淺析房地產價格上漲過快成因及抑制對策

安溪縣土地價格評估中心 鐘新式

淺析房地產價格上漲過快成因及抑制對策

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房地產價格上漲過快主要是因為受房地產投機、消費需求的拉動等因素的影響。抑制房地產價格上漲過快要在加強行政干預、發(fā)揮好宏觀貨幣政策的調控等方面采取措施。

房地產 價格上漲 對策

從目前形勢看來，國內的房地產市場雖然在走向成熟，但離成熟還有一段距離。我國的房地產業(yè)起伏很大，造成價格居高不下的局面，其中一個重要原因就是政府、一些企業(yè)與廣大消費者對于房地產市場缺乏宏觀全面的把握。因此，無論是對于政府還是企業(yè)，研究房地產業(yè)的價格發(fā)展有著一定的指導意義和借鑒作用。對此，筆者也結合自己的工作實際進行一些思考和探索。

一、當前房價持續(xù)高漲的原因分析

1、房地產投機因素增多

目前，造成房地產高價的一個很重要的原因就是房地產的投機因素在不斷增多，投機行為也在增多。從房地產這種商品的特征來看，房地產具有不可移動性，在使用上具有長期性、投資與消費的二元性，這樣都易引發(fā)對房地產的投機。同時，房地產投機行為一般是在法律框架范圍內進行的，就到底就是針對房地產管理的法律漏洞而形成的逐利行為，對此很難用法律手段來制約，否則就會抑制正常的經濟行為發(fā)生。

2、部分地區(qū)住房供求結構失去平衡

有的城市片面強調加快經濟發(fā)展，必須經營土地，做到以地生財。在具體措施上，不斷減少擠壓經濟適用住房建設，致使房價上漲過快，造成中低收入家庭難以買房。在房地產開發(fā)上出現(xiàn)這種局面，一方面是有的開發(fā)企業(yè)不斷上大戶型、上高檔項目，這樣就造成了高檔公寓積壓，無人購買；一方面經濟適用房比較少，價格居高不下，很多人買不上房。

3、個別地區(qū)背離國情建設“豪宅”

為了追求高額利潤，一些房地產商開發(fā)的眼光放在開發(fā)豪宅上面。有的房地產開發(fā)項目的單棟住宅就占地幾十畝，甚至于上百畝。一座樓的單棟住宅標價會達上千萬元，甚至過億元。這些盲目過度不符合中國國情的開發(fā)，不僅浪費有限的土地步源，影響我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，還會引起社會不平，影響社會安全穩(wěn)定。

4、一些地區(qū)房地產開發(fā)過快

現(xiàn)在，在我國一些少數地區(qū)把經濟發(fā)展寄托在經濟的不斷開發(fā)上，具體表現(xiàn)在開發(fā)過快，房地產開發(fā)規(guī)模過于大。這樣從長遠發(fā)展來看，就會造成城市發(fā)展對房地產開發(fā)的過度依靠。如果房地產開發(fā)投資增幅遇到下降情況，就會產生很多不利后果。

二、房地產價格上漲過快抑制對策

1、加強行政干預，調整產品結構

政府有關部門應經常對市場供求結構進行統(tǒng)計，指導企業(yè)調整并優(yōu)化產品結構。切實改善中低檔住宅市場的供求失衡的狀況。政府部門還要加大力度引導房地產開發(fā)企業(yè)對房地產市場的合理有效供給，出臺相應的制度和措施控制市場中高檔房屋的過度供給，積極鼓勵中低檔商品房的建設。

政府引導開發(fā)企業(yè)的有效供給，還應該加快城郊和小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)，鼓勵開發(fā)企業(yè)投資小城鎮(zhèn)建設，并完善小區(qū)內部配套及周邊的相應市政工程的配套，這一方面疏散了對城市中心地區(qū)土地供給的壓力，另一方面有效降低了商品房的價格。除此之外，政府還應該積極推動房地產三級市場的發(fā)展，使之形成與二級市場的聯(lián)動發(fā)展局面，加強對供應市場供應。

