關于解決大城市房價畸高的基本思路

李崇富

（中國社會科學院馬克思主義研究院，北京市 100732）

關于解決大城市房價畸高的基本思路

李崇富

（中國社會科學院馬克思主義研究院，北京市 100732）

20世紀90年代初，我國在城市職工“房改”中停止福利分房，實行住房貨幣化和商品化制度，并取得了突出成效，一大批原有福利房的老職工可以廉價買房，穩(wěn)住了城市居民的大頭；加快了城市住宅建設，推動了商品房市場的發(fā)展，住房條件大為改善。但也導致了一系列極為突出和嚴重的問題，近幾年大城市房價高漲，房價畸高，房價收入比畸高；大城市商品房市場失去可控性；大城市商品房因過度市場化，異化為少數富人和權勢者炒作投機、謀取暴利的工具，造成了大量房產資源的浪費和嚴重的貧富分化。為控制和解決我國大城市商品房房價畸高問題，必須深化改革，從制度上重新進行設計。首先，要認識到解決廣大市民基本住房需要的重要性以及目前問題的嚴重性；其次，中央和各級地方政府必須堅決、果斷、有步驟地終止“賣地財政”；其三，廣大市民即一般工薪階層的基本住房，應以各級政府為主導通過有限的貨幣化來解決；其四，我國完全市場化的商品房企業(yè)，依然還有其應有的活動舞臺和發(fā)展空間。

大城市；房價；畸高；基本思路

自20世紀90年代初開始，我國在城市職工“房改”中停止福利分房，實行住房貨幣化（即把原福利房廉價賣給住戶）和商品化制度。其突出成效，一是一大批原有福利房的老職工廉價買房，基本上穩(wěn)住了城市居民的大頭；二是加快了城市住宅建設，商品房市場十分紅火，不少人住房條件有了改善。全國市民住房面積從當時的人均不足10平方米，到現在已經達到人均30平方米左右，大體相當于目前日本的水平，這是了不起的成就。但同時，其問題也極為突出和嚴重。這主要是，目前我國城市已經形成了一種極少數上層人士的隱性特權房、價格失控和瘋狂飚漲的畸型商品房、為極少數特困戶提供的保障房“三合一”的住房制度格局。這里暫不討論特權房（國家和部分有條件單位為少數上層人士提供的“官邸”、公寓、特許房等）和保障房（為低收入住房特困戶提供的經濟適用房、限價房、廉租房等）問題。這是因為，對于前者，是否實行以及如何實行比較復雜，須作專門研究；而對于后者，必須加強，則在輿論上比較一致。所以，本文只重點討論如何控制和解決我國大城市商品房房價畸高問題的基本思路。

筆者認為，由于制度性放縱和過度市場化，我國大城市商品房市場已經失控，走入了死胡同，必須深化改革，從制度上重新進行設計。其理由是：

其一，近幾年大城市房價瘋狂飚漲，房價畸高，房價與人均收入和戶均收入比也高得離譜，幾乎所有靠正常工薪收入的人，不吃不喝，都無力買房。有“海歸”以自己的親身經歷比較，認為我國北京的收入和房價比是日本東京的8倍。根據美國統計局和城建部報告，1940～2000年的60年里，美國房價年均上漲2.3%，低于銀行利率。到2010年11月，出售新房29萬套，每套中間價21.3萬美元（含地價），套均303平方米，地產面積1416平方米，且多為獨棟庭院，而2009年美國人年均工資為43460美元。[1]這就是說，美國職工用不到5年的工薪收入，就能夠買到303平方米的住房，用一年的工薪收入就能夠買到60平方米的住房。這在我國任何省地級以上城市都是不可能達到的。美國駐華使館證實，在距離華盛頓市區(qū)30分鐘車程的地方，買一所占地兩市畝、二到三層、居住面積250平方米的獨棟住宅，目前市場價約為40萬美元。[2]以這個價格（約折合人民幣270萬元）在北京近郊買別墅，也是不可能的。日本、美國的人均GDP都在我國的10倍以上，而我國北京等一線城市的房價，卻高于日本東京和美國華盛頓。進入新世紀的10年間，北京市四環(huán)路內外的房價至少漲了4～5倍，2010年比上年均價上漲25%。2011年1月，北京新房前10個項目的售價，都超過了每平方米5萬元；即便四環(huán)路外10年前建成的稍好一些的二手房，其售價也都超過了每平方米3萬元。任志強說，北京四環(huán)路內外商品房的價格，每平方米將要漲到超過5萬元。目前，北京市年人均工資還買不到一平方米的住房。全世界包括所有資本主義國家在內，買一套戶均面積之住宅的正常價格，都大體控制在家庭年均收入的3～6倍左右，而我國北京等一線城市卻一般高達15～20倍以上。我國大城市多數職工，靠其20～30年的工薪收入，不吃不喝，都無力買房。在我們社會主義國家出現這種情況，是極不正常且難以為繼的。

