關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題與對策

湖南省瀏陽市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 肖慧

近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為啟動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，帶來了稅收收入的大幅度增長，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占稅收總收入的比重逐年提升，為各地方財政做出了重大貢獻(xiàn)，但由于其經(jīng)營的流動性、單件性和長期性并生的特點(diǎn)，使稅收政策在執(zhí)行中和稅收管理上遇到許多問題，稅務(wù)稽查工作很難順利進(jìn)行，同時影響稅收收入的預(yù)測和計劃的準(zhǔn)確度。另外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的房價高、偷稅等現(xiàn)象導(dǎo)致分配不公以及民生等問題，因此根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售周期長的特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)的不同類型，盡快制定出可操作性強(qiáng)、便于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的內(nèi)外資統(tǒng)一的企業(yè)所得稅管征辦法，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理成為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性，從投入到產(chǎn)出需要經(jīng)過開發(fā)、銷售、結(jié)算三個階段，其周期比較長，對于一個房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)大概需要三到五年的時間，另外房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模較大，需要啟動的資金量較大，并且房地產(chǎn)行業(yè)同其它國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)密切相關(guān)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率較高。我國房地產(chǎn)業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策都具有很強(qiáng)的敏感性，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的需求受政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃的影響，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。由于房地產(chǎn)的價格受各種稅費(fèi)的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)直接影響房地產(chǎn)的銷售狀況。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收涉及多個稅種它包括：耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其在稅收領(lǐng)域的地位將日益提高。另外不同稅種增幅不同，企業(yè)所得稅是增減不定，其主要原因是土地出讓公開制、建筑安裝成本的上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加，利潤下降。與中央出臺的所得稅分享制度有關(guān)，個人所得稅和印花稅也在不斷增長。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在的問題

1、納稅人主動納稅意識較差

多元化的房地產(chǎn)投資主體及其納稅人對稅法的遵從度不高，使得稅收管理難度加大；另外房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展但是稅收管理卻相對滯后由此導(dǎo)致國稅機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)的登記管理不到位。

2、政策不明確，征收管理存在盲區(qū)，偷稅、漏稅時有發(fā)生

（1）預(yù)售款不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入

房地產(chǎn)企業(yè)在賬面上通過將預(yù)收房款記在“其他應(yīng)付款”科目上、將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報收入等操作隱匿預(yù)收的房款，另外在實(shí)際操作中，由于銷售實(shí)現(xiàn)時工程決算滯后，工程成本無法確定，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不作收入也不作成本等到工程決算完成后，同時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本；有的企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本，列支成本時高時低，以達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的。按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定，商品房銷售收入應(yīng)在辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、開具發(fā)票并收到價款或者取得了購買方付款認(rèn)可證明時，確認(rèn)為經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間，即按規(guī)定預(yù)征所得稅。會計制度確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時間不同，導(dǎo)致開發(fā)商由于對稅法規(guī)定不了解，對已售并交付使用的商品房長期掛“預(yù)收賬款”科目，拖延開具銷售發(fā)票時間，不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，從而造成滯納稅款。

（2）不按規(guī)定核算成本費(fèi)用

一是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本按其用途，可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到樓盤發(fā)售，涉及環(huán)節(jié)多，款項(xiàng)結(jié)算復(fù)雜，并且往往無法及時取得施工單位的工程結(jié)算發(fā)票。有的企業(yè)利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本、減少應(yīng)納稅所得額。

二是現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā),單個的開發(fā)項(xiàng)目雖不大,但多數(shù)是分期滾動開發(fā),這就使企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可乘。企業(yè)在整個開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi),在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),企業(yè)全部計入開發(fā)成本,不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本,必然加大本期計稅成本從而減少當(dāng)期應(yīng)納稅額。

三是企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增成本費(fèi)用；利用預(yù)提未付、多提影響當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，造成微利或虧損，從而實(shí)現(xiàn)人為操縱會計利潤。

3、部門配合不力，稅源管理存在盲區(qū)

