利益博弈視角下的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題研究

張富田

（許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河南 許昌 4 6 1 0 0 0）

利益博弈視角下的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題研究

張富田

（許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河南 許昌 4 6 1 0 0 0）

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，關(guān)鍵在于土地市場(chǎng)的單邊壟斷，而這又和中央政府及地方政府的利益密切相關(guān)，由于中央政府和地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的利益分配上存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，所以構(gòu)建房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵，分析表明，擴(kuò)大地方居民對(duì)地方政府官僚的懲戒力度及控制中央政府不受約束的稅收權(quán)力是抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。

利益；房地產(chǎn)；泡沫

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為最吸引國(guó)人眼球的行業(yè)之一，其變動(dòng)情況不僅牽涉到普通購(gòu)房者的神經(jīng)，更是和中央政府和地方政府的利益博弈，及社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化密切相關(guān)。而瘋狂上漲的房?jī)r(jià)更是將購(gòu)房者、中央政府和地方政府之間的利益博弈的緊張關(guān)系推向了極致。雖然現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究房地產(chǎn)泡沫的文章很多，如吳少俊認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長(zhǎng)應(yīng)歸因于不合理的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和商品房開發(fā)的高成本[1]。武康平認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的共生性存在內(nèi)生機(jī)制導(dǎo)致銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格互動(dòng)所致[2]。余凱認(rèn)為，寡頭壟斷是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)根本原因[3]。也有學(xué)者將房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)為現(xiàn)有的制度因素，如吳曉靈認(rèn)為，目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度、還有住房問(wèn)題上的財(cái)政政策和金融政策等制度問(wèn)題是造成目前房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲的制度性因素[4]。但是在這些文獻(xiàn)當(dāng)中都僅僅涉及了導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫的某個(gè)方面的直接因素，而忽視或者回避了在房地產(chǎn)的價(jià)格博弈中政府的目標(biāo)變化和所起的作用。而房地產(chǎn)市場(chǎng)所直接的依賴的土地批租市場(chǎng)本身即是在政府控制的單邊壟斷市場(chǎng)，除此之外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涉及的其余行業(yè)都是充分競(jìng)爭(zhēng)和接近充分競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)，即便是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響很大的金融行業(yè)也不能從根本上抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)面臨著流動(dòng)性過(guò)剩的威脅，大量的資本金可以不通過(guò)國(guó)有銀行的控制而直接投入房地產(chǎn)行業(yè)。而只有土地批租市場(chǎng)是唯一政府可以控制，并且土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)總成本的50%以上，因此政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到直接制約的作用。研究中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的根源及治理措施就不得不對(duì)土地批租市場(chǎng)及其背后隱藏的政府間的利益博弈關(guān)系進(jìn)行研究。

二、中央政府對(duì)待房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)分析

中央政府作為鞏固執(zhí)政黨統(tǒng)治地位的最終承擔(dān)者，其發(fā)展經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最終目標(biāo)是為了增強(qiáng)其執(zhí)政的合法性基礎(chǔ)。但是執(zhí)政黨在缺乏統(tǒng)治合法性的循規(guī)性的條件下，其統(tǒng)治地位直接源于中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的控制力大小。而中央政府獲取的財(cái)政資源的數(shù)量則是衡量其對(duì)資源控制力大小的主要指標(biāo)[5]。因此中央政府對(duì)待房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度存在著相互沖突的兩個(gè)方面。

（一）中央政府支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因

首先，中央政府發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和快速城市化的必然要求。伴隨著出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)不能支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，拓展內(nèi)需就成為城市化水平得到不斷提升的必然要求。但是僅僅依靠中央政府的財(cái)政投入是不可能支撐此次人類歷史上最大規(guī)模的人口城市化過(guò)程，所以中央政府必然采取市場(chǎng)化的手段發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是中央政府拓展居民消費(fèi)的直接手段。面臨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)的低迷，中央政府選擇房地產(chǎn)業(yè)作為振興國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平的重要手段，原因是和地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)特性密切相關(guān)，地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性，因此其消費(fèi)能力與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系并不顯著，越是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，中央政府越有動(dòng)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后，中央政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也是其控制經(jīng)濟(jì)資源的重要手段。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的初始投資巨大，它的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的資金支持，但是現(xiàn)階段下，中央政府控制了絕大部分國(guó)內(nèi)資本融資渠道，利用資本市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)自然也在中央政府的控制之下。