其二，我國大城市商品房由于過度市場化，已經基本喪失了居住功能和民生屬性，而異化為少數人炒作投機、謀取暴利的工具，從而造成了大量房產資源的浪費和嚴重的貧富分化。一邊是人民群眾買不起房，另一邊是大量商品房閑置；一邊是大量的年輕人淪為“房奴”，一邊是快速地造就了一批“暴富”的房地產大亨和億萬富翁，同時也腐蝕了一大批掌管房地產資源的黨政干部。現在，有些房地產商以及為他們辯護的輿論，用所謂我國人多和土地不足、供需關系緊張，來解釋房價畸高現象。假定如此，那么就根本無法解釋人口密度比我國大陸還要高得多的日本、新加坡等國家以及中國臺灣等地區(qū)，為什么現在其房價相對合理，大多數人都能夠承受。其實，我國現在面臨的主要不是房源不足問題。據原摩根士丹利（Morgan Stanley）亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠先生估計，目前中國的空置房可供2億人居住。既然我國已經達到了人均30平方米的住房保有量，那么只要配置得當，就能較好地解決人民群眾的居住問題。我國畸型的商品房市場，既浪費了大量資源，造成了十分嚴重的經濟泡沫和金融泡沫，也加速了社會貧富分化，激化了社會矛盾。筆者認為，如果不是當初福利房的廉價出賣穩(wěn)住了大多數居民，那么房地產市場所造成的社會問題，可能早就不可收拾了。

其三，我國大城市商品房市場早就失去了可控性，已經由失去理智變得瘋狂，患上了十足的“不治之癥”。人民群眾痛恨商品房市場，稱之為壓在中國勞動人民頭上新的“三座大山”之一。而政府面對民怨鼎沸的社會輿論，不得不一次又一次調控房價，其出發(fā)點是好的，也取得了一些短暫的效果。但是，往往都很快就被沖掉了，沒有取得真正的調控效果，甚至中央政府的調控措施越嚴厲，房價反彈（漲價）就越厲害。這是因為，各級地方政府、房地產商和銀行已經形成了“利益共同體”，消極對待，陽奉陰違，甚至或明或暗地反對“調控”。2010年兩會期間，北京一位副市長坦言：北京市建房成本是每平方米3000元。假設如此，如果以每平方米6000元、9000元、12000元的價格出售新房，其利潤率分別是100%、200%、300%；而如果以每平方米3～5萬元的價格出售，其利潤率則高達十幾倍。這是多么高的利潤?。●R克思曾在《資本論》中引證政論家鄧寧的話說，資本“為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險”。[3]可以想見，面對比300%還要高得多的利潤率的巨大誘惑，根據資本的客觀邏輯，我國房地產商根本就不會顧及中央政府對房地產所作的任何“調控”。

