孫 宇,葉 青
(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院,福建廈門(mén) 361021)
地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系源于經(jīng)濟(jì)預(yù)警[1],房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警又是在經(jīng)濟(jì)預(yù)警基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。20世紀(jì)80年代末,由于美國(guó)一些地區(qū)產(chǎn)生房產(chǎn)被拋棄、遭遇火災(zāi)等社區(qū)問(wèn)題,美國(guó)芝加哥、紐約等地區(qū)開(kāi)始對(duì)社區(qū)房地產(chǎn)衰退預(yù)警體系進(jìn)行研究,并于20世紀(jì)90年代初期采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法,開(kāi)發(fā)了社區(qū)預(yù)警系統(tǒng)(neighbourhood early warning system,NEWS)與住宅預(yù)警系統(tǒng)(housing early warning system,HEWS)等社區(qū)房產(chǎn)預(yù)警體系并投入使用[2]。
我國(guó)在20世紀(jì)90年代也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究。目前比較成熟的房地產(chǎn)指數(shù)體系有[3]:國(guó)房指數(shù)、中房指數(shù)、上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系。近年來(lái),我國(guó)一些學(xué)者將地價(jià)預(yù)警從房地產(chǎn)預(yù)警體系中細(xì)化出來(lái)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。劉瑋娜等對(duì)地價(jià)預(yù)警的基本內(nèi)涵、理論和技術(shù)思路進(jìn)行了深入探討[4];鄧新忠建立了湘潭市土地價(jià)格監(jiān)測(cè)體系并對(duì)其進(jìn)行預(yù)警[5];楊小雄等結(jié)合GIS系統(tǒng)對(duì)城市土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)研究[6]。
筆者在以上學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,以廈門(mén)為對(duì)象建立住宅地價(jià)綜合預(yù)警模型并對(duì)廈門(mén)短期地價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。希望通過(guò)對(duì)該體系的不斷完善能夠?qū)崿F(xiàn)地價(jià)預(yù)警的全國(guó)化,從而保證我國(guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。
通過(guò)廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查閱《廈門(mén)特區(qū)年鑒》、《廈門(mén)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》等資料,結(jié)合廈門(mén)市的實(shí)際狀況,根據(jù)全面性、靈敏性、先行性和實(shí)效性原則,初選出對(duì)廈門(mén)住宅地價(jià)有影響的3大類(lèi)15個(gè)指標(biāo),分別為:①反映增長(zhǎng)速度的指標(biāo)X1~X7;②與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性指標(biāo)X8~X11;③反映市場(chǎng)供求指標(biāo)X12~X15。如表1所示。
對(duì)住宅地價(jià)水平Y(jié)與所選住宅地價(jià)指標(biāo),利用SPSS進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析,取最大延遲階數(shù)L=4。選取GDP增長(zhǎng)率X9和住宅空置面積X14進(jìn)行分析,可以看出,當(dāng)L=0時(shí),GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大,為同步指標(biāo);當(dāng)L=2時(shí),住宅空置面積指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大,時(shí)滯期為2年。各警兆指標(biāo)時(shí)滯期如表2所示。
時(shí)差相關(guān)分析結(jié)論中先行或同步的指標(biāo)符合邏輯,而住宅空置面積對(duì)下一年的住宅地價(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響,因此,將幾個(gè)滯后指標(biāo)均當(dāng)作同步指標(biāo)處理。
在建立了預(yù)警指標(biāo)體系之后,利用SPSS軟件通過(guò)主成分分析確定5個(gè)主成分,并將其作為因子,利用式(1)[7]分別計(jì)算各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值,
表1 廈門(mén)住宅地價(jià)初選指標(biāo)體系
表2 各警兆指標(biāo)時(shí)滯期
結(jié)果如表3所示。
式中:fj為第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù);Mij為第j個(gè)指標(biāo)第i個(gè)因子的系數(shù)。
對(duì)2000—2009年的住宅地價(jià)進(jìn)行單個(gè)樣本的K-S檢驗(yàn),得出P=0.56>0.05,判斷其符合正態(tài)分布,可以利用“3δ”[8-9]法確定警界,其中 E為指標(biāo)均值,δ為指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。各指標(biāo)得分與權(quán)重乘積之和作為當(dāng)年警度的綜合分值。表4為部分指標(biāo)的警限區(qū)間。表5為廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合值。表6為廈門(mén)市2000—2009年住宅地價(jià)警度判定結(jié)果。
表3 各指標(biāo)權(quán)重值
表4 采用“3δ”法確定的警限區(qū)間
表5 廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合分值
表6 廈門(mén)市2000—2009年住宅地價(jià)警度判定結(jié)果
利用Matlab軟件進(jìn)行編程,實(shí)現(xiàn)GM(1,1)模型。原始序列為 x(0)=[1.6005,2.8650,2.5728,3.0603,3.2125,3.2777,3.2448,3.6877,2.7196,2.7082],對(duì)x(0)做一次正向累加1-AGO得:x(1)=[1.6005,4.4655,7.0383,10.0986,13.3111,16.5888,19.8336,23.5213,26.2409,28.9491],利用公式Z(1)(k)=0.5[x(1)(k)+x(1)(k-1)](k=1,2,…,n)得:Z(1)(k)=(3.0330,5.7519,8.5685,11.7049,14.9500,18.2112,21.6775,24.8811,27.5950),于是可得:
利用式(2)計(jì)算2010、2011、2012年的住宅地價(jià)綜合警度分別為3.14、3.17和3.18,均處于市場(chǎng)偏熱狀態(tài)。結(jié)合2010年地價(jià)現(xiàn)狀可知,預(yù)測(cè)結(jié)果符合實(shí)際情況。
通過(guò)構(gòu)建廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警體系,利用SPSS結(jié)合Matlab得到GM(1,1)短期預(yù)測(cè)模型,計(jì)算得知未來(lái)2年廈門(mén)住宅地價(jià)仍處于偏熱狀態(tài)。為此,提出如下預(yù)警對(duì)策:
(1)加強(qiáng)對(duì)廈門(mén)土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),及時(shí)披露市場(chǎng)信息,扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)各方的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題,穩(wěn)定投資者和消費(fèi)者的預(yù)期。
(2)規(guī)范土地管理制度,對(duì)市場(chǎng)漏洞對(duì)癥下藥,切實(shí)保障地價(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。
(3)平衡供求關(guān)系,引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)普通住宅,限制非住宅和高檔住宅的比例,盤(pán)活存量土地,平衡供求關(guān)系,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓和出租。
(4)深化地價(jià)預(yù)警研究,使土地管理者能夠正確把握地價(jià)形勢(shì)和土地市場(chǎng)狀況,及時(shí)提供科學(xué)的地價(jià)政策,引導(dǎo)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)(信息與管理工程版)2012年6期