西安市房價、地價與租金關(guān)系的實(shí)證研究

姚芬 南靈

(西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，陜西楊凌712100)

一、引言

近幾年來，高房價引起了社會各方面的高度關(guān)注，基本可以分為兩大陣營，一方認(rèn)為高地價推動了高房價，另一方認(rèn)為高房價拉動了高地價。面對房價地價之爭，不少學(xué)者也都通過定性或定量的方法進(jìn)行了廣泛的研究與探討，但是對于房地產(chǎn)市場中的另一個價格變量——租金，卻很少考慮到其與地價和房價的關(guān)系。目前學(xué)術(shù)界有關(guān)房價、地價與租金之間的關(guān)系研究并不是很多。林瑩、呂萍等(2007)以北京市房地產(chǎn)市場中房價、地價與租金的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析，得出Granger檢驗(yàn)結(jié)果:當(dāng)滯后期為1—3期時，北京市房價的高低是地價上漲的原因;當(dāng)滯后期為4—6期時，租金的高低是地價上漲的原因;而地價的高低沒有明顯成為房價上漲的原因。鄧宇、揭筱紋(2007)結(jié)合2005年我國35個大中城市房價、地價與租金的數(shù)據(jù)，研究了三者之間的相互影響關(guān)系，證明了對房價過熱城市土地宏觀調(diào)控政策的失靈，而租賃價與房價的非相關(guān)性，就說明目前的房價存在一定程度的非理性成分。余華義、陳東(2009)基于文獻(xiàn)探討以及實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明地價變化對房價有正向影響，房價與房屋租金之間存在雙向的正向影響關(guān)系，而地價與租金之間并沒有顯著關(guān)系。本文將以西安市地價、房價和租金這三個價格指數(shù)為樣本，探討分析西安市房地產(chǎn)價格與地價、租賃價格之間的關(guān)系。為西安市房地產(chǎn)市場研究提供參考。

二、研究方法及數(shù)據(jù)來源

(一)研究方法

為了定量研究西安市房地產(chǎn)市場中的房價、租金與地價這三者之間的相關(guān)關(guān)系，本文選用了這三個變量的動態(tài)時間序列數(shù)據(jù)。依次對三個序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)和Granger檢驗(yàn)，應(yīng)用EVIEWS5.0軟件得出的計量結(jié)果，并結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論加以分析論證，從而更加深入地探討三者之間的關(guān)系，為西安市房地產(chǎn)市場分析和宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)是目前常用于研究變量之間是否存在因果關(guān)系的一種方法。主要思路是，對于兩個時間序列Xt和Yt，如果Xt的滯后項(xiàng)對于Yt的預(yù)測有幫助，即利用Xt能更好地預(yù)測Yt，則稱 Xt是 Yt的Granger原因。此檢驗(yàn)方法的前提假設(shè)是Xt和Yt都是平穩(wěn)序列，或者兩序列協(xié)整。

(二)數(shù)據(jù)來源

選取的數(shù)據(jù)樣本是西安市從2002年第一季度到2009年第四季度的房屋銷售價格指數(shù)(HP)、土地交易價格指數(shù)(LP)和房屋租賃價格指數(shù)(RP)，數(shù)據(jù)來源于《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》，對一共32個時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。從原始數(shù)據(jù)的走勢圖可以看出西安市房價、地價以及租金的原始數(shù)據(jù)存在季節(jié)性的影響因素。為了更好地反映出房價、地價和租金的實(shí)際走勢，應(yīng)將原始的同比數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成以2002年四個季度為基期的數(shù)據(jù)，從而消除了季節(jié)因素的影響，調(diào)整后的走勢如圖1所示。

三、實(shí)證分析

(一)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由于經(jīng)濟(jì)變量的時間序列可能存在非平穩(wěn)性，而導(dǎo)致偽回歸問題出現(xiàn)，因此，應(yīng)用單位根檢驗(yàn)法(ADF)來檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，如果變量之間都是平穩(wěn)的時間序列，則直接應(yīng)用基本的Granger因果方法研究它們之間的相關(guān)性，如果變量間為一階單整序列，則應(yīng)進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。

圖1 調(diào)整后西安市2002—2009年各個季度房價、地價與租金的走勢

表1 Augmented Dickey-Fuller Test statistic

如表1所示，由于對HP的ADF檢驗(yàn)中，t統(tǒng)計量為-3.215140大于10％水平下的臨界值，所以不能拒絕原假設(shè)，HP為不平穩(wěn)序列。進(jìn)一步對HP的一階差分做ADF檢驗(yàn)，得出t統(tǒng)計量為-4.824907小于1％顯著水平下的臨界值，拒絕原假設(shè)，D(HP)為平穩(wěn)序列。同理可得出，LP和RP都為非平穩(wěn)序列，而其一階差分D(LP)和D(RP)都為平穩(wěn)序列。

(二)協(xié)整性檢驗(yàn)

