我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)分析

□文/楊帆

房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，不僅是各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而且早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)意義重大。而房地產(chǎn)價(jià)格則因其與我們的日常生活息息相關(guān)而成為老百姓最為關(guān)注的基本問(wèn)題之一，更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中最基本、最靈敏的經(jīng)濟(jì)因素之一。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)飚升，上漲幅度大大超出經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)水平及其他行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。這不僅極大地影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因初探

隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于房屋建筑的需求有了質(zhì)與量的改變?！坝型了褂胸?cái)”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，住宅不僅提供“居住”及“消費(fèi)”，還伴有投資的功能，因此住宅市場(chǎng)一直是經(jīng)濟(jì)研究與分析不可或缺的一環(huán)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響民生經(jīng)濟(jì)甚巨。筆者在此對(duì)房?jī)r(jià)上漲的原因分五個(gè)方面進(jìn)行初步探索：

（一）供需不平衡是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的根本原因

1、從供給角度分析

（1）我國(guó)的土地所有制度及耕地稀缺導(dǎo)致住房尤其是商品房供給不足。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)獨(dú)特之處在于其所有土地均為國(guó)家所有，土地的供應(yīng)由政府控制導(dǎo)致我國(guó)用于商品房建設(shè)的土地不可能無(wú)限供給。正是人們看到了土地供應(yīng)的矛盾，才加劇了人們購(gòu)買商品房的意愿，商品房的價(jià)格自然會(huì)不斷上漲。

另外，我國(guó)人口眾多，有限的耕地面積更加限制了用于住房建設(shè)的土地面積，加上政府從糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，堅(jiān)決保證耕地面積最低指標(biāo)，用于住房建設(shè)的土地更加有限。

（2）地價(jià)上漲，建材價(jià)格、工程造價(jià)等增加致使開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。從供需角度看，商品價(jià)格主要取決于成本，房地產(chǎn)也不例外。

土地固有的稀缺性決定其供給缺乏彈性，土地價(jià)格主要由土地需求一方?jīng)Q定。城市土地的需求其實(shí)是一種引致需求，是由于人們對(duì)房屋的需求而引起對(duì)其承載物土地的需求。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，土地成本已占到我國(guó)商品房成本的30%～60%，地價(jià)的剛性上漲從成本方面推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)和建筑生產(chǎn)直接相關(guān)的主要建材成本明顯上漲，建安工程造價(jià)也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆遷成本也較高，各種配套設(shè)施多、要求高。這些均導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，從而助推了房地產(chǎn)價(jià)格。

2、從需求角度分析

（1）人均可支配收入增加、城市化進(jìn)程加快推動(dòng)了商品住宅需求。從社會(huì)大背景看，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，人均可支配收入的增加，以及我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快都從住房的需求一方推動(dòng)了人們對(duì)房地產(chǎn)、特別是商品住宅的需求。再加上房地產(chǎn)投資投機(jī)活動(dòng)的增加，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

（2）農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移增加商品房的潛在需求。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口不斷下降，一定會(huì)出現(xiàn)更多在城市、城鎮(zhèn)購(gòu)買住房的居民，這些潛在的商品房需求不僅維持了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價(jià)格，而且會(huì)進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格攀升。國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況好壞直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP在1，000美元左右時(shí)是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。2003年開(kāi)始我國(guó)人均GDP超過(guò)1，000美元，并且一直保持高速增長(zhǎng)，2010年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到近40萬(wàn)億元，GDP增長(zhǎng)“保八”目標(biāo)完美完成。與此相對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格也大幅攀升。

（三）相關(guān)政策制度影響

1、地方政府“土地財(cái)政”催高房?jī)r(jià)。我國(guó)目前各地政府的主要收入來(lái)源是土地的出賣，一個(gè)價(jià)格高的房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于政府獲得更多的土地出讓收入，即所謂的“土地財(cái)政”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

2、利率水平較低、銀行信貸寬松助推房?jī)r(jià)。我國(guó)近年來(lái)利率水平持續(xù)較低，而同時(shí)我國(guó)信貸政策進(jìn)一步的寬松。2009年信貸規(guī)?？偭窟_(dá)到39.96萬(wàn)億人民幣。2009年期間為完成GDP增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，拯救2008年末出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落情況，各地政府都出臺(tái)了包括放松購(gòu)房首付比例、二手房市場(chǎng)的稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款核查標(biāo)準(zhǔn)、減免房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)稅收等方面的房地產(chǎn)救市政策。

3、各種稅費(fèi)增加催升房?jī)r(jià)。我國(guó)各種稅費(fèi)較多，且所占比例大，市政費(fèi)、出讓金、營(yíng)業(yè)稅及攤派占房?jī)r(jià)的30%～50%。中房指數(shù)系統(tǒng)專家調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果表明，83.6%的專家認(rèn)為土地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)過(guò)多是商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的主要因素。

4、規(guī)劃條件限制嚴(yán)格，容積率低。我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)規(guī)劃條件限制嚴(yán)格，容積率低，因而攤到每建筑平方米上的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和配套費(fèi)就高于全國(guó)其他城市中心地段。

（四）國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)通貨膨脹壓力及對(duì)人民幣的升值期望。金融危機(jī)后，以往拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的出口大幅度下降，為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)不陷入衰退，政府出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中，必定伴隨貨幣數(shù)量的投入——國(guó)務(wù)院出臺(tái)4萬(wàn)億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應(yīng)量同比增速高達(dá)24%，公眾對(duì)市場(chǎng)的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)。不少人看中房產(chǎn)可住、可投資的靈活性，將存款轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，以求保值增值，甚至在海南還出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象，這無(wú)疑進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

此外，這兩年受人民幣升值的影響，國(guó)外游資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（五）開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)期望值過(guò)高。我國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)期望值過(guò)高，商品房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)50%～100%、甚至幾倍，在市場(chǎng)低迷時(shí)也有27%左右，安居工程的利潤(rùn)最低也在15%以上，而國(guó)外房地產(chǎn)回報(bào)率一般為6%～8%，少的僅為2%。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

綜合各專家學(xué)者的說(shuō)法，筆者認(rèn)為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅有可能會(huì)變化。

經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，GDP在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。有數(shù)據(jù)顯示，在其他條件不變的情況下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值上升1個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格就將上升0.030455個(gè)單位。根據(jù)我國(guó)有關(guān)部門公布的人口數(shù)據(jù)可知，在13億人口中有2.5億人處于30～39歲，其中的40%是城市人口，是目前的購(gòu)房主力；有2.2億人處于10～19歲，他們是未來(lái)購(gòu)房的主力，這些都是潛在的購(gòu)房需求。而從當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們會(huì)把這種潛在的購(gòu)房需求變成真實(shí)需求，刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

而房地產(chǎn)價(jià)格的增速則受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、土地價(jià)值、住宅需求、通貨膨脹、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多因素影響，則未來(lái)房?jī)r(jià)的增幅可能會(huì)變化，至于具體是增大、減小或是不變暫且不易判定。但隨著2011年“限購(gòu)政策”和1，000萬(wàn)套保障房政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)的增幅更有可能呈現(xiàn)減小趨勢(shì)。

總之，展望我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大致呈以下趨勢(shì)：房地產(chǎn)泡沫有所收縮，房地產(chǎn)投資更加理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定，房地產(chǎn)潛在需求強(qiáng)勁、有效需求呈波動(dòng)性不定期釋放。因此，房?jī)r(jià)將在小幅波動(dòng)中上揚(yáng)。

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