房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制探析

江蘇省淮海建設(shè)集團有限公司 許蕾

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制探析

江蘇省淮海建設(shè)集團有限公司 許蕾

隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的加強，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理變得越來越重要。房地產(chǎn)企業(yè)要與時俱進，改變傳統(tǒng)的成本控制方式，對項目成本進行全過程的動態(tài)控制。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的必要性，在分析問題的基礎(chǔ)上提出了對策。

房地產(chǎn) 項目成本 控制策略

一、房地產(chǎn)項目成本控制的必要性

(一)提高成本控制水平，增強獲利能力

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理采用的是傳統(tǒng)手段。因此，采用先進的控制理念和方法，加強房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本的控制，可以全面提升成本控制水平，降低不必要支出，增強企業(yè)的獲利能力。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目成本控制上占有優(yōu)勢，努力成為本行業(yè)的成本控制領(lǐng)先者，才能不斷擴大市場占有份額，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（二）加強企業(yè)管理，提升管理水平

成本是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的一項綜合指標(biāo)，成本控制是衡量企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的各項工作的好壞最終都能在成本指標(biāo)的高低上體現(xiàn)出來。通過對項目成本的控制，不僅能實現(xiàn)成本的優(yōu)化，還可以促進整個企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、勞動管理、物資管理等方面的管理的提升，從而提高企業(yè)整體管理水平。

（三）加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。加強對房地產(chǎn)項目的成本管理，提高項目成本控制水平，可以促進整個房地產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，最大限度地利用有限資源，提高資源的利用效率，提高全行業(yè)的勞動生產(chǎn)率，最大限度的發(fā)揮社會效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的問題

（一）成本管理理念落后

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的觀念跟不上時代的潮流，一些管理者對項目成本控制的認識存在偏差，缺乏成本管理的戰(zhàn)略思想，往往把精力放在招攬項目上，只顧搶市場、搶工期，忽視了企業(yè)的長遠發(fā)展。有些管理者雖然意識到了成本管理的重要性，但沒有將成本管理形成制度化、規(guī)范化和程序化，認為成本管理就是不斷的降低成本，單純以成本的高低為標(biāo)準(zhǔn)來衡量成本控制的效果，并以此來進行績效考核。

（二）成本控制制度不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起成本控制的基本制度，對國家的宏觀調(diào)控政策、法律法規(guī)考慮較少，有的企業(yè)設(shè)計的管理制度還存在與國家相關(guān)法律法規(guī)相矛盾的地方。很多企業(yè)的開發(fā)項目的事前、事中和事后控制都是以管理者意愿為出發(fā)點，事前管理往往比較薄弱，更多的注重事后成本管理。另外，內(nèi)部控制制度薄弱，缺乏對成本管理的關(guān)鍵部門和重點業(yè)務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制標(biāo)準(zhǔn)，有些企業(yè)雖然在職能部門上單獨設(shè)置了審計部，但往往只對項目的成本進行事后審計，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（三）成本控制方法和技術(shù)落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理時電算化程度低，不能對項目的進度與成本同時進行實時的控制，不能及時收集、傳遞、處理、儲存開發(fā)過程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，也不能正確的選擇與使用成本信息，房地產(chǎn)企業(yè)缺少既懂項目成本控制又懂計算機方面的人才，我國專門適用于項目成本控制的軟件還不多，最終導(dǎo)致項目的成本嚴重超支。先進的成本管理方法在施工企業(yè)成本管理中沒有得到廣泛的運用，很大程度上降低了成本管理的效果。

（四）成本控制沒有覆蓋到全過程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是全過程的控制，企業(yè)需要戰(zhàn)略的眼光將項目各個階段的成本控制聯(lián)系起來，對每個價值增值環(huán)節(jié)來進行管理，只有做到每個環(huán)節(jié)的成本節(jié)約，才能達到整個項目成本的最優(yōu)。很多企業(yè)將成本管理僅僅局限于施工階段，沒有顧及到整個的成本管理過程，成本的控制涉及到企業(yè)中的每個人員，很多企業(yè)卻理解為只是財務(wù)人員或者是財務(wù)部門的事情。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本全過程控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目的全過程，涉及到項目的各個階段，涵蓋成本估算、資金預(yù)測、工程預(yù)算等方方面面的內(nèi)容。在項目開發(fā)過程中，成本發(fā)生在每一個階段中，是全過程的控制，任何一個階段的成本高低都直接影響整個成本的構(gòu)成。因此，在全過程成本控制過程中，要防止片面性，要進行全方位的控制。

（一）項目決策階段

項目決策的合理性是項目成本控制的前提，決策的失誤會造成人力、物力、財力的浪費，使成本控制失去意義。因此，在決策階段的成本控制至關(guān)重要。首先，做好市場的調(diào)查工作。對項目的可行性進行充分的論證，在考慮項目的區(qū)域環(huán)境和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的供求狀況，對影響項目的各種因素深入的分析，對擬建項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和論證，作出是否進行投資的決策。其次，對項目進行準(zhǔn)確的定位。在對項目經(jīng)濟和社會效益分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所在的區(qū)域，將商業(yè)和住宅的租售價格、銷售對象和租售率進行分析，準(zhǔn)確做好房地產(chǎn)的項目定位，客戶定位以及市場定位。