HP、LP和RP的時間序列都是一階單整序列，則應(yīng)檢驗(yàn)原序列之間是否存在協(xié)整關(guān)系。從檢驗(yàn)對象來看，協(xié)整檢驗(yàn)分兩種:一種是基于回歸殘差的EG兩步協(xié)整檢驗(yàn)，適用于兩個變量之間的協(xié)整檢驗(yàn);一種是基于回歸系數(shù)的Johansen檢驗(yàn)，適用于多變量之間協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)。因此，本文應(yīng)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來考察三個價格變量之間是否存在著長期關(guān)系。如果存在協(xié)整關(guān)系，則用ECM誤差修正模型進(jìn)行因果檢驗(yàn);如果不存在協(xié)整關(guān)系，則應(yīng)用基本的Granger因果方法進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)AIC和SC信息準(zhǔn)則，確定出基本VAR模型最佳相對滯后階數(shù)是4，此時的AIC和SC統(tǒng)計量相對最小由于協(xié)整方程可能含有截距項(xiàng)，檢驗(yàn)方程應(yīng)選擇有線性趨勢的形式。應(yīng)用EVIEWS進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如表2。

表2 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

由表2的檢驗(yàn)結(jié)果可知，跡統(tǒng)計量都小于5％的顯著性水平下的臨界值，因此，HP、LP以及RP著三者之間并不存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即序列HP、LP、RP三者之間不存在協(xié)整關(guān)系。

(三)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

Johansen協(xié)整檢驗(yàn)分析了變量之間的長期均衡關(guān)系，而對于變量間的短期均衡關(guān)系，則應(yīng)用Granger因果方法進(jìn)行檢驗(yàn)，利用數(shù)據(jù)計量得出結(jié)果如表3。

表3 Granger檢驗(yàn)結(jié)果

從表3中可以看出:1.西安市房地產(chǎn)市場中的土地交易價格是房屋銷售價格的Granger原因，同時房價也是地價的Granger原因，即西安市房價與地價之間存在雙向因果關(guān)系。2.房屋銷售價格是租賃價格的Granger原因，但是從滯后3期和滯后5期的數(shù)據(jù)表明，租金不是引起房價變化的原因。3.而地價與租金的關(guān)系，無論滯后1期、滯后3期還是滯后5期的檢驗(yàn)結(jié)果都表明，西安市地價與租金之間的關(guān)系不顯著，即土地市場與租賃市場在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場中是基本相互獨(dú)立發(fā)展的。

四、結(jié)論與建議

(一)實(shí)證結(jié)果分析

從上述實(shí)證結(jié)果可以得到以下結(jié)論:

首先，實(shí)證結(jié)果表明西安市房價與地價之間存在雙向因果關(guān)系，而且在長期房地產(chǎn)銷售價格對于土地交易價格有一定的影響。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，土地價格作為房地產(chǎn)價格的重要部分，對于房價的影響都存在一定的滯后期，而房價中的稅收政策以及開發(fā)利潤等因素都會影響到房價的高低。尤其是近幾年，西安市大力推動城鎮(zhèn)化，導(dǎo)致市場需求高于市場供給，繼而推動了房價的上升，當(dāng)然這其中還包括部分投資買房者，又使得房價攀升。其次，西安市房價與租金之間的關(guān)系并不顯著，實(shí)證表明，房價只是單方面影響到租金，而租金卻不是房價的Granger原因?；镜慕?jīng)濟(jì)學(xué)原理表明，成熟的房地產(chǎn)市場中，房價與租賃價格應(yīng)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性?，F(xiàn)實(shí)生活中，如果預(yù)期房價會上漲，購房者會提前購房，而不是去租房;如果租金的回報率比較低，則投資者的購房行為就會減少，抑制房價上漲的幅度。因此，應(yīng)積極發(fā)展租賃市場，建立有效的租房制度，引導(dǎo)消費(fèi)需求，同時也要不斷完善銷售市場，使其與租賃市場形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期協(xié)調(diào)發(fā)展。

(二)政策建議

1.提高住房供給，抑制投資性需求

從住房供給方面看，即增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及低價位的商品房，提高小戶型住房的供給量，保障中低收入家庭的住房需求。從需求方面看，要抑制投資性需求，盡快開征物業(yè)稅，提高持有物業(yè)成本，對于第二套、第三套住房貸款需求，要嚴(yán)格審核登記。

2.完善房屋租賃市場運(yùn)行機(jī)制

西安市相關(guān)部門應(yīng)完善房屋租賃市場機(jī)制，建立健全房屋租賃信息平臺與信息發(fā)布制度，提高市場透明度，引導(dǎo)消費(fèi)需求，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3.利用低價杠桿優(yōu)化土地資源配置

對于高科技、高收益的工業(yè)用地以及民辦的教育用地，在土地供應(yīng)與價格上可以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，不但有利西安市土地的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而且利于城市房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時西安市各個部門應(yīng)密切配合，完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制、加大對閑置土地的處置力度、對于土地利用低效的項(xiàng)目應(yīng)提高土地價格，對于土地投資回報率高的項(xiàng)目應(yīng)該降低其廠房租金等，通過調(diào)整土地收益實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地。

[1]林瑩，呂萍，周滔.房價、地價和房屋租金關(guān)系研究—以北京市為例[J].價格理論與實(shí)踐，2007(4).

[2]鄧宇，揭筱紋.中國房價、地價與租賃價格的關(guān)系[J].統(tǒng)計與決策，2007(22).

[3]余華義，陳東.我國地價、房價和房租關(guān)系的重新考察:理論假設(shè)與實(shí)證檢驗(yàn)[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2009(4).

[4]高鐵梅.計量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006:175-177.