（二）中央政府抑制房地產(chǎn)泡沫的原因

但是，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度膨脹也會(huì)給中央政府帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。首先，過(guò)度的房地產(chǎn)業(yè)泡沫可能會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)反向挾持中央政府。因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的在國(guó)有金融機(jī)構(gòu)擁有巨額的債務(wù)，而國(guó)有金融機(jī)構(gòu)本身不具備獨(dú)立的信用清償能力，中央政府作為國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的最終清償者，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)的巨額債務(wù)的所有者是中央政府，因此房產(chǎn)價(jià)格過(guò)度偏離現(xiàn)期價(jià)值會(huì)給中央政府未來(lái)的利益造成損失。其次，地產(chǎn)的快速上漲也會(huì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展及社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力的提高造成負(fù)面影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抵抗力較一般消費(fèi)品強(qiáng)，所以地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，可能會(huì)造成社會(huì)資源快速向資產(chǎn)業(yè)集聚，反而在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型期會(huì)抑制其他制造業(yè)的發(fā)展，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)不斷膨脹會(huì)造成整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)成本不斷提升，通貨膨脹也會(huì)因此提高，影響整個(gè)社會(huì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。最后，地產(chǎn)的泡沫化嚴(yán)重還會(huì)惡化貧富差距，造成社會(huì)動(dòng)蕩。地產(chǎn)兼具投資品的屬性決定了投資房地產(chǎn)只是富裕階層的游戲，而普通居民的房產(chǎn)因?yàn)椴贿M(jìn)入投資市場(chǎng)，因此普通居民不能從地產(chǎn)的泡沫化獲取更多的收益，所以地產(chǎn)價(jià)格的上漲必然會(huì)使得社會(huì)剩余的分配偏向富裕階層。

從上述分析可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是要保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)業(yè)的泡沫控制的一定范圍之內(nèi)。而且因?yàn)椴煌貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)中央政府的意義不同，所以中央政府對(duì)各地的房地產(chǎn)泡沫也有不同的最低程度的容忍度。越是對(duì)中央政府控制經(jīng)濟(jì)資源意義特別重要的城市，中央政府越是對(duì)房產(chǎn)泡沫持謹(jǐn)慎態(tài)度，相反如果某地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)中央政府控制經(jīng)濟(jì)無(wú)足輕重，中央政府就可能對(duì)房產(chǎn)泡沫具有更多的容忍度，如中央政府對(duì)一線城市的房產(chǎn)價(jià)格上漲特別重視，而對(duì)某些二線三線城市的房產(chǎn)泡沫的膨脹不夠敏感。如北海和三亞的房產(chǎn)價(jià)格直逼一線城市卻難以引起中央政府的過(guò)多關(guān)注。

三、地方政府對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)分析。

在現(xiàn)階段的政治體制下，地方政府作為中央政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)某個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，雖然中央政府對(duì)地方政府考核的根本目的是為了增強(qiáng)中央政府統(tǒng)治的合法性。但是一般認(rèn)為地方政府的主官都是行政官僚，而行政官僚僅僅對(duì)其任期承擔(dān)責(zé)任。所以地方政府對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度與中央政府有所不同

（一）地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫膨脹的原因分析

首先，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府獲取財(cái)政收入的主要手段。分稅制改革后，地方政府能夠從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中直接分的的收入大量減少，同時(shí)需要由地方政府提供的公共物品數(shù)量卻隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的深化而急劇增多。這樣地方政府面臨著比中央政府更為嚴(yán)重的財(cái)政約束，而土地是地方政府能夠獲取大額財(cái)政收入的有限重要手段，有些地方財(cái)政收入的80%依靠房地產(chǎn)行業(yè)。因此地方政府為了獲取更多的土地批租收入，往往會(huì)和房地產(chǎn)企業(yè)配合炒作來(lái)增大房地產(chǎn)泡沫。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)還是地方政府增強(qiáng)GDP實(shí)力的重要手段。由于中央政府對(duì)地方行政官僚考核的主要指標(biāo)集中在地方GDP數(shù)量及其衍生指數(shù)上，因此如何用最短的時(shí)間和最小的代價(jià)增強(qiáng)地方的GDP實(shí)力就成為了地方政府的核心工作內(nèi)容。因?yàn)榈禺a(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，所以地產(chǎn)相比較普通的消費(fèi)品有更多的價(jià)格上升空間，短期對(duì)地方GDP實(shí)力的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)更大。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)還是地方政府搶奪金融資源的重要手段。因?yàn)榈胤叫姓倭艜x升的“錦標(biāo)賽”體制決定了，地方行政官僚晉升的空間不僅取決于本地方從外部獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量，而且還取決于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量。而本地房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹，不僅吸引外部經(jīng)濟(jì)資源流入，而且也減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量。

