土地有位置固定性的特點(diǎn)，不僅要分析時(shí)間序列的地價(jià)變化，同時(shí)也應(yīng)從空間層面進(jìn)行分析。羅罡輝［3］利用地理加權(quán)回歸(GWR)模型法對(duì)地價(jià)空間樣點(diǎn)的相關(guān)性進(jìn)行了分析。焦利民等［4］基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的地價(jià)趨勢(shì)面分析模型，從空間層面對(duì)數(shù)字地價(jià)模型的建立和優(yōu)化進(jìn)行了探討。要把握土地市場(chǎng)的變化規(guī)律，時(shí)空同步分析是關(guān)鍵，NOELIA等［5］通過結(jié)合人工智能神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具與地理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了時(shí)空同步研究，但我國(guó)在兩者結(jié)合分析研究領(lǐng)域仍是空白。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)更新是一個(gè)包含空間維與時(shí)間維的復(fù)雜、有序、開放的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。筆者以廈門市本島商業(yè)土地?cái)?shù)據(jù)為基數(shù)，基于SPSS和ArcGIS軟件從時(shí)間序列和空間序列對(duì)其進(jìn)行深度分析，研究土地市場(chǎng)時(shí)空變化規(guī)律，為基準(zhǔn)地價(jià)的更新，更準(zhǔn)確了解土地價(jià)格的波動(dòng)程度，及時(shí)掌握土地市場(chǎng)發(fā)展方向，直觀觀測(cè)和分析地價(jià)變動(dòng)規(guī)律，推進(jìn)地價(jià)評(píng)估工作發(fā)展提供了依據(jù)。

1 廈門本島商業(yè)地價(jià)時(shí)間動(dòng)態(tài)研究

1.1 廈門本島商業(yè)地價(jià)指數(shù)編制

依據(jù)廈門市本島土地定級(jí)結(jié)果、已知年限各級(jí)商業(yè)用地地價(jià)，以及各級(jí)商業(yè)用地面積，計(jì)算商業(yè)用地平均地價(jià)，從而求得廈門本島商業(yè)用地定基(環(huán)比)指數(shù)。

以2004年為例，從基準(zhǔn)地價(jià)更新成果可知商業(yè)用地各級(jí)土地面積與各級(jí)地價(jià)。如表1和表2所示。

表1 商業(yè)用地各級(jí)土地面積統(tǒng)計(jì)表

表2 商業(yè)用地各級(jí)地價(jià)表 元/m2

以各級(jí)土地面積為權(quán)重值，可得到2004年廈門本島商業(yè)土地平均價(jià)格為3471.41元/m2。

同理可計(jì)算得出2000—2009年廈門本島商業(yè)土地平均價(jià)格。需要指出的是，這里借用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，將價(jià)格內(nèi)涵已經(jīng)統(tǒng)一為:①地價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)年1月1日;②商業(yè)用地法定最高年限地價(jià)為地上建筑物底層樓面價(jià)格，不設(shè)標(biāo)準(zhǔn)容積率;③商業(yè)用地法定最高年限為40年;④開發(fā)程度為“五通一平”，即通上下水、電、電信、道路和平整場(chǎng)地。如表3所示。由定基地價(jià)指數(shù)測(cè)算公式和環(huán)比地價(jià)指數(shù)測(cè)算公式，可計(jì)算得出商業(yè)土地定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)，如表4所示。

表3 2000—2009年廈門本島商業(yè)土地平均價(jià)格

表4 2000—2009年廈門本島商業(yè)土地價(jià)格定基指數(shù)與環(huán)比指數(shù)(2000年為基期)

1.2 指數(shù)預(yù)測(cè)

利用SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析軟件，通過對(duì)10年的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行曲線估計(jì)，綜合多種擬合，分析各種擬合方法結(jié)果，發(fā)現(xiàn)以線性擬合、平方擬合、混合擬合和指數(shù)擬合包絡(luò)樣本數(shù)據(jù)點(diǎn)數(shù)最多。通過對(duì)比4種最接近的擬合方法，綜合找出最佳擬合，進(jìn)行預(yù)測(cè)，其結(jié)果如表5所示。

