我國高房價成因及對策

□文/林 莉

一、我國房價現(xiàn)狀

一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整呈現(xiàn)以下規(guī)律：首先以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現(xiàn)“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即為“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，需求開始增加，成交量回升，進(jìn)入“量升價跌”階段；最后隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，投機(jī)需求活躍，進(jìn)入“量價齊升”階段。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，可以把2000年以來我國房地產(chǎn)發(fā)展過程分為三個階段：

第一階段（2000～2002年）：“價跌量升”階段。如表1數(shù)據(jù)所示，這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅為2.0%；市場成交量則大幅增加，年均增幅20%以上。（表1）

表1 2000～2009年全國房屋銷售價格指數(shù)及房屋銷售量變化情況

第二階段（2003～2007年）：“量價皆升”階段。從2003年開始，受經(jīng)濟(jì)景氣周期上升影響，全國商品房銷售成交量繼續(xù)增加，年均增幅24%左右；同時，全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅超過7%。

第三階段（2008年至現(xiàn)在）：“價升量跌”階段。市場進(jìn)一步活躍，投機(jī)活動增加，房價攀升，大部分自住購房者無力購房而擠出市場，再加上國家宏觀調(diào)控的抑制和金融危機(jī)的沖擊，該階段市場成交量急劇減少。但2008年的這次國家調(diào)整僅持續(xù)不到1年時間，是不充分的調(diào)整。進(jìn)入2009年后，房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟(jì)刺激政策，尤其是貨幣政策的影響重返“量價皆升”的上升周期。前期價格上漲的背景下，購房者多持觀望態(tài)度，2009年8月份以來全國部分城市房地產(chǎn)交易量開始減少，表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正處在由“量跌價升”到“量價齊跌”的關(guān)鍵階段。

另一方面，我國房價收入比遠(yuǎn)高于正常水平。按國際慣例，3～6 倍之間的房價收入比較為合理，而2010年我國房價收入比已高達(dá) 8∶1，北京、深圳、廣州、上海等主要城市房價收入比均突破 15∶1，明顯高于國際大都市倫敦 9∶1、東京 4∶1 和溫哥華 7∶1 的房價收入比。

綜上，不論從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期來看，還是從衡量房價的房價收入比指標(biāo)來看，當(dāng)前我國房價總水平已經(jīng)明顯偏高。

二、高房價成因分析

我國目前正處在高速化的城市化進(jìn)程中，城市建設(shè)很快，多方面的原因共同造成了我國的高房價。

（一）供需矛盾凸顯。供需規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，決定性地影響著市場價格。在我國房地產(chǎn)市場中，房價的持續(xù)攀高，根本原因是供不應(yīng)求。一方面住房供給量不足。我國房地產(chǎn)市場在政府主導(dǎo)下運行，并沒實現(xiàn)真正意義上的市場經(jīng)濟(jì)。土地國有，國家完全壟斷了土地供應(yīng)，土地的相對供給不足，造成土地價格不斷上漲，進(jìn)而推動房價的持續(xù)上漲。此外，開發(fā)商囤地、待價而沽等違規(guī)行為也進(jìn)一步減少了可供房源，造成供給不足；另一方面商品房需求旺盛。一類是投資性需求。房地產(chǎn)投資具有相對較低的風(fēng)險和較穩(wěn)定的收益率，越來越多的投資者逐漸將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。第二類是實用性需求。我國人口眾多，城市化進(jìn)程很快，居民用于自住的商品房的需求量巨大，且城鎮(zhèn)居民的改善性住房需求也十分迫切，不斷加深供需矛盾，是造成我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的關(guān)鍵之一。

（二）土地出讓方式。土地私有制度是土地招拍掛制度的起源。在我國，土地歸國家所有，我國目前的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競爭并存模式，一方面這種模式造成了需求方惡性競爭，導(dǎo)致地價不斷暴漲；另一方面作為賣方的地方政府具有壟斷的強(qiáng)勢地位，不完全競爭的土地市場這一現(xiàn)行制度給政府推行其“土地政策”提供了極為方便的操作平臺，政府設(shè)立土地交易中心，開發(fā)商只能到土地交易中心按程序競買拿地，“壟斷”和“競爭”雙重壓力之下，必然導(dǎo)致地價攀升，各地“地王”頻現(xiàn)，不僅導(dǎo)致了該地塊商品房的價格的過高，也帶動了周邊房產(chǎn)價格上漲。

