房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析

穆云飛 蘇立春 丁楓彬

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，帶動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域諸多行業(yè)部門(mén)的發(fā)展，給國(guó)家提供了大量財(cái)政收入和國(guó)民收入，改善了人民群眾的居住水平，豐富了社會(huì)物質(zhì)生活場(chǎng)所。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)也是飛速發(fā)展的行業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)只有嚴(yán)格實(shí)行成本控制，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的投入產(chǎn)出比，才能立于不敗之地，具

體從前期決策，設(shè)計(jì)，招投標(biāo)及合同，施工，營(yíng)銷客服5個(gè)方面分析。

1 前期決策方面的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策是指開(kāi)發(fā)商選擇和確定投資方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證，對(duì)不同的建設(shè)方案進(jìn)行比較、選擇并作出判斷和決定。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段包括項(xiàng)目建議書(shū)、可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的確定和編制投資估算，投資估算一經(jīng)批準(zhǔn)，就作為建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額，不得隨意突破［1］。這一階段建設(shè)地點(diǎn)的選擇、項(xiàng)目合理規(guī)模的決策、項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)的確定、工程設(shè)計(jì)、技術(shù)方案及融資方式等構(gòu)成了企業(yè)成本控制的主要因素。

1)建設(shè)地點(diǎn)的選擇。土地的成本價(jià)格是沒(méi)有彈性的，必須交給政府。同時(shí)，地塊的選擇有時(shí)候也對(duì)工程造價(jià)有著密切的關(guān)系，如果選擇水文、地質(zhì)條件差的地塊會(huì)大大增加工程造價(jià)，所以建設(shè)地的選擇至關(guān)重要。

2)項(xiàng)目合理規(guī)模的決策。進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，要用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際分析法分析項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出。在一定條件下，項(xiàng)目的規(guī)模擴(kuò)大到一定程度，項(xiàng)目的投入成本并不會(huì)擴(kuò)大，單位產(chǎn)品的成本反而隨之降低;當(dāng)達(dá)到一定程度，單位產(chǎn)品的收益隨之降低。所以，在政府既定控規(guī)、土地成本、前期配套成本固定的條件下，開(kāi)發(fā)商要詳細(xì)論證，合理的控制建設(shè)規(guī)模，綜合考慮影響成本的諸多因素。

3)目標(biāo)定位標(biāo)準(zhǔn)的確定。一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須有一個(gè)準(zhǔn)確地定位。因?yàn)闇?zhǔn)確地定位，可以在后期的設(shè)計(jì)過(guò)程中，目標(biāo)明確，編制投資估算也可以有一個(gè)客觀的尺度。標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，投資過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)增加;標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，投資減少，效益減少。

4)工程設(shè)計(jì)、技術(shù)方案。在決策階段，就要組織論證工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、技術(shù)方案。在先進(jìn)合理的情況下兼顧經(jīng)濟(jì)合理。

5)融資方式。一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要有良好的融資渠道，在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中才能資金充足，使工期順利進(jìn)行，盡快使項(xiàng)目見(jiàn)到良好的效益，同時(shí)，盡可能的回避投資及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)前期階段要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，多渠道融資，保證資金安全、穩(wěn)健運(yùn)行。

2 設(shè)計(jì)方面的成本控制

項(xiàng)目決策以后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外大量工程造價(jià)資料分析表明設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度為60%～75%左右，有些比例甚至更高。這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。

1)推行定額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)院進(jìn)入初步設(shè)計(jì)和施工圖階段，建設(shè)單位可以根據(jù)統(tǒng)計(jì)的工程案例做經(jīng)濟(jì)分析，提出新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)限額。在整個(gè)工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，要求設(shè)計(jì)人員要有強(qiáng)烈的工程造價(jià)控制意識(shí)，精心設(shè)計(jì)，把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法［2］。

2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期決策、設(shè)計(jì)思路定案以后，盡量不要有大的設(shè)計(jì)變更。那種顛覆性的變更不僅是對(duì)前期所有工作的否定，也是對(duì)人力、物力的巨大浪費(fèi)。

3)加強(qiáng)出圖前審核。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷在施工前加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。

3 招投標(biāo)及合同方面的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目由規(guī)劃、設(shè)計(jì)最終變成現(xiàn)實(shí)，要進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備及材料的采購(gòu)等過(guò)程。為盡好的完成這些環(huán)節(jié)，對(duì)投資成本優(yōu)化、控制要進(jìn)行招投標(biāo)。實(shí)現(xiàn)公平合理的招投標(biāo)，發(fā)揮資金的最大收益，是建設(shè)單位的主要職責(zé)。通過(guò)對(duì)合同的簽訂與管理，在法律上確保建設(shè)行為按規(guī)定進(jìn)行，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)意圖。

