房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討

常州市雙源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 仇萍

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討

常州市雙源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 仇萍

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w上看我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)取得了很大的發(fā)展，但是工程成本浪費(fèi)現(xiàn)象比較突出，成本控制水平相對(duì)較低等，這些因素嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)全球化，激烈化的今天，怎樣才能降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了很大發(fā)展，但是依然面臨許多問(wèn)題需要解決?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在：

第一，企業(yè)沒(méi)有建立系統(tǒng)的成本控制體系。我國(guó)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是事前計(jì)劃價(jià)格，事后重點(diǎn)核算的成本管理方式，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其核算方法采用的是目標(biāo)成本核算，目標(biāo)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，確定價(jià)格銷售，在保證期望利潤(rùn)的前提下，對(duì)成本目標(biāo)事先進(jìn)行規(guī)定，并且規(guī)定的成本目標(biāo)是成本的最高限額。從這可以看出以前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制主要依據(jù)是簽訂的合同，而不能在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中進(jìn)行全面的成本控制。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)涉及到項(xiàng)目的策劃準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)定型，項(xiàng)目施工，項(xiàng)目竣工這四個(gè)方面周期比較長(zhǎng)，造成企業(yè)的成本管理和實(shí)際脫節(jié)，不能對(duì)成本進(jìn)行全面控制。

第三，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏嚴(yán)格成本控制。企業(yè)的投資計(jì)劃明確以后，工程項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)計(jì)定型階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是工程進(jìn)行成本控制的源頭，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)有機(jī)結(jié)合的一個(gè)過(guò)程。有效的成本控制必須在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)得到嚴(yán)密全面的反應(yīng)，但是我國(guó)現(xiàn)狀是很多工程設(shè)計(jì)單位在經(jīng)濟(jì)和設(shè)計(jì)方面的分析不夠深入，在對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段表現(xiàn)出輕經(jīng)濟(jì)重技術(shù)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)人員只關(guān)心工程的質(zhì)量，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)造價(jià)并不關(guān)心。此外，項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量并不是很高，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程量的漏算和錯(cuò)算現(xiàn)象，造成了工程項(xiàng)目的造價(jià)增高，以至于不能保證招投標(biāo)工作的質(zhì)量，從而對(duì)成本控制無(wú)法完成。

第四，監(jiān)理制度沒(méi)有嚴(yán)格遵守。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省工程成本只掛在一家監(jiān)理單位，對(duì)業(yè)主代表聘請(qǐng)的不是專業(yè)的監(jiān)理工程師，而是幾個(gè)工程師代表，這種做法既符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，也節(jié)省了工程的監(jiān)理費(fèi)用。工程監(jiān)理并不是專業(yè)的監(jiān)理人員，在實(shí)際的工程施工中，僅依靠業(yè)主代表進(jìn)行管理，工程項(xiàng)目是很危險(xiǎn)的。

第五，對(duì)合同管理不夠注重。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，很多開(kāi)發(fā)商和承包開(kāi)發(fā)商簽訂的合同沒(méi)有依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，提款不夠詳細(xì)，嚴(yán)謹(jǐn)，造成了相關(guān)費(fèi)用和工程造價(jià)存在很大爭(zhēng)議，在工程施工過(guò)程中施工單位會(huì)找尋各種理由增加工程費(fèi)用，造成雙方爭(zhēng)執(zhí)現(xiàn)象普遍發(fā)生，影響了工程進(jìn)度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制是保證其健康發(fā)展的重要措施，針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不容樂(lè)觀的成本控制措施，筆者對(duì)房地產(chǎn)成本控制措施提出了自己的看法。

第一，加強(qiáng)企業(yè)成本控制理念。企業(yè)要加強(qiáng)成本控制理念，使全體員工人員認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，并對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行成本控制的相關(guān)培訓(xùn)，特別是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更應(yīng)該明確成本控制的重要性。只有企業(yè)的全體員工都意識(shí)到了成本控制的重要性，才會(huì)在工作中自覺(jué)的進(jìn)行成本控制，企業(yè)控制更能達(dá)到目標(biāo)。