（三）低資本金與預(yù)售制度。商品房空置對開發(fā)商并無影響，因為開發(fā)商只投入35%、甚至更少的資本金，而施工的包工包料、建材漲價與開發(fā)商無關(guān)。商品房預(yù)售制度使購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)“提款機(jī)”，開發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢，極大地減少了成本費用，同時也把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。開發(fā)商“不差錢”，自然沒有降價、薄利多銷的壓力。

（四）信息不對稱。目前，在我國商品住房市場上，開發(fā)商與消費者掌握的信息嚴(yán)重不對稱。消費者無力識別住房的質(zhì)量、成本、技術(shù)含量以及真正的市場供給量，而開發(fā)商對這些信息則了如指掌。在這個市場中，政府是保證商品住房市場公平公正交易的唯一力量。但在某些地方，政府為自己的利益著想，并不積極披露信息，甚至還阻礙信息的透明化，正因如此，開發(fā)商為謀得更大利益而采用各種手段來蒙騙消費者，同時通過各種炒作來影響消費者的判斷。信息的不對稱為開發(fā)商以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房開發(fā)成本的價格出售提供了可能，房價居高不下也就不足為怪。

三、抑制高房價的對策措施

（一）完善土地出讓制度。第一，參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經(jīng)營紀(jì)錄、資歷等應(yīng)作為制度組成部分，對那些大規(guī)模囤地、只炒地不蓋房的不良企業(yè)實施準(zhǔn)入限制；第二，必須積極健全信息公開制度，要全程公開從土地供應(yīng)計劃到竣工驗收的違法違規(guī)用地查處等信息，解決信息不對稱的現(xiàn)狀；第三，土地交易涉及到社會公眾的利益，不適于“一錘子買賣”，必須嚴(yán)格事后監(jiān)管，既要杜絕那種“先拿地，再調(diào)整規(guī)劃”的行徑，更要讓囤地、炒地者無所遁形。嚴(yán)格控制約定容積率、公共用地、配套設(shè)施及開竣工時間；第四，控制非理性土地競價，設(shè)立增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)和地價合理區(qū)間等作為土地競買硬性條件等。

（二）改善住房供給結(jié)構(gòu)。不斷改善住房供給結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)，限制開發(fā)高端住宅，增加中低價位住房供應(yīng)量，促進(jìn)住房均價合理化。

加強(qiáng)中央對地方保障性住房建設(shè)的監(jiān)督管理力度，進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)；大力促進(jìn)社會資本參與到經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和廉租房建設(shè)；將規(guī)劃設(shè)計條件、住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓前置條件；在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。通過以上措施，大量增加低價房的供給，從而滿足不同階層的住房需求、拉低住房均價。

根據(jù)市場需求，對超大面積住房和資源、能耗較高的別墅類、限制開發(fā)，減少高檔住房所占比例；開征高檔商品房空置稅，促進(jìn)高檔商品房降價出售，從而帶動整個市場的均價下降。

（三）嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款和資本金比例。對負(fù)債率高、商品房空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批并重點監(jiān)控；對沒有取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不給予貸款；對市場結(jié)構(gòu)配置不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出、風(fēng)險較大的項目不予貸款。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金比例達(dá)到35%及以上，開發(fā)商不繳存或繳存開發(fā)項目資本金達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，堅決不予辦理建筑施工許可、項目招投標(biāo)等手續(xù)。

（四）繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革，基本做法有免征首套普通住宅房產(chǎn)稅、適度征收二套房產(chǎn)稅、二套以上重征房產(chǎn)稅；對自住購房者免稅，對經(jīng)營性購房者采取低稅政策，對投機(jī)性需求的購房者采取征收重稅政策，對人均居住面積大幅“超標(biāo)”的家庭作為房產(chǎn)稅擴(kuò)征后的征繳對象。在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加炒房者的持有成本來有力打擊投機(jī)性購房，遏制肆無忌憚的投機(jī)行為，通過發(fā)揮財稅制度的宏觀調(diào)控作用，有效地打擊投機(jī)性住房需求、以抑制房產(chǎn)價格的快速飛漲。

綜上，我國房價過高是不容置疑的事實。一方面房價過高使多數(shù)城鎮(zhèn)居民無法滿足居住需求，進(jìn)一步拉大貧富兩極分化，催生社會不穩(wěn)定因素；另一方面房價過高引發(fā)的“擠出效應(yīng)”，不利于我國實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，政府必須積極采取有效措施，盡快研究出臺相關(guān)政策法規(guī)，改革不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的機(jī)制體制，使房價盡快回歸理性。

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