我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的動(dòng)因分析

于麗娜 劉 佳

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，形成“有房沒(méi)人住，有人沒(méi)房住”的尷尬局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不平衡是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的直接動(dòng)因。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的現(xiàn)狀分析，找出其動(dòng)因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；非理性增長(zhǎng)，原因

在宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的同時(shí)，一些亟待解決的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，其中最為突出的問(wèn)題就是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，而且這種增長(zhǎng)是非理性的。造成這種增長(zhǎng)的原因是市場(chǎng)中嚴(yán)重的供需不平衡。原因有兩個(gè)方面：一是受我國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段的影響，二是各個(gè)市場(chǎng)參與者通過(guò)其市場(chǎng)行為進(jìn)一步影響了供需狀況。

1.房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的概念

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格在價(jià)值的制約下反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，而在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，因?yàn)楣┣蟮膰?yán)重不平衡使得房地產(chǎn)價(jià)格更多地反映了供求關(guān)系，在很大程度上背離了房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。幾年來(lái)需求遠(yuǎn)大于供給的狀況使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。

2.需求增長(zhǎng)的因素

(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)需求的驅(qū)動(dòng)

隨著改革開(kāi)放20多年的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，對(duì)高質(zhì)量生活的追求使得大眾對(duì)通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)改善居住條件的欲望空前強(qiáng)烈。此外，城市化進(jìn)程的加快促使購(gòu)房需求的增加。城市化將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而我國(guó)目前以及以后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)正處于這一區(qū)間。城市化的高速發(fā)展首先帶來(lái)城市人口的膨脹，對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)是必然結(jié)果。

(2)賣方及其相關(guān)利益者對(duì)需求增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)

房地產(chǎn)需求量首先關(guān)乎開(kāi)發(fā)商的利益，需求量越大對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著越大的利益空間。地方政府和房地產(chǎn)商有著密切的利益聯(lián)系，在某種意義上可以把開(kāi)發(fā)商和地方政府列入同一利益集團(tuán)。許多地方政府患有嚴(yán)重的“房地產(chǎn)依賴癥”，之所以這么講是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)能為地方政府提供很多“幫助”。首先，房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要力量，而GDP又是上級(jí)政府考核下級(jí)政府官員政績(jī)的主要指標(biāo)。其次，分稅制的財(cái)政體制使地方政府的稅收減少，而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方政府的財(cái)政收入。第三，房地產(chǎn)是改變城市形象的重要載體。商業(yè)銀行對(duì)需求的驅(qū)動(dòng)，為房地產(chǎn)商從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)自有資金率相當(dāng)?shù)?，且融資渠道較少，資金大部分來(lái)自商業(yè)銀行，商業(yè)銀行在預(yù)期豐厚的利息收益的同時(shí)也對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有所考慮。媒體對(duì)需求的驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)商驅(qū)動(dòng)需求的主要方式是通過(guò)媒體對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。

(3)買方行為對(duì)需求的驅(qū)動(dòng)

房地產(chǎn)購(gòu)買可以分為兩類：自主型購(gòu)買和投資型購(gòu)買。因?yàn)槿狈ψ銐虻目陀^的市場(chǎng)信息，購(gòu)買者很容易受周圍環(huán)境的影響，采取超前購(gòu)買等非理性決策，這在一定程度上進(jìn)一步又?jǐn)U大了需求。

3.供給增長(zhǎng)的因素

(1)土地資源的有限性

土地資源作為一種不可再生資源，其總量是有限的。在我國(guó)人多地少的基本國(guó)情下，國(guó)家采取了最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，這使本來(lái)就不足的建設(shè)用地的供給更加捉襟見(jiàn)肘，加之土地資源的浪費(fèi)等原因，可供給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地越來(lái)越少。

(2)房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)方式和政府行為對(duì)供給的抑制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的不足不是總量的不足，而是結(jié)構(gòu)性供給不足。合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該與居民的收入結(jié)構(gòu)相一致。我國(guó)居民各階層的收入呈“金字塔”型結(jié)構(gòu)。而在我國(guó)目前的情況相反，中低檔特別是經(jīng)濟(jì)適用房占開(kāi)發(fā)總量的比例相當(dāng)?shù)?，而高檔商品房不但占比重較高，而且有繼續(xù)提高的趨勢(shì)。商品房高空置率和大量居民買不起房并存的現(xiàn)象，在相當(dāng)大的程度上抑制了房地產(chǎn)的有效供給。為了謀求長(zhǎng)期的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和占有土地的增值收益，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商通過(guò)包括尋租在內(nèi)的各種方式大量購(gòu)置地產(chǎn)，而其中相當(dāng)一部分土地被囤積起來(lái)而不是馬上用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這就加劇了本來(lái)就緊張的土地供需矛盾。在這一惡性循環(huán)中，土地價(jià)格一升再升，房地產(chǎn)供給更加緊張。

(3)投機(jī)行為對(duì)供給的抑制

出于對(duì)增值收益的預(yù)期，房地產(chǎn)投機(jī)的目的是在價(jià)格上漲到一定程度時(shí)拋售。投機(jī)者待價(jià)而沽而不是及時(shí)將手中的房產(chǎn)投入市場(chǎng)，造成房屋空置率居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的進(jìn)一步短缺。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，人為惡意哄抬房?jī)r(jià)

市場(chǎng)秩序不規(guī)范、管理不到位、制度不完善現(xiàn)象比較明顯。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在著違法違規(guī)行為。尤其是一段時(shí)間以來(lái)，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不僅利用話語(yǔ)權(quán)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，人為造成市場(chǎng)緊張，自我炒作，而且騙取了銀行住房貸款，惡意哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序，造成房?jī)r(jià)在短期內(nèi)急劇上漲。