論現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與管理

通遼鐵建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 張國(guó)志

論現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與管理

通遼鐵建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 張國(guó)志

本文簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成，并詳細(xì)的分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體措施和企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理。

房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目 成本控制

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，但房地產(chǎn)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中發(fā)展飛速，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的投資也日益加大。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平相對(duì)滯后，項(xiàng)目成本控制沒有得到有效管理，造成房地產(chǎn)企業(yè)不能高速發(fā)展。怎樣才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平，把握項(xiàng)目的成本控制已成為企業(yè)發(fā)展的重要難題。筆者從自身工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本控制與管理進(jìn)行系統(tǒng)的分析和論述。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制已轉(zhuǎn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說要確保企業(yè)利潤(rùn)，首先就要做好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本要依據(jù)商品房的價(jià)格來決定，實(shí)際操作過程中可以參照我國(guó)現(xiàn)行的工程造價(jià)來確定，即商品房的售價(jià)由施工成本、利潤(rùn)、稅金、政府規(guī)定費(fèi)用、住宅差費(fèi)等組成。現(xiàn)階段，我國(guó)的政府規(guī)定費(fèi)用和稅收費(fèi)用都是由國(guó)家進(jìn)行收繳的，開發(fā)企業(yè)不能把這部分的費(fèi)用算做成本費(fèi)用，而從減輕成本的角度來看，樓層差價(jià)、朝向差價(jià)、環(huán)境差價(jià)等也不能計(jì)算為項(xiàng)目開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本主要是以：土地占用費(fèi)、工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等組成，這也是依據(jù)《我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的規(guī)定組成的。經(jīng)筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)成本的構(gòu)成比例如下：土地使用費(fèi)約占30%，設(shè)計(jì)費(fèi)約占6%，施工費(fèi)約占40%，公共設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)約占15%，管理費(fèi)與銷售費(fèi)相對(duì)不穩(wěn)定。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體措施

2.1 土地的成本控制

我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)一般都是通過投標(biāo)的方式來得到土地的使用權(quán)，此類方式對(duì)土地使用較為靈活，但卻加大了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此土地使費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，準(zhǔn)確的評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值有利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目的成本控制，所以在土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)過程中，要準(zhǔn)確的把握國(guó)家的政策性文件和土地使用權(quán)的價(jià)格，做好土地的價(jià)格評(píng)估報(bào)告。在土地的成本控制中要及時(shí)的了解土地所處的地理位置，并通過周邊房屋的價(jià)格來完善土地?cái)?shù)據(jù)的收集工作，最后精確的估算出土地價(jià)格和項(xiàng)目所發(fā)生的各種費(fèi)用，為項(xiàng)目的整體成本控制打下基礎(chǔ)。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制主要是通過限額設(shè)計(jì)來進(jìn)行建筑整體的成本控制。在設(shè)計(jì)過程中要充分的利用材料的價(jià)格、住房的建造價(jià)格、施工中的人工費(fèi)用、所處地區(qū)的定額來計(jì)算出房屋每平方米的造價(jià)，然后依據(jù)測(cè)算價(jià)格來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做出整體設(shè)計(jì)，并給出設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)效果。這樣可以把房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制在設(shè)計(jì)階段，避免因設(shè)計(jì)規(guī)模過大或施工成本過高，造成施工費(fèi)用超出預(yù)算金額。

2.3 建設(shè)階段的成本控制

目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于輕視了成本控制而造成施工費(fèi)用超預(yù)算的情況時(shí)有發(fā)生。針對(duì)此類問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)施工過程中的成本管理，做好施工建設(shè)階段的成本控制，力求做到成本控制利潤(rùn)。在建設(shè)階段施工企業(yè)會(huì)遇到設(shè)計(jì)變更、天氣因素、資金鏈斷裂、施工人員不足等現(xiàn)象，這些因素都會(huì)影響到建筑工程竣工，近而增加企業(yè)的施工成本。所以，要對(duì)施工企業(yè)和人員加強(qiáng)管理，控制好施工工期和施工質(zhì)量，以提高企業(yè)工作效率，減少運(yùn)營(yíng)成本。因而在日常材料的選擇上、工人的調(diào)配上、施工的方法上都要加強(qiáng)管理。例如：材料選擇上要以選擇國(guó)家規(guī)范以內(nèi)而價(jià)格成本較低的材料；工人工作時(shí)可以適當(dāng)調(diào)整工種，加快施工進(jìn)度、縮短工期；在施工的方法上應(yīng)該尋找更好、更省時(shí)、效率更高的技術(shù)方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用具有多源性。企業(yè)開發(fā)過程中費(fèi)用的來源比較廣泛，但一般都是以貸款為主，而貸款利息就是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵因素之一。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期延長(zhǎng)，投資數(shù)額的加大，開發(fā)商不可能拿出全部的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，故需要直接或間接的融資，渠道有銀行貸款、發(fā)行股票等，通過借貸籌集資金而支付利息即資金成本便成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分，因此如何還貸才能使利息最少、資金成本最低，就需要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收情況來選擇合適的還款方式。財(cái)務(wù)費(fèi)用還包括管理費(fèi)用，這類費(fèi)用一般約占總成本的百分之二，但由于外界多種因素，管理費(fèi)用承逐年上升的趨勢(shì)。在財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理上還要建立成本控制體系，這個(gè)體系需要有三方面的內(nèi)容，首先是成本控制的流程與制度體系，包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行控制。其次，要建立成本控制的數(shù)據(jù)庫(kù),其中包含各個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)積累，以為下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)提供更好的經(jīng)驗(yàn)幫助。最后是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行認(rèn)真的對(duì)比分析,以確定項(xiàng)目總成本是節(jié)約還是超支，在此基礎(chǔ)上,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),找出超支的原因,探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。

[1]徐大圖.工程建設(shè)投資控制[M].知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2000，10

[2]徐大圖.建設(shè)項(xiàng)目投資控制[M].北京地震出版社，2003

[3]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007

[4]楊現(xiàn).淺談住宅建設(shè)成本的控制問題[J].建設(shè)監(jiān)理2004,4

[5]金波.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分析[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2004,8

（責(zé)任編輯：祁彩云）

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