那么，我國為什么會出現這種情況呢？筆者認為，我國當前的商品房制度是一個即使在有規(guī)矩的資本主義國家也不會出現的怪胎。這是因為，我國商品房制度本來應當是市場機制積極作用與社會主義優(yōu)越性的結合，而實際情況則恰恰相反，它既放縱了房地產商的無比貪婪，又利用和扭曲了社會主義的掌控能力。試想，如果當權者和極少數上層人士沒有特權房，或者他們在任期屆滿后必須搬出“官邸”和公寓，也得像其他人一樣去購買商品房，那么他們能夠設計并容許實行目前這樣的商品房制度嗎？而這種制度的根本問題，就是以土地國有的名義，進行土地使用權炒作、倒賣和實行“土地財政”的問題。各級地方政府都把住房用地作為搖錢樹，即通過已經掌握的國有土地，加上從農民那里廉價征來的集體土地的國有化，再通過“招拍掛”以及商人囤地倒地的方式，頻頻制造動輒幾十億元的一塊塊“地王”，致使地價高達住房工程造價的若干倍，再加上政府其他各種稅費以及房地產的暴利，推動房價暴漲，使內外投機購房者大獲其利。據報道，2010年，在中央政府“嚴控”房價的情況下，全國土地出讓金還高達2.7萬億元，同比增幅高達70.4%。財政部數據顯示：2009年，全國土地出讓金為14239.7億元，占地方財政收入的43.7%，2010年的這個比例，無疑會更高。這種“賣地財政”，后患無窮，不可持續(xù)。有關各方在這種巨大利益的誘惑下，在現有商品房制度下，任何人的任何承諾，任何房價調控，都顯得蒼白無力。

其實，我國現有的商品房制度，早已進退維谷，騎虎難下，形成了死結。北京、上海、杭州等大都市的房價即使下降一半，老百姓仍然買不起房。而一旦房價降到首付以下，就會出現退房潮，我國金融體系就會崩潰，國家當然是不會容許這種情況發(fā)生的。國家調控房價的目標：“遏制部分城市房價的過快上漲”，表明了政府調控的兩難處境。筆者認為，我國要真正解決大城市房價飚漲和房價畸高問題，就必須認真反思，統一認識，以“壯士斷腕”的決心，從根本上調整思路，朝著正確的方向，深化我國住房制度特別是商品房制度的改革。筆者在2008年全國政協提案中，曾經提出過類似的建議。下面，本人再次加以呼吁和重申：

一是要認識到解決廣大市民基本住房問題的極端重要性與當前問題的嚴重性。應當承認，我國現行商品房制度及其不可承受、不可持續(xù)的畸高房價，從根本上違背了廣大市民的根本利益，是與社會主義市場經濟體制格格不入的。在社會主義制度下，房地產業(yè)是基礎性產業(yè)而不應是支柱性產業(yè)。任何鳥雀都有一個窩，人民群眾獲得基本住房，是最起碼的基本生活條件，不能將之作為一般商品，以新自由主義的做法，讓扭曲的市場自發(fā)地投機炒作。這種房地產既不能成為政府的搖錢樹，也不能成為房地產商和炒房者獲得“暴利”的工具。無論房屋是出售（不必提倡所有居民都買房）還是出租，必須讓普通住房回歸居住功能和民生本性。問題的嚴重性還在于，現在房地產業(yè)“綁架”了銀行，銀行又“綁架”了政府和國民經濟。而一旦房地產價格大起大落，使房地產泡沫進一步膨脹和破裂，其后果不堪設想。

二是中央和各級地方政府必須堅決、果斷、有步驟地終止“賣地財政”。應當本著保護耕地、節(jié)約非農用地的原則，在給予拆遷戶、被征地農民以合理補償和必要安置的前提下，不宜把建房用地的70年使用權一次性完全出賣，可借鑒西方國家的一些做法，收取建房者和購房者都能承擔得起的、合理的土地出讓金，繼而適當地多收取一點住房保有稅費，以使中央和各級政府有這方面穩(wěn)定的財政來源。各級政府更不能同銀行、房地產商結成利益共同體，通過所掌握的國有土地使用權的一次性出售，來盤剝城市居民，讓廣大職工在給國內外老板當打工仔、拿低薪的情況下，再給銀行當幾十年乃至一輩子的“房奴”。如果我國允許各級地方政府繼續(xù)搞“賣地財政”，勢必會危及18億畝的耕地底線，勢必會造成一個脫離人民群眾的畸型房地產市場，勢必會使現行保障房制度很難維持下去。