2.發(fā)揮好宏觀貨幣政策的調控

國家的經濟周期與財政政策、貨幣政策緊密相關。在不同的經濟發(fā)展階段，國家會采取不同的財政、貨幣政策。房地產是一個資金密集型的行業(yè)，對貨幣政策非常敏感，可以說，政府的宏觀貨幣政策，是指揮房地產業(yè)發(fā)展的魔律。

政府的貨幣政策，首先表現(xiàn)在銀行信貸上，表現(xiàn)為收縮銀根還是放松銀行貸款。當經濟過熱時，政府的首要任務是給過熱的經濟降溫，于是收緊銀根。一些銀行不再給企業(yè)貸款，一些款項紛紛要收回。于是企業(yè)買房子、租房子的少了，房地產市場需求降下來。更為重要的是，房地業(yè)產沒有銀行資金的支持，資金到不了位，房地產就如同釜底抽薪，資金就難以后轉，房地產企業(yè)的流動資金就會捉襟見肘。而當政府要啟動經濟時，就要實行穩(wěn)健甚至擴張的貨幣政策。這時銀行貸款會增加，一些企業(yè)會增加貸款，擴大投資，對房地產的需求就會升溫；同時銀行也會增加對房地產業(yè)的貸款甚至投資。房地產行業(yè)有了銀行的資金支持，就如魚得水，企業(yè)資金周轉活了，房地產投資擴大了，房子的供應也就增加了。

貨幣政策還表現(xiàn)存利率上。利率會影響到房地產行業(yè)的市場供需兩個方面，它可以說是房地產企業(yè)重要的生命線。從需求上來說，利率降低，有利于企業(yè)貸款擴大生產，在此情況下、一些其他行業(yè)的企業(yè)，對寫字樓、門面房等商用房的需求就會上升。利率降低，銀行需要貸更多的款才能有更好的發(fā)展，于是銀行會考慮對老百姓進行個人貸款，如這幾年搞的銀行按揭，主要是針對老百姓購房和買車的，這有利于擴大住宅業(yè)的市場需求。

從供給來說，利率降低，在貸同樣多款項的前提下，房地產企業(yè)需要付給銀行的貸款利息越少，房地產企業(yè)就有更多的盈利空間?？罾式档土耍康禺a企業(yè)可以貸更多的錢，用銀行的錢自己也可以賺更多的錢，做更多的房子，市場上房地產的供應量也相應加大。我們只要注意一下每月公布的各地房地產指數，就會明白的。

而利率一上升，對企業(yè)來說，包括房地產企業(yè)和非房地產企業(yè)，貸款經營，掙到的錢還不一定夠還銀行的利息，在此情況下，非房地產企業(yè)會收縮戰(zhàn)線，房地產企業(yè)也會收縮經營，商用房的市場需求與市場供應同時減少。而民用住宅也會面臨同樣的問題。貸款利率太高，付給銀行的利息太多，企業(yè)都支撐不了，靠工資生活的老百姓也就盡量少去貸款。從目前情況來看，為了降低房價，我們應圍繞著搞好宏觀貨幣政策的調控多做文章。

總之，影響房地產價格上漲過快的因素還有很多，抑制房地產價格上漲過快對策也還有很多。只要我們著眼于宏觀，加大調節(jié)措施和力度，就不會使房地產價格上漲過快，從而使房地產業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

[1]劉洪玉.中國房地產市場中的泡沫與過熱問題分析.建筑經濟，2008；1

[2]高鐵梅，梁云芳.房地產市場與國民經濟協(xié)調發(fā)展的實證分析.中國社會科學，2007；1

[3]唐莉，張永娟.房地產產業(yè)鏈關聯(lián)性的分析研究.世界經濟文匯，2007；6