重慶市公共租賃住房運作模式研究

【摘 要】公共租賃房在國內(nèi)屬于新興的保障性住房模式，建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)都需要進行探索和逐步實施。本文圍繞著重慶市公共租賃房的建設(shè)現(xiàn)狀，研究了重慶公共租賃住房保障體系的發(fā)展?fàn)顩r、主要特點，分析了重慶公共租賃住房運行模式建設(shè)中面臨的主要問題，在此基礎(chǔ)上提出重慶公共租賃房運行模式建設(shè)的對策思路。

【關(guān)鍵詞】重慶；公共租賃住房；模式

2010年初，重慶決定在全國率先開展公共租賃房（以下簡稱公租房）建設(shè)，計劃在3年內(nèi)修建4000萬平方米。重慶市主城區(qū)共規(guī)劃建設(shè)21個類似民心佳園這樣的小區(qū)，可容納人口240余萬。經(jīng)過幾年的建設(shè)，重慶市公租房建設(shè)取得了許多寶貴的經(jīng)驗。2012年2月22日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陳大衛(wèi)致函重慶市政府，充分肯定了重慶市近年來在城鄉(xiāng)建設(shè)工作中取得的矚目成績，并代表住建部部長姜偉新向市政府表示贊許，其中提到，公租房建設(shè)領(lǐng)跑全國，得到了黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人充分肯定。

一、重慶公租房建設(shè)現(xiàn)狀

1．創(chuàng)新城市住房供應(yīng)模式。重慶市委、市政府提出了“市場加保障”的雙軌制城市住房供應(yīng)模式，即30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

2．積極建設(shè)使“居者有其屋”。自2010年以來，重慶在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，力爭3年建設(shè)4000萬平方米、覆蓋200多萬城市住房困難群體。2012年4月6日，重慶市舉行了公租房第5次搖號配租儀式，儀式上，31463戶申請并通過審核者參加此次搖號，最后成功配租公租房21789套。至此，全市公租房分配量已達(dá)13萬余套，直接惠及民眾約35萬人。同時，公租房與原有的廉租房、經(jīng)濟適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓5種保障方式，形成“1+5”保障性住房體系，達(dá)到城市保障性住房的“全覆蓋”。

二、重慶公租房運行模式的特點

1．實現(xiàn)了真正的住房雙軌制。在以往的住房保障體系中，經(jīng)濟適用房和廉租房的在全國住房的比重不超過5％。而重慶公租房的建設(shè)目標(biāo)為30％～40％。這一住房保障比例的實現(xiàn)，使得保障房不只覆蓋到少數(shù)特困民眾，而是將范圍擴大到“夾心層”。這些人即得不到原保障性住房的覆蓋，短期內(nèi)又買不起商品房。從而能從根本上解決中低收入人群面臨的住房問題。公租房在滿5年后，可以有條件的轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房，并且申請人可以購買有限產(chǎn)權(quán)的期滿公租房。

2．寬進嚴(yán)出的管理模式。重慶市市政府以公租房建設(shè)作為切入點，放寬準(zhǔn)入機制，明確將公租房保障對象界定為三類人：一是本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭。二是大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時還沒能力買商品房。三是進城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員。這三類對象特征明確，不易渾水摸魚，實際操作簡單，體現(xiàn)出重慶市公租房“寬進”的一面。同時，重慶采取了“嚴(yán)出”機制。如定期資格審查；對超出收入保障標(biāo)準(zhǔn)的承租人，相關(guān)部門會提供優(yōu)惠條件其主動退出，使住房保障體系能夠?qū)崿F(xiàn)滾動運作；規(guī)定公租房不得進入二手商品房市場交易，購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購；對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將記入個人信用檔案，5年內(nèi)不得申請公租房。