1.3 地價(jià)時(shí)間變化趨勢(shì)分析及預(yù)測(cè)

由SPSS分析，可得商業(yè)地價(jià)指數(shù)參數(shù)估計(jì)，如表6所示，得出4種擬合方法相關(guān)系數(shù)R2均大于0.9，擬合程度較高，故取4種擬合的平均值，由此計(jì)算未來5年地價(jià)。已知2010年廈門商業(yè)用地地價(jià)預(yù)測(cè)值與實(shí)際值8700元/m2相近，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致數(shù)據(jù)不穩(wěn)定產(chǎn)生近300元的誤差，但誤差范圍較小，且根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)與預(yù)測(cè)結(jié)果相符，可得出預(yù)測(cè)方法較合理。預(yù)測(cè)結(jié)果如表7所示。

由表5可以看出廈門本島商業(yè)地價(jià)在這10年中的變化趨勢(shì)，前4年走勢(shì)平穩(wěn)，從2004年開始地價(jià)迅速上升，在2007年達(dá)到高峰值，2008年受金融危機(jī)影響，有所下降，在2009年地價(jià)又恢復(fù)上升趨勢(shì)，但并沒有超過2007年的峰值。依據(jù)表7的預(yù)測(cè)值可看出廈門本島商業(yè)用地地價(jià)將在未來5年整體上升。

表5 商業(yè)用地定基指數(shù)擬合預(yù)測(cè)值

表6 商業(yè)地價(jià)指數(shù)參數(shù)估計(jì)

表7 年廈門商業(yè)用地地價(jià)預(yù)測(cè)值

2 廈門市本島地價(jià)空間動(dòng)態(tài)研究

2.1 基于地價(jià)樣點(diǎn)的數(shù)字地價(jià)圖生成

由已有土地定級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，利用地理信息系統(tǒng)ArcGIS軟件檢查分析數(shù)據(jù)，進(jìn)行模型擬合［6］。通過多種模型實(shí)驗(yàn)對(duì)比分析，商業(yè)用地適合于用Kriging指數(shù)半變差函數(shù)模型插值，居住用地和工業(yè)用地適合于用Kriging球狀半變差函數(shù)模型插值［7］。筆者以廈門本島商業(yè)用地為例，對(duì)少數(shù)已知監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)進(jìn)行Kriging指數(shù)插值，生成數(shù)字地價(jià)圖，從而對(duì)其做空間分析。

利用3D-Analyst工具中的Kriging插值方法對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)土地單價(jià)進(jìn)行插值，得到一次插值結(jié)果圖。在此基礎(chǔ)上，利用Geostatistical Analyst工具中的Kriging插值，再一次對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行插值，以提高精度［8-10］，其界面圖如圖1和圖2所示。

圖1 二次插值過程交叉驗(yàn)證的預(yù)測(cè)結(jié)果界面圖

圖2 二次插值過程交叉驗(yàn)證的誤差結(jié)果界面圖

由圖1可以看出第一次插值由于監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)較少，系統(tǒng)很快將地價(jià)趨勢(shì)面數(shù)據(jù)擬合成功，但仍存在誤差。圖2所示的二次插值是以第一次插值為基礎(chǔ)，即以第一次插值形成的連續(xù)地價(jià)面數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)再次擬合，可以看到擬合速度比第一次稍慢，且由于二次擬合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)大幅增加，數(shù)據(jù)波動(dòng)程度也較第一次擬合程度大。但第二次預(yù)測(cè)誤差已經(jīng)非常小，基本完全擬合，故形成的二次插值地價(jià)趨勢(shì)面可以更好地反映地價(jià)變化趨勢(shì)。

