強(qiáng)制騰地需謹(jǐn)慎

案例一

2011年9月，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟(jì)組織土地用于公路建設(shè)。2011年9月，A市人民政府發(fā)布了《征收土地公告》。2012年3月，A市國土資源局發(fā)布了《征地補(bǔ)償安置方案公告》。自然人B經(jīng)營的養(yǎng)豬場占用的土地約三分之一在此次征地紅線范圍內(nèi)。A市征地拆遷事務(wù)所對B的全部用地和房屋進(jìn)行了補(bǔ)償?shù)怯洠瓦_(dá)了補(bǔ)償清單和補(bǔ)償通知書。由于B拒不配合，A市國土資源局將房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)撥入B個人銀行賬戶，并于4月下達(dá)了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復(fù)議。

存在的問題：

涉嫌違規(guī)擴(kuò)大征地面積。自然人B經(jīng)營的養(yǎng)豬場所用土地面積約12畝，場內(nèi)建筑面積3600m2，但在征地紅線范圍內(nèi)的土地面積僅為4.5畝，建筑面積2300m2。A市國土資源局要求B騰出全部土地，事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)不足。

案例二

2010年3月，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟(jì)組織土地用于公路建設(shè)。2010年7月，A市人民政府發(fā)布了《征收土地公告》。2010年9月，A市國土資源局發(fā)布了《征地補(bǔ)償安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地紅線范圍內(nèi)，但此房屋的《私房建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的戶主姓名為自然人C，且B非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。C的代理人與建設(shè)指揮部簽訂了《征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，A市國土資源局將補(bǔ)償費(fèi)以C戶名義存入銀行。2012年6月，A市國土資源局向C送達(dá)了《限期騰地通知》。B不服，遂申請行政復(fù)議。

存在的問題：

該被拆遷房屋的《私房建設(shè)用地批準(zhǔn)書》戶主是C，但實(shí)際居住人是B，且在A市拆遷指揮部公示的拆遷戶基本情況中，注明了B購買C宅基地建房的事實(shí)，但沒有寫明不予安置。B從2006年居住至今，A市國土部門也未對其買地建房的情況進(jìn)行查處，導(dǎo)致現(xiàn)拆遷受阻，引發(fā)行政復(fù)議案件。

案例三

2008年6，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟(jì)組織土地用于某安置小區(qū)建設(shè)。2010年10月，A市人民政府發(fā)布了《征收土地公告》。2010年11月，A市國土資源局發(fā)布了《征地補(bǔ)償安置方案公告》。期間，A市征地拆遷事務(wù)所進(jìn)行了補(bǔ)償?shù)怯?，確認(rèn)自然人B的房屋合法面積為154m2，違法面積為126m2。2012年初，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。由于B拒不配合拆遷騰地，同年5月，A市國土資源局向B送達(dá)了補(bǔ)償告知書，將補(bǔ)償款以B名義專戶儲存，并下達(dá)了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復(fù)議。

存在的問題：

一、涉嫌錯誤確認(rèn)房屋的合法面積。A市國土資源局公布的房屋鑒定表中，B的合法土地面積是117m2，違法土地面積是36m2，但確認(rèn)的合法建筑面積為154m2，違法建筑面積為126m2。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)B在違法占用的土地上所建的房屋只有兩層，而A市國土資源局認(rèn)定B的違法建筑面積卻超過土地面積的3倍，明顯有誤。

二、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準(zhǔn)的用途為安置小區(qū)建設(shè)用地，但A市人民政府經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，將其作為房地產(chǎn)用地進(jìn)行出讓，改變了省人民政府批準(zhǔn)的“一書四方案”。

三、涉嫌違反“凈地”出讓的規(guī)定。2007年9月12日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發(fā)[2007]36號），規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)行“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。但此次建設(shè)用地使用權(quán)出讓，在B所有的房屋拆遷補(bǔ)償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進(jìn)行出讓，涉嫌違反建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓的規(guī)定。

案件給我們的啟示：

一、改變土地用途要經(jīng)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內(nèi)容。改變了土地用途，導(dǎo)致了供地方案以及整個征地審批內(nèi)容的重大變化，依法需要經(jīng)原批準(zhǔn)征收土地的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。這個問題在湖南省國土資源廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審批管理工作的通知》（湘國土資發(fā)[2011]57號）中已有明確規(guī)定。當(dāng)然，已經(jīng)按照批準(zhǔn)的供地方案供地后，土地使用權(quán)人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準(zhǔn)改變土地用途。

二、強(qiáng)制騰地需注意的事項。一是嚴(yán)格依照法定程序征地。“兩公告一登記一批準(zhǔn)”程序是法定的征地程序，先后次序一定不能顛倒。在審查案件的過程中，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的地方已經(jīng)發(fā)布了《補(bǔ)償安置方案公告》還沒有進(jìn)行補(bǔ)償?shù)怯浀那闆r，有的地方缺少市縣人民政府批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案的手續(xù)。當(dāng)然，在補(bǔ)償?shù)怯浿锌赡軙龅讲挥枧浜系那闆r，這就要求我們一定要做好相關(guān)的證據(jù)保全工作，該拍照的拍照，該攝像的攝像，該留置送達(dá)的就留置送達(dá)，要保留國土資源部門已經(jīng)上戶登記的證據(jù)材料。說到留置送達(dá)在這里也強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，一定要按照《民事訴訟法》的相關(guān)要求執(zhí)行，不能隨便找兩個證明人簽字了事。二是嚴(yán)把證據(jù)審查關(guān)。房屋的權(quán)屬認(rèn)定，房屋的合法面積認(rèn)定，補(bǔ)償金額的確定等事項，一定要有確鑿的證據(jù)予以證明，且前后證據(jù)要環(huán)環(huán)相扣，相互印證，切忌出現(xiàn)證據(jù)相互矛盾的情況。我們經(jīng)常遇見的《補(bǔ)償告知書》與《限期騰地決定書》下達(dá)的當(dāng)事人不一致，補(bǔ)償金額與房屋面積前后認(rèn)定不一致等問題，都需要引起足夠重視。

（點(diǎn)評嘉賓：王先佑湖南省國土資源廳政策法規(guī)處處長）