三是廣大市民即一般工薪階層的基本住房，應當以各級政府為主導通過有限的貨幣化來解決。我國城市可借鑒新加坡、印度等國家的經驗，以政府為主導，組織國有企業(yè)或者授權股份制的住房建筑、銷售和物業(yè)管理等企業(yè)，堅持保本和微利經營，有時需要少量的政府補貼，在終結“賣地財政”的基礎上，提高現有經濟適用房的地位并擴大其規(guī)模，作為出售、出租和管理的主要形式，即通過采取類似于新加坡的“組屋”制度，來滿足絕大多數市民的基本住房需求?，F在，國家嚴令要求各級政府在2011年內開工興建1000萬套保障房；未來5年，全國要興建3600萬套保障房。但是，如果不終止“賣地財政”，恐怕難以完成這個耗資巨大的任務。當然，如果各級地方政府有辦法、有能力，能夠讓廣大工薪階層以其家庭年均收入3～6倍左右的房價，買到適當水平的商品房，那么也不必建造這么多的保障房。而同時，只要輔以少量廉價的“公租房”和“照顧房”（即必要的“官邸”和公寓等）就可以了。而嚴峻的問題是，在我國現行商品房制度已經形成夾生飯的情況下，恐怕短期內根本無法做到這一點。

四是我國完全市場化的商品房企業(yè)，依然還有其應有的活動舞臺和發(fā)展空間。這就是說，對于富裕的階層和群體，特別是富商巨賈、大亨大腕、高薪高管等少數人所需要的別墅，高檔、豪華和超大面積住宅，以及黃金地段的門面店、高檔寫字樓等建筑，可以在政府的管理下，依法依規(guī)，實行完全的市場機制調節(jié)，來獲得一切可能、合法、合情、合理的滿足。因為，極少數老板、高薪高管、演藝界和體育界明星，以及其他一切通過合法收入富裕起來的人，即那些有財力過高檔生活、購買和租用高檔住所的人，可以通過完全市場化的途徑來購置產業(yè)，住得其所。對于原為一般工薪收入者，后來合法發(fā)達富裕起來的人們，也要有適當的辦法使之退出平民居住水平，而上升到優(yōu)?；蜉^優(yōu)裕的居住和生活水平。在社會主義初級階段，隨著生產力發(fā)展與全社會生活質量的提高，既要保障和逐步提高廣大工薪階層的基本居住水平、勞動和生活條件，也要允許合法先富者過上較為優(yōu)裕富足的生活。

[1]劉植榮.美國一棟500平方米別墅要花多少稅費[N].理財一周報，2011-01-28.

[2]王欣.美國駐華使館曬房價，網友嘆便宜，要辦美國戶口[DB/OL].人民網，2011-01-08.

[3]馬克思恩格斯文集（第5卷）[M].北京：人民出版社，2009：871.

責任編輯：陳靜

On How to Curb the Exorbitant Housing Prices in Some Big Cities

LIChong-fu

(Chinese Academy of Social Sciences，Beijing100732，China)

Abstract:From the beginning of 1990s',the housing welfare system has been abandoned for urban workers in China and the monetization and capitalization of housing has been introduced.And great achievements have been achieved in making some old workers who have already got houses with the help of housing welfare system to buy the house at lower prices,accelerating housing construction,promoting the development of real estate market and improving the housing condition.But there are also some problems with that,such as the problems of excessively rapid rise of housing prices in some big cities,the lost control on the real estate market,and the role the real estate market play has been changed to be the tool of speculation.To control and curb the exorbitant housing prices in some big cities,we should deepen reform and redesign the system.First,we should fully understand the importance and severity of this problem;second,the central and local government should steadfastly stop the financial income from selling land;third,the monetization of housing should be limited;and fourth,we should continuously give more space for the development of real estate enterprises.

Key words:big cities；housing price；excessively rapid rise in price；basis way of thinking

F293.3

A

1007－8266（2011）04－0004－04

＊本文系作者于2011年3月2日在“住房理論與政策——中國經濟社會發(fā)展智庫第4屆高層論壇”上的發(fā)言，本刊發(fā)表時略有改動，未經作者審閱。

李崇富（1943-），男，湖北省鄂州市人，中共黨員，中國社會科學院學部委員，中國社會科學院馬克思主義研究院教授，博士生導師，中國歷史唯物主義學會會長，國家哲學社會科學規(guī)劃基金項目評審組科學社會主義學科評審組成員，第十屆、第十一屆全國政協委員，中共十六屆中央政治局第十三次集體學習主講人，曾任中國社會科學院馬列所所長，黨委書記，主要研究方向為馬克思主義哲學、科學社會主義。