2.2 地價(jià)空間變化規(guī)律分析

2.2.1 地價(jià)空間整體變化規(guī)律分析

利用Contour工具做地價(jià)等值線，可以看出地價(jià)的空間變化規(guī)律，如圖3所示。

圖3 廈門市本島商業(yè)用地第二次插值地價(jià)等值線

由圖3可以看出，在廈門本島商業(yè)地價(jià)整體趨勢(shì)上，西南方地價(jià)偏高，整個(gè)島嶼以思明區(qū)中山路附近為中心，且有大部分土地還未很好地利用開發(fā)，例如BRT沿線土地隨著BRT的建立才逐步發(fā)展起來。中山路商業(yè)圈附近的地價(jià)隨距離的增大均勻穩(wěn)步下降，形成環(huán)狀地價(jià)，且環(huán)狀密度由中心向周圍遞減，說明地價(jià)變化率減小，形成了一級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)。在圖3中還可看到有兩個(gè)次級(jí)商業(yè)中心圈，其一為以廈門火車站附近的世貿(mào)商城為中心的商業(yè)圈(蓮板商業(yè)圈包括在內(nèi))，其二是以東方巴黎廣場(chǎng)商業(yè)圈為中心。在二次插值地價(jià)等值線中表示出這兩個(gè)次級(jí)商業(yè)圈連片，構(gòu)成了條形中心商業(yè)圈。其他位置地價(jià)圍繞這兩個(gè)中心做有規(guī)律的遞減。圖3中有兩處明顯的等值線重合處，其原因是附近樣點(diǎn)較少，插值形成誤差。

2.2.2 地價(jià)空間局部變化規(guī)律分析

基于地價(jià)最高點(diǎn)，對(duì)已知地價(jià)做地價(jià)剖面分析，從地價(jià)剖面圖趨勢(shì)分析中可以清楚地看到沿設(shè)定線路前進(jìn)時(shí)地價(jià)的變化規(guī)律。

筆者設(shè)定了4條線路:L1:中山路—埭遼水庫(kù);L2:中山路—廈大商業(yè)圈;L3:中山路—世貿(mào)商城;L4:中山路—湖里區(qū)政府，如圖4所示。

對(duì)4條剖面線進(jìn)行趨勢(shì)分析得到剖面圖5～圖8。

圖4 廈門本島地價(jià)剖面線

從剖面圖中可以看出，L1線路經(jīng)過世貿(mào)商業(yè)圈和東方巴黎廣場(chǎng)商業(yè)圈的邊緣，地價(jià)有部分起伏，中途經(jīng)過兩商業(yè)圈的低價(jià)重合處，出現(xiàn)了地價(jià)凹陷。L2中地價(jià)類似直線下降，屬于中山路商業(yè)圈，符合地價(jià)等高線的環(huán)狀地價(jià)部分。L3為中山路商業(yè)圈到世貿(mào)商業(yè)圈的地價(jià)剖面圖，是兩個(gè)商業(yè)圈的連線，地價(jià)先下降后微幅上升，上升過程屬于地價(jià)階地，非常平緩。L4為中山路到湖里區(qū)政府的連線，該線路先穿越中山路和東方巴黎廣場(chǎng)商業(yè)圈地價(jià)低點(diǎn)重合處附近地面，經(jīng)歷了地價(jià)凹陷，再經(jīng)過世貿(mào)商業(yè)圈邊緣，出現(xiàn)一次地價(jià)小峰值，最后經(jīng)過東方巴黎廣場(chǎng)商業(yè)圈中心，第二次出現(xiàn)地價(jià)峰值，因此較L1起伏稍大。L1和L4線路都經(jīng)歷了地價(jià)陡坡、地價(jià)變化幅度較大及地價(jià)變化面起伏不平的過程。

圖5 L1剖面圖

圖6 L2剖面圖

圖7 L3剖面圖

圖8 L4剖面圖

3 結(jié)論

筆者以廈門本島商業(yè)土地?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從時(shí)間與空間二維同時(shí)深入分析和研究地價(jià)變化規(guī)律。在時(shí)間序列上，編制地價(jià)指數(shù)，同時(shí)利用SPSS預(yù)測(cè)未來5年地價(jià)并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，為宏觀把握地價(jià)提供基礎(chǔ);在空間序列上，利用少量監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)，進(jìn)行多次Kriging插值，達(dá)到良好擬合效果，從而得到符合實(shí)際的廈門本島商業(yè)用地?cái)?shù)字地價(jià)面，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行點(diǎn)線面的剖析，為研究土地市場(chǎng)變化提供了新方法。對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)進(jìn)行時(shí)空二維分析，為城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新提供了新思路。

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