黃石市房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)分析*

楊萌

(黃石理工學(xué)院數(shù)理學(xué)院，湖北黃石435003)

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的3大基本方法之一，是最常用、最基礎(chǔ)、最能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法［1］.但在運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對(duì)于已選擇可供比較參照的交易實(shí)例進(jìn)行的各種修正，具有較大的模糊性.基于模糊數(shù)學(xué)的相關(guān)概念，遵循模糊數(shù)學(xué)理論的擇近原則，將權(quán)重引入到貼近度的計(jì)算模型中，有機(jī)地與房地產(chǎn)估價(jià)模型相結(jié)合，充分發(fā)揮了市場(chǎng)比較法的作用［2］.

1 模糊數(shù)學(xué)的相關(guān)概念和性質(zhì)

設(shè)A1，A2，…，An∈F(U)，B∈F(U)是待識(shí)別對(duì)象，若存在K使得AK滿足條件:σ(AK，B)=max{σ(A1，B)，σ(A2，B)，…，σ(An，B)}，則認(rèn)為B與Ak最為貼近，將B歸于 AK的模糊子集，稱之為擇近原則.

2 基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)比較法評(píng)估模型

2.1 模糊模式識(shí)別模型選取可比實(shí)例

我國(guó)居民房地產(chǎn)的主要特征因素有［2］:地段等級(jí)、交通便捷度、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量、建筑物設(shè)施設(shè)備、成新與裝修以及朝向.

假設(shè)已知與待估房地產(chǎn)處于同一供求圈的n個(gè)已成交的房地產(chǎn)資料A1，A2，A3，…，An，Ti=(ti1，ti2，…，tin)表示第 i個(gè)已估房地產(chǎn)的特征向量.其中tij表示已成交的房地產(chǎn)特征因素的隸屬值.建立評(píng)判V={v1，v2，…，v5}= {優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差}，賦值為B=(10，8，6，4，2).各特征因素的模糊隸屬值可邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)人員對(duì)比交易實(shí)例和待估房地產(chǎn)的各因素，通過評(píng)判計(jì)算得到已估房地產(chǎn)和待估房地產(chǎn)的分?jǐn)?shù)矩陣F=(aij)和F＇，aij=其中:

將矩陣F和F＇各元素歸一化即為隸屬度Ti和T＇i.

將T＇i與Ti的貼近度按從大到小的順序排列，記為σ1，σ2，…，σn.根據(jù)擇近原則，第一個(gè)已估房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)最為相似，第n個(gè)最不相似.

2.2 房地產(chǎn)主要特征因素的修正

將居民購房時(shí)所考慮的各種因素按居民房地產(chǎn)的主要特征因素區(qū)分為區(qū)域因素和個(gè)別因素.按照區(qū)域因素和個(gè)別因素的歸屬修訂各因子的權(quán)重值A(chǔ)，可得待估價(jià)房地產(chǎn)及已估房地產(chǎn)的單因素評(píng)判矩陣(同式(1)).通過SI=ARIBT可計(jì)算出各交易實(shí)例和待估房地產(chǎn)的得分，由此可得到區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)為KI1=S待/SI，K＇I1=S＇待/S＇I，則修正后的交易實(shí)例價(jià)格為:

2.3 待估房地產(chǎn)綜合價(jià)格的求取

依次類推，按照式(3)展開可得到待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為:

在實(shí)際操作過程中，由貼近度組成的權(quán)重值可按照相似度的高低進(jìn)行指數(shù)級(jí)衰減，一般3個(gè)典型房地產(chǎn)的估價(jià)資料就可以滿足精度要求.

3 綜合評(píng)估示例

以2011年湖北省黃石市團(tuán)城山區(qū)內(nèi)的嘉泰銀河灣、宏維山水明城3期、麗島半山華府、大可陽光水岸和天域名流天地已開盤的小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估揚(yáng)子·玉龍灣在2011年的價(jià)格.

3.1 比較案例選取

根據(jù)房地產(chǎn)專家對(duì)6個(gè)樓盤關(guān)于地段等級(jí)、交通便捷度、服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、人口狀況、裝修、建筑結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量、建筑物設(shè)施設(shè)備(管理狀況)、成新與戶型結(jié)構(gòu)的評(píng)判，按照公式 計(jì)算出各個(gè)樓盤的分?jǐn)?shù)矩陣，進(jìn)行歸一化處理得到隸屬度矩陣:

各樓盤隸屬度折線圖如圖1所示。

圖1 各樓盤隸屬度折線圖

T1與T6的內(nèi)積與外積:

同理得:σ26=0.731 5，σ36=0.682 5，σ46= 0.677 5，σ56=0.653 5

根據(jù)擇近原則，選取宏維山水明城3期、麗島半山華府和大可陽光水岸作為揚(yáng)子·玉龍灣的比較案例.

3.2 主要特征因素調(diào)整

采用湖北省基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中有關(guān)住宅用途的區(qū)域各因子的權(quán)重A=(0.166，0.224，0.304，0.234，0.072)和A＇=(0.25，0.15，0.25，0.15，0.20).結(jié)合專家對(duì)已選實(shí)例(①宏維山水明城3期;②麗島半山華府;③大可陽光水岸)和待估對(duì)象(④揚(yáng)子·玉龍灣)的區(qū)域因素(地段等級(jí)、交通便捷度、服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、人口狀況)和個(gè)別因素(裝修、建筑結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量、建筑物設(shè)施設(shè)備(管理狀況)、成新與戶型結(jié)構(gòu))的評(píng)價(jià)，根據(jù)公式ri=ARiBT和r＇i=A＇RiBT，可得:

已選樓盤和待估樓盤的因素修正柱形圖如圖2所示。

圖2 已選樓盤和待估樓盤的因素修正柱形圖

則區(qū)域因素的修正系數(shù)為:

個(gè)別因素的修正系數(shù)未：

3.3 待估樓盤價(jià)格確定

宏維山水明城3期、麗島半山華府和大可陽光水岸同時(shí)期的價(jià)格分別為:4 808元/m2，4 713元/m2，4 580元/m2，經(jīng)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后價(jià)格分別為:

E2≈4 620元/m2，E3≈4 402元/m2，E4≈4 876元/m2.

代入式(4)可得:待估樓盤價(jià)格≈4 595元/m2.

4 結(jié)束語

在市場(chǎng)比較法中運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)，可避免估價(jià)時(shí)人為造成的偏差，通過可比實(shí)例權(quán)重確定以及房地產(chǎn)主要特征因素的修正，大大提高了估價(jià)的精度.目前，對(duì)各個(gè)樓盤的評(píng)判仍由專業(yè)人士進(jìn)行，如果能夠進(jìn)一步規(guī)范修正因子的權(quán)重，及時(shí)向社會(huì)公開信息，那么購房者也可以通過自身進(jìn)行評(píng)判，運(yùn)用該模型為新建樓盤的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)估，繼而為購房或房地產(chǎn)投資提供支持.

［1］ 施建剛.房地產(chǎn)估價(jià)方法的拓展［M］.上海:同濟(jì)大學(xué)版社，2003:75－77，88－95

［2］ 王秀麗，駱漢賓.市場(chǎng)比較法估價(jià)中可比案例選擇研究［J］.華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(城市科學(xué)版)，2003，20(4):89－91

［3］ 張勇，沈濤，李昕.模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用［J］.建筑開發(fā)技術(shù)，2004，31(5):106－129

［4］ 張炯，張敏莉，賈仁甫，等.基于模糊數(shù)學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究［J］.揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2005，8(3):31－34