對(duì)我國開征物業(yè)稅的問題及對(duì)策的思考

□石 帆

(河北銀行學(xué)校，河北 石家莊 050081)

物業(yè)稅是指對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，也稱房地產(chǎn)稅。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財(cái)政收入的重要來源。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的所有者或承租人為納稅義務(wù)人，以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。我國從2003年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列的32個(gè)縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，進(jìn)行物業(yè)稅模擬操作步驟的“空轉(zhuǎn)”(所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征收物業(yè)稅，但一切步驟和真實(shí)收物業(yè)稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì))?？梢姡魇瘴飿I(yè)稅已經(jīng)是我國稅制改革的必然趨勢。我國許多城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了試點(diǎn)，盡管前期已經(jīng)做了大量的調(diào)研，但由于物業(yè)稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，物業(yè)稅的推行有相當(dāng)大的難度，因此這些試點(diǎn)在實(shí)際操作過程中沒有實(shí)際收稅。根據(jù)開征物業(yè)稅所需的條件，在我國目前廣泛開征物業(yè)稅仍存在一些難題，如何去應(yīng)對(duì)問題成為當(dāng)務(wù)之急。

一、物業(yè)稅征免的界定

納稅人關(guān)心哪些物業(yè)要征稅，哪些物業(yè)不征稅。該方面的爭論較集中的意見是按納稅人擁有的物業(yè)的數(shù)量來區(qū)別。很多建議是對(duì)納稅人擁有第二套物業(yè)征稅。其實(shí)每套物業(yè)有大小、地段、價(jià)值的區(qū)別，兩個(gè)不同的納稅人面積、價(jià)值差異較大的物業(yè)都不征稅，有欠公平合理。納稅人物業(yè)的特性千差萬別，影響征免的考慮因素舉不勝舉。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣是所有各類具有不同特性、不同使用價(jià)值的商品、貨物包括物業(yè)的共同計(jì)量屬性。因此筆者認(rèn)為，考慮物業(yè)持有人家庭正常生活居住需要，在不同的地區(qū)確定符合本地正常生活標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)價(jià)值，確定一定的免征額，僅就超出免征額的部分征稅，是解決物業(yè)稅征免的最佳尺度。同時(shí)，征免的范圍界定，還應(yīng)考慮地區(qū)差異，如農(nóng)民位于農(nóng)村的物業(yè)，免稅組織擁有的物業(yè)等，可以比照市場經(jīng)濟(jì)國家的做法，予以免稅。

二、計(jì)稅依據(jù)的確定

目前，“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是“房產(chǎn)評(píng)估價(jià)”的70%?！胺慨a(chǎn)評(píng)估價(jià)”是房產(chǎn)的市場價(jià)值，這一價(jià)值與房產(chǎn)的種類(商品房或經(jīng)濟(jì)適用房)、房齡、結(jié)構(gòu)、建筑成本、購房價(jià)款、坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設(shè)施等多個(gè)因素相關(guān)。這些因素有些是客觀的，如房齡、建筑成本、購房款等；有些是主觀的，如坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設(shè)施等。以客觀因素為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)可以得出公眾認(rèn)可的結(jié)論，但主觀因素往往和個(gè)人的心理、需要相關(guān)。因此，房產(chǎn)評(píng)估人員、業(yè)主對(duì)同一房產(chǎn)認(rèn)可的評(píng)估價(jià)可能相差甚遠(yuǎn)，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)無法實(shí)現(xiàn)客觀、公平。筆者認(rèn)為，如果將計(jì)稅依據(jù)改為“以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例”，則可避開“房產(chǎn)評(píng)估價(jià)”這個(gè)難點(diǎn)，駕輕就熟于客觀、真實(shí)的“房產(chǎn)原值”，從而實(shí)現(xiàn)稅收的公平與效率。

以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例可實(shí)現(xiàn)稅收的公平。商品房的銷售單價(jià)，包括了土地出讓金，考慮了位置、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、樓層等多個(gè)因素，甚至“一房一價(jià)”；經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)不包括土地出讓金，位置多偏僻，因此價(jià)格較低。購房中，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的人更愿意選擇好地段、大戶型、佳樓層，選中的商品房其房價(jià)體現(xiàn)了納稅人的經(jīng)濟(jì)能力。如果物業(yè)稅以“房產(chǎn)原值”為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的人購置的房好，“房產(chǎn)原值”必然高，就多納稅；反之，低收入者能力有限，購房時(shí)會(huì)考慮售價(jià)較低的經(jīng)濟(jì)適用房或偏遠(yuǎn)的商品房，“房產(chǎn)原值”就低，則少納稅，這在一定程度上實(shí)現(xiàn)了稅收的公平。