3．特有的資金籌措模式。重慶市構(gòu)建了政府先導(dǎo)、社會補充的投融資格局。據(jù)測算，3年建4000萬平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶按財政投入和融資貸款3:7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金?！?”是指財政投入約300億元，包括中央專項補助、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等補助方式?！?”是除財政投入外的800億元融資貸款，通過社會渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等融資籌集。從實際操作看，自2010年以來，重慶市已累計到位公租房建設(shè)資金394.5億元，其中中央補助和市級財政資金231億元，通過銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等籌集163.5億元。

4．較低的建設(shè)成本，較高的建設(shè)質(zhì)量。重慶建設(shè)公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設(shè)成本。同時，為了保障公租房建設(shè)質(zhì)量，重慶市出臺了《公共租賃住房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于試點開展公租房工程建筑材料備案管理的通知》、有關(guān)成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程和成品住宅裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范等，為公租房建筑材料、公租房的裝修設(shè)計、施工、監(jiān)理以及驗收、配套設(shè)施等提供了系統(tǒng)的技術(shù)支撐，對確保公租房項目工程的設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計效率，提升居住品質(zhì)起到重要作用。

5．公平公正的公租房分配制度。為確保公租房“陽光分配”，重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門共享的信息平臺，及時向社會公開公租房房源信息，形成部門聯(lián)動，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時，通過“對外公示＋社會監(jiān)督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監(jiān)督之下。2011年，重慶市對已竣工驗收的公租房組織了四次公開搖號配租，保障家庭達(dá)到8.2萬戶，其中，主城戶籍住房困難家庭占40.1％，大中專及職校畢業(yè)新就業(yè)人員和外地來主城工作人員占24.3％，本市進城務(wù)工人員占35.6％。

三、重慶市公租房運行模式的不足

1．法律法規(guī)不完善。盡管重慶市一直在探索公租房的管理制度，也出臺了一系列管理辦法，如《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《重慶市公共租賃住房管理實施細(xì)則》等，但是公租房的資格審核和后續(xù)管理是一項非常復(fù)雜的工程，僅從全國來看，尚缺乏全國性的法規(guī)，而地方出臺的相關(guān)管理辦法也存在著許多需要改進的地方。例如，公租房的規(guī)范化申請制度尚未形成，申請者條件、申請具體流程以及申請者優(yōu)先與輪候等問題亟待進一步完善健全；雖然按規(guī)定公租房只能用于承租人自主，不得出租轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營活動，但是目前缺乏合理有效的租賃管理制度和相應(yīng)的懲戒措施。

2．管理機制不完善。公租房是重慶市政府自己投資、自己建設(shè)、自己籌集房源，同時擁有產(chǎn)權(quán)與監(jiān)管權(quán)，無疑是監(jiān)管一家，如何做好公租房的后期運營管理問題是公租房建設(shè)中重要的一環(huán)。例如，由于公租房的申請不受戶籍限制，承租人流動性偏大，將會帶來租金催收難度，大量的公租房也會造成后期的管理、維修和維護成本增加。再如，雖然重慶市出臺了一系列的管理辦法對違規(guī)行為作出了詳細(xì)描述并且明確了懲罰措施，但真正落實還缺乏保障，私自轉(zhuǎn)租、另作他用、開具假證明等等這些因素將使得公租房在運營階段的監(jiān)管難度增大。

3．融資渠道過窄。目前，由于重慶政府土地、資金等都落到實處，公租房建設(shè)有條不紊，公租房效應(yīng)開始凸顯，社會資金對公租房項目開始關(guān)注。按照重慶市政府的設(shè)計，重慶市將通過中央政府專項補助、市級財政補助、土地出讓收入以等投入公租房建設(shè)，占建設(shè)資金的30％，剩余70％則通過融資解決，即主要為財政撥款及銀行貸款。但事實上，商業(yè)銀行因貸款規(guī)?？刂?、放款數(shù)量有限且利率上升，非銀行機構(gòu)融資尚處方案設(shè)計談判階段，資金的缺口仍然很大，對于大規(guī)模的公租房建設(shè)來說，融資方式還是顯得過于單一。

