淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化對(duì)策

林國(guó)瓊

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)政府為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺(tái)了一系列從緊的土地、稅收和信貸調(diào)控政策，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和不利的宏觀(guān)調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)

項(xiàng)目的成本管理以增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。本文將就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并據(jù)此提出相應(yīng)的成本優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本管理；EVM

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種支出進(jìn)行管理與控制，包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工和銷(xiāo)售四個(gè)階段的成本管理。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有點(diǎn)多面廣、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、工程造價(jià)高等特點(diǎn)，因此如何對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)的管理，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文將就當(dāng)前我國(guó)房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并據(jù)此提出相應(yīng)的成本優(yōu)化對(duì)策。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目成本管理意識(shí)薄弱，員工綜合素質(zhì)水平不高

1、當(dāng)前，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立科學(xué)、全面的項(xiàng)目成本管理觀(guān)念。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有關(guān)注項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)等事前和事后的成本管理,導(dǎo)致項(xiàng)目的整體成本管理效

果不佳。此外，領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有向員工積極宣傳項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵作用，導(dǎo)致員工沒(méi)有意識(shí)到項(xiàng)目成本管理的重要性，并認(rèn)為成本管理僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，也沒(méi)有自覺(jué)形成節(jié)約成本

的意識(shí)。

2、當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工的綜合素質(zhì)水平不高，成本管理人員缺乏現(xiàn)代化的管理理念，高職稱(chēng)、高學(xué)歷、高技術(shù)及復(fù)合型人才較少，這導(dǎo)致企業(yè)整體成本管理水平

不高，從而不利于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的增強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理體系不健全

當(dāng)前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、健全的項(xiàng)目成本管理體系，主要表現(xiàn)以下方面：

1、當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立健全的項(xiàng)目成本管理體系，也沒(méi)有建立科學(xué)、統(tǒng)一的項(xiàng)目成本控制中心；成本管理各部門(mén)缺乏有效地溝通，使項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工

和銷(xiāo)售等各階段成本管理工作處于脫節(jié)狀態(tài)；此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定科學(xué)、透明的項(xiàng)目成本全面預(yù)算管理制度。

2、當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有明確項(xiàng)目成本管理各部門(mén)的職責(zé)與權(quán)限，導(dǎo)致企業(yè)存在“干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣”的不良風(fēng)氣，使激勵(lì)約束機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用。此外

，企業(yè)沒(méi)有建立完善的項(xiàng)目成本監(jiān)督體系，例如，對(duì)工程物資的“采購(gòu)—入庫(kù)—領(lǐng)用—報(bào)廢—盤(pán)點(diǎn)清查”等環(huán)節(jié)沒(méi)有進(jìn)行有效地日常監(jiān)督控制，對(duì)項(xiàng)目的完工進(jìn)度也沒(méi)有進(jìn)行合理

計(jì)量。

（三）缺乏先進(jìn)的項(xiàng)目成本管理方法

當(dāng)前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目成本管理工具，也沒(méi)有將現(xiàn)代信息技術(shù)與項(xiàng)目成本管理軟件進(jìn)行有效地結(jié)合，導(dǎo)致不能及時(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)

發(fā)生的成本信息，也不能滿(mǎn)足企業(yè)實(shí)行全面成本管理的需要。例如，沒(méi)有合理借鑒國(guó)際上先進(jìn)的價(jià)值工程和掙值管理技術(shù)（EVM）等項(xiàng)目成本管理工具，以及項(xiàng)目計(jì)劃階段的工作分

解結(jié)構(gòu)和成本分解結(jié)構(gòu)相結(jié)合的成本分析方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理方面存在的上述問(wèn)題，本文將從成本管理觀(guān)念、員工素質(zhì)、管理制度、管理方法等方面加以完善，從而構(gòu)建科學(xué)、全面的項(xiàng)目成本管理

體系。

（一）培育項(xiàng)目成本管理意識(shí)，提高員工的綜合素質(zhì)

1、房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要樹(shù)立全過(guò)程的項(xiàng)目成本管理觀(guān)念，重視并大力支持項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等階段的成本管理工作。同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行項(xiàng)目成本管理相關(guān)工作

的宣傳、教育及培訓(xùn)，從而積極推進(jìn)全員參與、全過(guò)程項(xiàng)目成本管理，并在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本管理氛圍，使項(xiàng)目成本管理成為企業(yè)文化不可或缺的組成部分。

2、健全的項(xiàng)目成本管理體系，需要擁有一支人員綜合素質(zhì)水平高、責(zé)任心強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)作為基本保障。因此，企業(yè)要對(duì)員工進(jìn)行適時(shí)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，汲取現(xiàn)代化的管理理

念與管理方式，不斷提高員工的綜合素質(zhì)，從而能根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定出全面的成本管理方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本的科學(xué)管理。

（二）建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理體系

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在借鑒國(guó)際先進(jìn)的成本管理模式的基礎(chǔ)上，并結(jié)合自身特點(diǎn)，建立一套科學(xué)、動(dòng)態(tài)的全壽命周期成本管理體系，具體可從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等四

個(gè)方面進(jìn)行分析。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目成本的高低和效益的好壞。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家、技術(shù)人員、造價(jià)工程師和城市規(guī)劃專(zhuān)家等人員對(duì)擬建

設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合調(diào)查后，進(jìn)行可行性分析研究，并采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的方法選擇最優(yōu)的項(xiàng)目方案。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，可以更好的控制項(xiàng)目的成本構(gòu)成和提高資金利用率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選政策，擇優(yōu)選擇信譽(yù)好、設(shè)計(jì)水

平高、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，并加強(qiáng)對(duì)全程設(shè)計(jì)的監(jiān)管，保證設(shè)計(jì)的低成本與高質(zhì)量。

3、項(xiàng)目施工階段的成本管理失效，將會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和資金的超支。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定合理的施工方案，并對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)的分解，將編制的成本預(yù)算

與計(jì)劃落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，并注重施工期間成本、質(zhì)量與進(jìn)度的有效均衡。

4、近年來(lái)，銷(xiāo)售成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的比例在逐步增大，銷(xiāo)售成本管理已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位銷(xiāo)

售策劃和銷(xiāo)售策略，制定科學(xué)詳盡的銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃，管理好營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的成本管理。

（三）運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，變革項(xiàng)目成本管理的工具與方法

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)和先進(jìn)的成本管理軟件，采用靈活多樣的項(xiàng)目成本管理方法，從而實(shí)現(xiàn)成本的透明、動(dòng)態(tài)管理。例如，采用掙值管理技術(shù)（EVM）

，對(duì)項(xiàng)目成本與進(jìn)度進(jìn)行綜合檢測(cè)，了解并及時(shí)糾正項(xiàng)目進(jìn)度與費(fèi)用的定性與定量差異；還可以采用WBS與CBS相結(jié)合的成本分解方法對(duì)各階段的成本進(jìn)行科學(xué)分解。 --!>

四、總結(jié)

成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，并對(duì)提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題，從而

制定一套科學(xué)、全面的項(xiàng)目成本管理體系，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 蔡?hào)|明.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制［J］.廣東科技.2011(14）

［2］ 劉紅安.如何有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本［J］.科技咨詢(xún)導(dǎo)報(bào).2007(10)

［3］ 潘國(guó)瑾.淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制與管理［J］.山西建筑.2010(25)