以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例可實(shí)現(xiàn)稅收的效率。以“房產(chǎn)原值”為基礎(chǔ)上浮一定比例為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，可實(shí)現(xiàn)征收費(fèi)用的最小化。我國會(huì)計(jì)法規(guī)定：各單位對(duì)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和其他會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)建立檔案，妥善保管。因此，銷售商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、房改房的單位，都保有銷售的原始憑證，“房產(chǎn)原值”有據(jù)可查、真實(shí)、可靠；稅務(wù)機(jī)關(guān)通過銷售單位，協(xié)同房管部門、土地管理部門就可輕松取得。同時(shí)，沒有了龐大規(guī)模的評(píng)估隊(duì)伍，可將評(píng)估人員的人工費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、管理費(fèi)等評(píng)估費(fèi)用減少至最低。至于上浮的比例可根據(jù)市場價(jià)格的漲跌、房產(chǎn)所在區(qū)域的變化酌情而定，一個(gè)小區(qū)一個(gè)比例，簡單易行，同小區(qū)業(yè)主在感情上也容易接受。此外，我國目前對(duì)經(jīng)營用房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)就是“房產(chǎn)原值”，征收達(dá)二十余年形成的經(jīng)驗(yàn)也是可借鑒應(yīng)用的。

三、土地出讓金的處理

在物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)間的關(guān)系中，最大的障礙是土地出讓金是否應(yīng)該包括在物業(yè)稅中。物業(yè)稅與土地出讓金既相互矛盾又相互聯(lián)系。矛盾的是物業(yè)稅屬于稅收的一部分，是國家憑借政治權(quán)利而強(qiáng)制、無償、固定地向不動(dòng)產(chǎn)的所有人征收的一種稅收。而土地出讓金是國家向土地使用人收取的地租，屬于市場交易行為。開征物業(yè)稅而取消土地出讓金會(huì)使地方的財(cái)政收入減少，同時(shí)又會(huì)與開征物業(yè)稅前已繳納的土地出讓金形成重復(fù)征稅，所以物業(yè)稅取代土地出讓金成為一種趨勢。筆者認(rèn)為，應(yīng)該把土地出讓金納入物業(yè)稅之中，這使得政府不能通過出讓土地一次性獲得收入，從而抑制地方政府的盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)；同時(shí)也使得土地開發(fā)的成本大大降低，減輕高房價(jià)給民眾帶來的負(fù)擔(dān)，利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康和諧發(fā)展。

四、稅率的設(shè)計(jì)

在物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)上，是按超額累進(jìn)稅率課征，還是按比例稅率課征。筆者贊同按比例稅率征收。理由是這樣的做法征收、計(jì)算簡單，大大降低操作難度，而且同一地區(qū)、同一地段征收一種稅率，是很多國家采用的做法，同時(shí)還可以降低物業(yè)稅對(duì)擁有大量物業(yè)納稅人的財(cái)富安排，對(duì)私人資本進(jìn)入物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域也是一種激勵(lì)。稅率在設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮由兩部分組成，一是固定稅率，二是浮動(dòng)稅率。固定稅率作為原土地出讓金每年應(yīng)繳的等值金額和計(jì)稅依據(jù)的比值，浮動(dòng)稅率作為物業(yè)納稅人持有財(cái)產(chǎn)階段的每年繳納稅款和計(jì)稅依據(jù)的比值。對(duì)于開征物業(yè)稅前已經(jīng)繳納的土地出讓金，可以享受免除固定稅率的規(guī)定。

五、物業(yè)稅的征管

我國現(xiàn)行稅收制度大都是對(duì)收入征稅，而作為財(cái)產(chǎn)稅的物業(yè)稅是在納稅人沒有收入、只有支出的情況下征稅，大大增加了征管的難度。具體對(duì)于物業(yè)稅征收制度的設(shè)計(jì)：從征收范圍方面來看，物業(yè)稅應(yīng)該擴(kuò)大到縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(除農(nóng)村外)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)在普遍適用的前提下因地制宜地設(shè)計(jì)具體實(shí)施制度；根據(jù)物業(yè)稅的征管特點(diǎn)，為提高征管效率，降低征收成本，應(yīng)充分利用信息化技術(shù)與社會(huì)多部門的信息資源，形成嚴(yán)密的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)：一是實(shí)現(xiàn)地稅部門與國稅、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門、國土、工商、建設(shè)等部門的計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，便于稅務(wù)部門監(jiān)控物業(yè)稅的征管情況；二是稅務(wù)部門要加強(qiáng)與國土、公安、工商、物業(yè)公司、居委會(huì)等單位的配合，建立物業(yè)稅協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制和委托代征制度，堵塞稅收漏洞。

開展物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平。其改革的基本框架是，合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)，將其轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段逐年收取的物業(yè)稅，稅額將隨房產(chǎn)的升值而提高。雖然，在控制房價(jià)的背景下，征收物業(yè)稅的呼聲越來越高，然而，就我國目前的國情來看，真正落實(shí)物業(yè)稅的征收還尚需時(shí)日。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐曉霞.我國物業(yè)稅開征的必然性及難點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2009,(8).

[2]魏明英.關(guān)于解決我國物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”難點(diǎn)問題的研究[J].西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010,(1).

[3]王建偉.物業(yè)稅開征的三大難點(diǎn)及其破解[J].寧夏社會(huì)科學(xué)，2010,(1).

[4]柴 璞.物業(yè)稅征收問題初探[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2010,(15).

[5]王曉勇.對(duì)我國開征物業(yè)稅問題的思考[J].西北財(cái)會(huì)，2010,(12).