4．公租房的保障方式單一。發(fā)達(dá)國家租賃性公租房保障方式主要有兩種，一是實物配租；二是貨幣補貼。重慶市公租房保障方式是實物配租，這種方式會造成公租房申請人的輪候期，也不能適應(yīng)市場變化，與貨幣補貼比較退出機制的操作性較差。同時，從《指導(dǎo)意見》中可以看出，城市中亟待改善住房條件的家庭和個人幾乎都納入了公租房的供應(yīng)范圍，政府是否有能力解決是一個問題。

5．重慶模式難以避免“老公房”困境。“老公房”的根源在于產(chǎn)權(quán)人缺位，沒有人對房屋本身負(fù)責(zé)，從而造成房屋使用效率低下。由于產(chǎn)權(quán)人不直接管理房屋，也無權(quán)干涉租金，租金確定無法及時把成本因素體現(xiàn)出來，往往容易使房屋出現(xiàn)維修滯后的問題。由于租金收入無法滿足融資成本的變動需要，必須有財政進行擔(dān)保與“托底”。

四、重慶公租房運行模式建設(shè)的對策建議

1．法律保障。重慶市在公租房的建設(shè)過程中，出臺了一系列的管理辦法，對公租房供應(yīng)機制、申報機制、審核機制、退出機制、補貼機制和循環(huán)機制進行了約定，但是在立法上，存在與國家《指導(dǎo)意見》不符之處、程序性規(guī)范不完善，糾紛解決機制尚未提及等現(xiàn)象，因此，應(yīng)加強完善立法，保障公租房分配的公平公正公開，對于政府相關(guān)部門的不作為或作為不當(dāng)，應(yīng)具體規(guī)定行政責(zé)任，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，相關(guān)工作人員和主要負(fù)責(zé)人要追究連帶責(zé)任。對于申請者騙取公租房的行為，要分情節(jié)訂立行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任，確保公租房法律制度的嚴(yán)格執(zhí)行。對于住戶不繳納房租、不按時退房，應(yīng)該就其個人信用系統(tǒng)、強制清退做出說明等，避免重蹈經(jīng)濟適用房、廉租房覆轍。

2．制度保障。（1）完善個人信用制度。要實現(xiàn)公共租賃住房公平有序地“活水長流”，重慶市就需要建立和完善個人信用制度和收入申報制度，并在此基礎(chǔ)上建立起一個公開透明的居民住房和財產(chǎn)審查機制。此外，應(yīng)加快建立跨部門跨地區(qū)的信息共享平臺，將公租房的管理和廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房對接，逐步建立一個全方位立體式的保障性住房體系。（2）建立輪候優(yōu)先制度。由于重慶市公租房保障方式是實物配租，且打破了戶籍限制，涵蓋了大多數(shù)需要改善住房的人群。但不同的人群對租賃住房的需求和租金的支付能力有所不同。因此，相關(guān)部門應(yīng)建立符合實際的輪候制度，針對不同人人群需求建立各自的申請輪候制度，并進行統(tǒng)一登記，分配管理。（3）資金保障。重慶按財政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金解決公租房建設(shè)資金問題，但其商業(yè)用房的出售、公租房出售都存在極大的變數(shù)和時間的推遲，銀行融資和企業(yè)融資也需要讓投資方有利可圖才可行。面對著龐大的資金需求，重慶市政府迫切需要經(jīng)過制度創(chuàng)新，擴展公共租賃住房的投融資渠道。如建立房地產(chǎn)投資信托基金制度、鼓勵社會資本進入、發(fā)行企業(yè)債券、利用住房公積金增值收益等。

五、結(jié)語

公共租賃房保障體系的建設(shè)對于重慶市是一個新生事物，在建設(shè)方式、保障對象、配租、定價、退出、出售等環(huán)節(jié)還處在探索階段，其間的問題也只能在建設(shè)過程中才能逐漸顯現(xiàn)，才能通過進一步的探討加以解決。只要政府堅定信心，真正體現(xiàn)“為人民服務(wù)”的執(zhí)政理念，“居者有其屋”的夢想一定會實現(xiàn)。

參 考 文 獻

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