1)對(duì)設(shè)計(jì)的招投標(biāo)管理。要提高設(shè)計(jì)單位的準(zhǔn)入門(mén)檻，淘汰那些技術(shù)力量差、服務(wù)態(tài)度不好的設(shè)計(jì)公司，選擇信譽(yù)高、技術(shù)力量強(qiáng)的設(shè)計(jì)隊(duì)伍。選擇設(shè)計(jì)隊(duì)伍不要只注重設(shè)計(jì)費(fèi)用的高低，而更要注重設(shè)計(jì)隊(duì)伍的實(shí)力，好的設(shè)計(jì)隊(duì)伍能完全貫徹建設(shè)單位的建設(shè)意圖，能較強(qiáng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，避免浪費(fèi)。

2)對(duì)施工隊(duì)伍的招投標(biāo)管理。在選擇施工隊(duì)伍的招投標(biāo)過(guò)程中，要認(rèn)真做好標(biāo)底，對(duì)于無(wú)標(biāo)底的項(xiàng)目要詳細(xì)考察現(xiàn)有行情，通過(guò)標(biāo)底對(duì)投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)作出合理的選擇。加強(qiáng)對(duì)中標(biāo)單位施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。對(duì)施工方案從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)，通過(guò)定性分析和定量分析，對(duì)質(zhì)量、工期、造價(jià)三項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較。

3)對(duì)設(shè)備、材料的招投標(biāo)管理。采購(gòu)前應(yīng)掌握材料、設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)和用量。采購(gòu)時(shí)要及時(shí)認(rèn)真地分析材料市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。對(duì)商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購(gòu)應(yīng)多家比選。大型的工程項(xiàng)目也可以組織供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu);合理組織運(yùn)輸，就近購(gòu)料。選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法，以降低運(yùn)輸成本;考慮資金、時(shí)間價(jià)值。減少資金占用合理確定進(jìn)貨批量和批次，盡可能降低材料儲(chǔ)備［3］。

4)對(duì)合同的管理。增強(qiáng)法律意識(shí)，對(duì)合同的嚴(yán)密性、規(guī)范性、合同條款的邏輯性認(rèn)真加以研究，中標(biāo)后合同訂立階段要斟字酌句，認(rèn)真研究專用條款，注意各有關(guān)文件的優(yōu)先解釋順序［4］。合同簽訂后要加強(qiáng)合同實(shí)施階段的管理工作，因?yàn)槊抗P工程款的支付都是以合同為依據(jù)，如果參與單位沒(méi)有達(dá)到合同要求，堅(jiān)決不能支付資金，維持合同嚴(yán)肅性。

4 施工過(guò)程的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后對(duì)項(xiàng)目總成本的影響僅占5%～10%，要從施工方案、現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證和竣工驗(yàn)收等方面做好成本控制工作。

1)施工方案的審查。建設(shè)單位要加強(qiáng)對(duì)施工方案、施工組織設(shè)計(jì)的審查力度，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較。合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)施工方案從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)，通過(guò)定性分析和定量分析，對(duì)質(zhì)量、工期、造價(jià)三項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較?？梢院侠碛行У乩萌肆?、物力、財(cái)力資源，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，把好施工管理關(guān)，是全面成本管理的重要途徑。

2)現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證的管理。規(guī)范簽證的嚴(yán)肅性，據(jù)統(tǒng)計(jì)大量工程簽證可引起工程造價(jià)的上升。建設(shè)單位應(yīng)制定相應(yīng)的規(guī)章制度規(guī)范工程簽證行為，不該給的簽證堅(jiān)決不辦。

3)竣工結(jié)算的管理?？⒐そY(jié)算是工程建設(shè)過(guò)程中成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫(kù)，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門(mén)總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案［5］。

5 營(yíng)銷的成本控制

項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用為房地產(chǎn)商品銷售額的1%～3%，費(fèi)用數(shù)額的大小也影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低。綜合運(yùn)用向受眾對(duì)象推介的手段，既要達(dá)到宣傳目的，也要控制宣傳的費(fèi)用，以控制成本。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)多階段、復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程。要從項(xiàng)目前期策劃階段到營(yíng)銷售后服務(wù)全過(guò)程控制，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的量化指標(biāo)，每一環(huán)節(jié)每一方面認(rèn)真分析，做出最優(yōu)的選擇。企業(yè)有樹(shù)立全員成本意識(shí)，建立健全成熟的成本核算體系。只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，抵御風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造效益，使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐步發(fā)展壯大。

［1］ 申琪玉，張樹(shù)君.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的全過(guò)程控制研究［J］.建筑技術(shù)開(kāi)發(fā)，2008(9):78-80.

［2］ 文長(zhǎng)法.對(duì)工程造價(jià)的全過(guò)程控制的探討［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2008(3):102-103.

［3］ 姜言東.淺議建筑安裝工程項(xiàng)目成本的控制［J］.建筑設(shè)計(jì)管理，2008(4):10-11.

［4］ 李瑞梅，周素霞.工程量清單計(jì)價(jià)環(huán)境下加強(qiáng)工程造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.建筑與預(yù)算，2008(2):30.

［5］ 施中安.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2008(8):64-65.