稅務(wù)部門與國土資源、財政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房管、銀行等相關(guān)部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。由于商品房這一特殊產(chǎn)品具有與其他商品不同性質(zhì)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目批地開始到工程竣工、銷售、辦理產(chǎn)權(quán)等各環(huán)節(jié)，都由政府有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)、實(shí)施監(jiān)管等。而其收入與成本的確定，由于延續(xù)時間長，財務(wù)賬不能如實(shí)反映當(dāng)年情況，還應(yīng)以有關(guān)合同、批文為準(zhǔn)。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須暢通信息渠道，及時獲取有關(guān)部門的審批資料。這項(xiàng)工作的成敗，將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管征水平。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾點(diǎn)建議

1、采用多種形式強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)工作人員的教育培訓(xùn)，提高對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的業(yè)務(wù)技能

要加強(qiáng)對企業(yè)的宣傳輔導(dǎo)，不定期召開房地產(chǎn)企業(yè)法人和財務(wù)人員參加的政策宣講會,并提高納稅人的稅法遵從度。加強(qiáng)對企業(yè)的納稅輔導(dǎo),以防止納稅人因不了解有關(guān)政策而導(dǎo)致計算和申報稅款的錯誤。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國稅新辦企業(yè)所得稅的重要組成部分,但是房產(chǎn)投資者的整體納稅意識較差，投資者需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù),又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來管理房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有針對性地開展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財務(wù)核算知識的專項(xiàng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),實(shí)施所得稅精細(xì)化管理，提高納稅人的自覺納稅意識。

2、嚴(yán)格政策界限，加強(qiáng)成本管理

（1）及時了解工程進(jìn)度，確保按時預(yù)征企業(yè)所得稅。要求房地產(chǎn)企業(yè)要及時掌握企業(yè)預(yù)售房的開盤時間、工程進(jìn)度、售房情況，并建立信息資料檔案。

（2）房產(chǎn)已交付使用，但未通過整體綜合驗(yàn)收。應(yīng)督促企業(yè)將預(yù)收款轉(zhuǎn)入銷售收入，按規(guī)定預(yù)轉(zhuǎn)成本，已結(jié)算的按結(jié)算合同數(shù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，未結(jié)算的依預(yù)算合同數(shù)加合理預(yù)提可預(yù)見成本。但應(yīng)附詳細(xì)項(xiàng)目說明材料，如補(bǔ)充合同、經(jīng)雙方簽字認(rèn)可的已付工程款的工程進(jìn)度撥款審批單等資料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后批準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）對房產(chǎn)已交付使用，且工程通過整體綜合驗(yàn)收的，應(yīng)按本匯計算本年度內(nèi)取得的結(jié)算發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)成本；無法取得發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)本地區(qū)同類型商品房平均利潤水平按核定利潤率征收。

3、嚴(yán)格稅務(wù)稽查管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理關(guān)系到許多方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)努力加強(qiáng)同城建、招標(biāo)、規(guī)劃等部門的聯(lián)系，摸清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)，以準(zhǔn)確開展稽查活動；針對房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)適時采用稽查與約談、實(shí)地稽查與對外調(diào)查相結(jié)合的形式，全面準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)業(yè)的涉稅資料，加大稽查的深度；應(yīng)將稽查范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的施工單位、供貨企業(yè)，查清購、建、銷等環(huán)節(jié)的具體情況和問題，以加大稽查的廣度；應(yīng)協(xié)同城建部門進(jìn)行檢查，請其協(xié)助在招標(biāo)、辦證環(huán)節(jié)代征稅款；應(yīng)加強(qiáng)對施工項(xiàng)目的跟蹤檢查，確保按工程進(jìn)度征足稅款；要突出稽查的重點(diǎn)，對偷逃稅情節(jié)嚴(yán)重、數(shù)額巨大的，應(yīng)速查速辦，并一定要追究其司法責(zé)任，而不能以補(bǔ)稅了事，要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”，堅(jiān)持依法治稅。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，帶來了稅收收入的大幅度增長，占稅收總收入的比重逐年提升，為地方財政做出了重大貢獻(xiàn)，因此，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征收管理十分重要。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)、銷售周期長，成本費(fèi)用項(xiàng)目多，會計核算復(fù)雜等的特點(diǎn)，造成企業(yè)所得稅管理難度大，因此企業(yè)應(yīng)有針對性的加強(qiáng)所得稅的征收管理，完善所得稅征收制度。

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