（二）項目規(guī)劃階段

雖然規(guī)劃階段的成本在整個項目成本中所占的比例不大，但規(guī)劃階段的成功與否對項目投資總額影響程度很大，是實現(xiàn)成本有效控制的關(guān)鍵。在項目進行規(guī)劃前，要邀請有關(guān)專業(yè)人士從設(shè)計、工程、營銷等多角度對方案進行分析論證，對項目進行會審，以求獲得最佳方案。各個階段設(shè)計成果都必須經(jīng)過一定的權(quán)力部門審批，作為繼續(xù)設(shè)計的依據(jù)，這是成本控制的重要手段。在施工圖投入使用之前，企業(yè)還必須對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進行詳盡的技術(shù)論證，減少由于日后變更產(chǎn)生的成本。同時，對設(shè)計任務(wù)書規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤，實行限額設(shè)計。

（三）項目招標(biāo)階段

招標(biāo)及采購工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重要環(huán)節(jié)。在招投標(biāo)過程中有關(guān)部門要積極配合招投標(biāo)部門，在出圖時間、相關(guān)部門招標(biāo)文件的審核、入圍單位的選擇、及現(xiàn)場情況的充分對接等方面密切合作，保證施工過程中的投資控制，最終實現(xiàn)成本的有效控制。企業(yè)要對招標(biāo)的企業(yè)進行篩選，選擇合適的施工單位，正確處理企業(yè)資質(zhì)與成本之間的關(guān)系，在保證質(zhì)量的同時盡量的減少成本。另外，做好招標(biāo)文件的編制工作和審查工作，管理人員應(yīng)收集和分析具有價值的資料，在綜合各種因素的條件下編制招標(biāo)文件，并對標(biāo)底價格嚴格的審查保證標(biāo)底價格的準(zhǔn)確、嚴謹和科學(xué)合理，達到降低工程成本的效果。

（四）項目采購環(huán)節(jié)

材料費用對項目成本影響很大。房地產(chǎn)企業(yè)制定明確而合理的采購流程和采購制度，在采購之前要編制一個詳細全面的采購計劃。采購計劃應(yīng)該盡可能保證對所需商品進行集中采購，在采購過程中，必須堅持貨比三家，建立良好的市場信息機制，是有效降低采購成本的有效途徑。同時，加強對供應(yīng)商的管理，建立重要的貨物供應(yīng)商信息的數(shù)據(jù)庫，借鑒商業(yè)供應(yīng)鏈管理模式，控制采購成本，可由總公司制定采購計劃，區(qū)域公司層面設(shè)立采購委員會，項目部設(shè)立采購小組，按照招標(biāo)文件和施工圖紙對開發(fā)經(jīng)營中所需的物資進行采購，這樣可以控制采購過程中的靈活性，防止出現(xiàn)超支現(xiàn)象。

（五）項目施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段是整個項目過程資金投入最大，時間跨度最長的階段，給施工階段的成本控制帶來了一定的困難。在施工階段要做好以下兩個方面的工作。第一，根據(jù)項目的特點，優(yōu)化施工的順序，統(tǒng)一設(shè)備調(diào)度，充分提高設(shè)備的利用率，減少成本開支，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，加強現(xiàn)場管理，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工階段的投資控制應(yīng)給予足夠的重視，從多方面采取措施，控制投資成本。第二，加強合同管理，成立專門的合同管理部門，熟悉項目發(fā)生的主要合同關(guān)系，對合同履行全過程進行跟蹤和監(jiān)督，嚴格其審查合同變更，有效地控制工程成本。另外，正確應(yīng)對工程索賠，企業(yè)要爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到合理規(guī)避，提高成本的控制效果。

（六）項目銷售階段

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，開發(fā)項目的銷售費用不斷上升，銷售成本的控制對企業(yè)整個成本控制會產(chǎn)生重要的影響。銷售費用一般包括廣告費、銷售活動推廣、樣板房裝修支出等費用。做好銷售的策劃是銷售階段成本控制的重要手段，根據(jù)項目的定位和內(nèi)涵，廣告切合項目定位，深入研究廣告費用投放的內(nèi)容、時間和投入量，廣告手段應(yīng)富有針對性的，充分發(fā)揮推廣費用的作用，從根本上達到銷售費用成本控制的目的。企業(yè)還要選擇優(yōu)秀的營銷代理公司和專業(yè)營銷隊伍，使項目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是一項系統(tǒng)工程，是全過程全方位的控制，涉及到規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、銷售整個過程，各個階段是相互影響，相輔相成的。只有加強各個階段的成本控制，才能增強市場競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

[1]袁保平.淺議房地產(chǎn)項目全過程成本控制.科技資訊，2010年第20期

[2]鞏方泉.房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理.經(jīng)營管理者，2010年第9期

[3]田文新.房地產(chǎn)工程項目的成本管理探討.金融經(jīng)濟，2009年第24期

（責(zé)任編輯：羅寧）

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