房地產(chǎn)蠢蠢欲動(dòng)

希望政府放松已實(shí)施兩年的房地產(chǎn)限購(gòu)令的聲音越來越多。不僅是開發(fā)商和地方政府，一些購(gòu)房者也開始加入這一行列。渣打銀行近日的一份報(bào)告說，2012年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)銷量的下降有所放緩，中國(guó)最大一批城市的住房銷量已經(jīng)開始增加。實(shí)際上住房銷售回暖在4月開始了，致使上半年全國(guó)主要54個(gè)城市的累計(jì)成交量達(dá)到107萬套，同比上漲12%。比2011年下半年也上漲了超過10%。

成交量悄然放大，似乎說明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的冷凍期后，正在恢復(fù)某種活力。

由此帶來的是房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，比5月上漲0.05%，在連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌之后，終于停止下跌態(tài)勢(shì)。全國(guó)十大城市中絕大部分都出現(xiàn)上漲，北京漲幅最大為2.29％，并且北京6月份房產(chǎn)銷量也增加10.5%。

但政府調(diào)控部門仍然拿不準(zhǔn)一旦放開限購(gòu)和限貸閘門，會(huì)造成怎樣無法收拾的局面。近日，廣東珠海和河南的地方政府曾傳出“修正”限購(gòu)措施的消息，但很快就被叫停。渣打銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩(Stephen Green)說，房?jī)r(jià)在明年之前都不太可能大幅提升，在十八大開幕之前，沒有人希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方已經(jīng)成為長(zhǎng)期以來的一個(gè)猜謎游戲。分析人士指出，房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)薄弱。標(biāo)準(zhǔn)普爾在最近的一份報(bào)告中估計(jì)，今年房?jī)r(jià)將會(huì)平均下降10%。他們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商在庫(kù)存方面仍有很大壓力，有些城市的現(xiàn)有庫(kù)存能維持一年甚至以上的出貨量。中國(guó)去年房屋完工面積40億平方米，而銷售面積僅為1/4。另一方面是融資渠道變窄，變賣資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)非常常見，如果介入高利貸，情況還會(huì)變的更危險(xiǎn)。

不過，就長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)上漲有一個(gè)難以回避的根本驅(qū)動(dòng)力，這就是通貨膨脹的壓力。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)測(cè)美國(guó)很可能會(huì)推出第三輪量化寬松政策，歐元區(qū)為解決歐債危機(jī)很可能亦采取同樣辦法，這一輸入型通脹會(huì)使人民幣面臨更大升值壓力，由此將帶來資產(chǎn)價(jià)格的上漲，抗擊通脹將成為各國(guó)政府未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)。

對(duì)剛性需求的購(gòu)房者來說，在當(dāng)下出手購(gòu)置房產(chǎn)可能是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。許多資金充裕的開發(fā)商也有所動(dòng)作，意圖在這一輪洗牌后占據(jù)更有利的市場(chǎng)地位。最近一段時(shí)間，萬科、恒大、雅居樂和建業(yè)地產(chǎn)等均購(gòu)買了土地。香港九龍倉(cāng)地產(chǎn)還入股了陷入困頓中的綠城中國(guó)。這類收購(gòu)價(jià)格之低在以往是不可想象的。

標(biāo)準(zhǔn)普爾副董事陸楓告訴《環(huán)球企業(yè)家》，現(xiàn)在地價(jià)確實(shí)是一個(gè)比較低的水平，對(duì)于以后的發(fā)展來說付出的是一個(gè)比較合理的成本。萬科也向記者表示，不會(huì)把某個(gè)項(xiàng)目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上，但是公司的資金比較充裕，可以靈活把握土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。萬科今年全年銷售額有望達(dá)到1450億元。

如果未來12個(gè)月市場(chǎng)信心持續(xù)有所恢復(fù)，對(duì)大型房地產(chǎn)商更有利。陸楓說，因?yàn)榇笮烷_發(fā)商項(xiàng)目多且地域較為分散，產(chǎn)品也比較多樣化，加上更好的策略和能力，會(huì)更容易獲得市場(chǎng)份額。

對(duì)普通消費(fèi)者而言，投資房產(chǎn)仍然是對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)好工具。