淺論房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因與對策

侯佳

摘要：對房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現進行了分析，力圖找出房地產行業(yè)會計信息失真的原因，最后從建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結構，加強房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制關鍵點的管理以及提高房地產開發(fā)企業(yè)財務人員的綜合素質等方面，提出了提高房地產行業(yè)會計信息質量的對策。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；會計信息失真；解決對策

中圖分類號：F275.2文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計信息失真是指會計核算的依據不真實或反映的財務狀況和經濟成果虛假，不符合實際狀況，如人為地捏造會計事實，篡改會計數據，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實性，會計信息失真，造成國民經濟流失，阻礙經濟發(fā)展。隨著市場經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關注，其使得會計信息不能客觀、如實地去反映房地產開發(fā)企業(yè)在一定時期內的經濟業(yè)務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。因此，本文通過對房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現的分析，力圖找出房地產行業(yè)會計信息失真的原因，從而提出提高房地產行業(yè)會計信息質量的對策。

一、房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現

1.會計實務中銷售收入的確認隨意性較大。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現的確認方法不同。

中國許多房地產開發(fā)企業(yè)對收入確認標準更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產品是否發(fā)出，是否已經收取現金或已經辦理收取現金的手續(xù)，沒有考慮交易在實質上是否已經完成。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是中國會計實務與其他國家或地區(qū)會計實務在確認銷售收入是否實現上的出發(fā)點有所不同。

2.財務報表不能如實反映企業(yè)情況。一些房地產開發(fā)企業(yè)的財務報表無法如實反映資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤。具體表現在：一是存貨核算管理混亂。在房地產開發(fā)企業(yè)中，項目部對開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經驗，會計核算人員對工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識，開發(fā)成本的不定期結轉，且房地產開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點盈虧，導致存貨會計信息失真。例如，開發(fā)產品已經出售，但因為成本未轉出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預收賬款科目不能及時轉入經營收入科目，開發(fā)成本不能及時結轉到經營成本科目。因為房地產商品生產的周期長，通常房地產開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結轉。對于核定征收企業(yè)所得稅也是按預收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現當期真實的收入及成本稅費。三是會計賬表不實。有些房地產開發(fā)企業(yè)為了達到少交稅費，又能基本反映企業(yè)經營活動、應付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應收應付款項在另一本或幾本賬上反映，據此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產開發(fā)企業(yè)編制多套會計報表，向銀行報送的是實現盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因

1.企業(yè)內部治理結構不完善，監(jiān)督弱化。所有權與經營權的分離是現代房地產開發(fā)企業(yè)制度的基本標志，經營者與股東追求的經濟利益一旦發(fā)生沖突，則會導致經營者產生損害股東權益的行為，這種狀況往往為會計從業(yè)人員利用職權之便謀取私利提供條件。

2.會計準則、會計政策的局限性導致會計信息失真。由于會計準則具有剩余控制權等特征，其規(guī)范的不完整性和會計確認方式的多樣性使得管理當局操縱企業(yè)會計信息成為可能。這種會計準則導致的剩余控制權的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會計信息失真的重要表現形式。會計政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規(guī)定的范圍內，會計信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數億美元的負債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對會計信息失真現象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴、懲治不力的現象，并沒有起到應有的懲戒作用。由于中國房地產市場經濟體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經濟制裁，而且缺少道德和名譽損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應的收益。

4.會計人員自身職業(yè)素質不高。房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真現象普遍與會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯系。會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對會計信息質量的好壞。

在層出不窮的經濟交易中，房地產開發(fā)企業(yè)的會計人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業(yè)的財產價值等，否則，就會發(fā)生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會失去客觀和公正，發(fā)生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產開發(fā)企業(yè)會計信息質量的對策

1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結構。目前房地產開發(fā)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產開發(fā)企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認為，應在現行的常規(guī)會計準則基礎上，補充和完善房地產行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。這些業(yè)務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。

2.加強房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制關鍵點的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費用確認準則指引房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續(xù)等四個環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認銷售收入才更合理呢？房地產商品銷售收入的確認應同時具備以下條件：1）房地產開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經過有關部門測量確定；3）房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應在第三個環(huán)節(jié)之后、第四個環(huán)節(jié)之前確認房地產商品的銷售收入。至于特殊情況的確認時點，只能取決于專業(yè)標準和會計人員的職業(yè)判斷。房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用應有明確的規(guī)定，并根據房地產開發(fā)企業(yè)的特點不斷細化使得具有可操作性。收入與支出（成本費用）之差就是利潤。收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產開發(fā)企業(yè)會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產開發(fā)企業(yè)除了必須按現行有關規(guī)定披露信息外，還應該增加以下披露內容：一是披露企業(yè)的預售政策及情況。披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構成等額外的信息。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。四是增加質量保證金及風險的披露。增加披露以提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產開發(fā)企業(yè)財務人員的綜合素質。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質量的重要因素。會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。會計人員誠信和職業(yè)道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責。在此基礎上提高會計人員職業(yè)判斷素質，將為會計信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會計信息失真不可或缺的。

四、結束語

隨著中國社會經濟的飛速發(fā)展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產開發(fā)企業(yè)會計人員應該提供真實、可靠的會計信息才能為社會主義經濟建設服務。房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真問題是一個普遍的社會現象，要從根源上治理好這一現象，需要較長的時間，也只有社會和房地產開發(fā)企業(yè)會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

[1]仇俊林，范曉陽.企業(yè)會計信息失真問題研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78.

[2]張陽，安仲文.中國房地產稅面臨的問題及完善[J].商業(yè)時代，2006，（16）：86-88.

[3]牟韶紅.房地產開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點[J].財會月刊：理論，2006，（6）：45-46.[責任編輯 陳丹丹]