淺析投資性房地產(chǎn)公允價值的運用及其財務(wù)影響

【摘 要】投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認(rèn)和計量是理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。新企業(yè)會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值。該準(zhǔn)則的頒布實現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的接軌，然而在實際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的相關(guān)技術(shù)難題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計計量；公允價值；財務(wù)影響

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露，提高會計信息的相關(guān)性。

一、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的必要性

在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量，公允價值的變動確認(rèn)為損益。所謂公允價值，是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實際和潛在的用途，以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況適度熟悉。\"自愿的當(dāng)事人\"包括了自愿的購買者和自愿的銷售者。自愿銷售者愿意根據(jù)市場條件，以所能取得的最好價格出售其投資性房地產(chǎn)。而\"公平交易\"是指在不存在特別或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間進(jìn)行的交易。這種關(guān)系可使交易價格不具有市場狀況的特征。這一交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方獨立地發(fā)生行為。 此外，投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。另外，實際上，公允價值的定義還假設(shè)了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人之間的公平交易中就很可能出現(xiàn)價格的變化。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的適用條件

公允價值計量的崛起，使歷史成本計量受到越來越多的挑戰(zhàn)，但公允價值在實際中的應(yīng)用卻受到可靠性的制約。就我國目前的情況來看，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。而目前投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價值模式，企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具，投資性房產(chǎn)準(zhǔn)則考慮到可操作性等方面的原因，借鑒了國際會計準(zhǔn)則中確定公允價值的方法，列示了可供選擇的方法。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)影響

（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力。緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。（2）在不造成過大利潤波動的同時實現(xiàn)企業(yè)利潤增長。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應(yīng)在每個會計期末以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。以目前全國房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價值變動損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻(xiàn)一定的利潤增長。對擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業(yè)的利潤水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動而產(chǎn)生波動，但企業(yè)無需對這部分利潤波動過分擔(dān)憂。（3）公允價值變動不會造成企業(yè)實質(zhì)性稅賦增加采用。公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會受到嚴(yán)重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現(xiàn)制，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]龍靜．投資性房地產(chǎn)的會計準(zhǔn)則比較及影響分析[J]．中國房地產(chǎn)．2007（4）

[2]田莉杰．投資性房地產(chǎn)計量模式比較研究[J]．財會通訊．學(xué)術(shù)版．2007（3）