第二，建立健全成本控制體系。成本控制涉及的環(huán)節(jié)較多，范圍較廣是房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)成本控制不同的一面，其并不單單是財(cái)務(wù)部門的事情，而是企業(yè)內(nèi)部各部門之間的協(xié)調(diào)和配合，這是一個(gè)需要綜合考慮，統(tǒng)一由領(lǐng)導(dǎo)決策和計(jì)劃，各部門共同執(zhí)行的工作。

第三，推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。我國(guó)建筑行業(yè)的主觀部門現(xiàn)在還沒(méi)有制定出臺(tái)設(shè)計(jì)建立機(jī)制。建筑的方案和消防設(shè)計(jì)等是有各部門分開(kāi)審查，內(nèi)部缺少必要的溝通機(jī)制，對(duì)于價(jià)格控制極為不利。建設(shè)建立制度在我國(guó)雖然已經(jīng)推行許久，但是現(xiàn)在仍然沒(méi)有執(zhí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理工作。推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，讓監(jiān)理人員從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)去，協(xié)助工程開(kāi)發(fā)商人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察，調(diào)研等工作，并參與到項(xiàng)目的可行性論證，提出自己對(duì)項(xiàng)目的合理的建議。此外，監(jiān)理工程師應(yīng)該對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)和會(huì)審過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題提出合理的修改意見(jiàn)，以防設(shè)計(jì)圖紙返工現(xiàn)象發(fā)生，造成不必要的浪費(fèi)。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，讓監(jiān)理工程師參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以減少或避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷，提高設(shè)計(jì)的整體質(zhì)量，有效的控制工程項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)工程的成本控制。

第四，房地產(chǎn)資金成本要合理降低。房地產(chǎn)企業(yè)的一大特點(diǎn)就是資金密集，但是自有資金比例相對(duì)較少，其主要資金來(lái)源是外部融資。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的途徑有許多種，發(fā)行債券，融資租賃，銀行貸款等等，拓寬融資渠道，不僅能夠保持合理的資本結(jié)構(gòu)，降低到資金成本，更重要的是能夠募集到更多的資金。降低資金成本的另一個(gè)方式是縮短應(yīng)收賬款的回收期，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款主要是售房款，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)售房款建立嚴(yán)密的、有效的放寬回收策略，加快企業(yè)的資金回收，降低資金成本。

第五，企業(yè)內(nèi)部要建立資金成本控制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。企業(yè)實(shí)施成本控制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制能夠調(diào)動(dòng)成本控制責(zé)任人員和責(zé)任單位進(jìn)行成本控制的積極性。企業(yè)要建立科學(xué)合理的成本控制制度，成本控制的約束和控制機(jī)制也包括在內(nèi)。建立成本控制制度是從兩個(gè)方面對(duì)成本進(jìn)行控制的，第一是落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，把企業(yè)制定的成本控制指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，將個(gè)人利益和成本控制的完成情況進(jìn)行關(guān)聯(lián)。第二，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的實(shí)施，對(duì)企業(yè)分解個(gè)人的成本控制高質(zhì)量完成的責(zé)任人給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，相反對(duì)于沒(méi)有完成成本控制的責(zé)任人則必須有相應(yīng)的懲罰。

三、結(jié)論

很多因素影響著房地產(chǎn)企業(yè)的成本，對(duì)企業(yè)的成本控制除了采取內(nèi)部成本控制措施以外，還可以利用政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策，加強(qiáng)合同管理，提高成本管理人員的綜合素質(zhì)等加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。因此，應(yīng)從多方面考慮房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，建立科學(xué)合理全面的成本控制體系，并貫徹實(shí)施，才能保證實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。

[1]田永龍.新形勢(shì)下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整[D].天津大學(xué), 2009

[2]王娜.房地產(chǎn)企業(yè)種群演化與競(jìng)爭(zhēng)策略研究[D].西安建筑科技大學(xué),2010

[3]顏維成.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)研究及實(shí)證分析[D].西安建筑科技大學(xué),2010

（責(zé)任編輯：羅寧）

book=285,ebook=315