（二）地方房地產(chǎn)泡沫膨脹對(duì)地方政府的負(fù)面影響

首先，地方房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度膨脹將損害本地其他產(chǎn)業(yè)的持久發(fā)展?jié)摿?。這種損害包括兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將會(huì)造成本地其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本快速提高，不利于本地企業(yè)參與外部競(jìng)爭(zhēng)；二是房產(chǎn)價(jià)格的飆升將會(huì)損害本地對(duì)外部人才的吸引力，不利于本地區(qū)居民素質(zhì)的提升。

其次，房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度膨脹還影響到地方政府提供公共物品的成本。這種影響包括也兩個(gè)方面，一是隨著房地產(chǎn)泡沫膨脹使得貧富差距的擴(kuò)大，地方政府需要提供的公共物品的數(shù)量不斷提升；二是房地產(chǎn)膨脹造成地方物價(jià)上升，由此導(dǎo)致地方政府提供的公共物品成本上升。

最后，房地產(chǎn)泡沫的膨脹還會(huì)使得地方政府背負(fù)的債務(wù)急劇增加。地方政府往往以經(jīng)營(yíng)城市為思路，以地產(chǎn)或其伴生物作為遞延，盲目舉債，以圖通過(guò)快速的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)獲取更多的土地批租收益。而如果房地產(chǎn)泡沫破裂，缺乏償債手段的地方政府將會(huì)面臨巨額債務(wù)。

四、房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的博弈模型

根據(jù)上述中央政府和地方政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫的利益分析，我們可以仿照納什均衡的混合競(jìng)爭(zhēng)博弈模型[6]來(lái)構(gòu)筑房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的利益博弈模型，以此來(lái)分析中央政府和地方政府在房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題上的利益博弈過(guò)程，并根據(jù)模型找出抑制房地產(chǎn)泡沫的方案。

在這里我們假定中央政府根據(jù)具體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)泡沫的判斷，決定他所能容忍的最高限度的房地產(chǎn)泡沫水平P。而地方政府根據(jù)掌握的中央政府對(duì)待房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度，及本地房地產(chǎn)泡沫的具體情況來(lái)決定自己的行動(dòng)策略。

構(gòu)建的效用矩陣表示如下

地方政府（p）高低中央政府（P）高低PX-（1-X）F（P）-C（P），px-（1-x）f（p）-c（p） PX-C(P)，px PX-k，px-（1-x）f（p）-c(p)-k PX，px

地方政府的效用函數(shù)中，P表示本地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫水平，x表示房地產(chǎn)業(yè)在本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占比重，k表示中央政府對(duì)地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的額外懲罰，f(p)表示高房地產(chǎn)泡沫對(duì)地方其他行業(yè)的負(fù)面影響，， c(p)表示地方政府維持高房地產(chǎn)泡沫付出的成本，既包括近期財(cái)務(wù)成本，也包括遠(yuǎn)期對(duì)地方競(jìng)爭(zhēng)力造成的損害。

中央政府的效用函數(shù)中，P表示，中央政府容忍的最高程度的房地產(chǎn)泡沫，X表示整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模，F(xiàn)P表示高房地產(chǎn)泡沫對(duì)其他行業(yè)的負(fù)面影響，，c(p)表示中央政府維持高房地產(chǎn)泡沫而付出的成本。求解混合戰(zhàn)略納什均衡為：，其中表示中央政府高房地產(chǎn)泡沫容忍度的概率；，其中表示地方政府選擇高房地產(chǎn)泡沫的概率。

由此可以得出：

（1）如果希望中央政府降低選擇高房地產(chǎn)泡沫容忍度的概率，可以選擇的方案有，提高房地產(chǎn)泡沫對(duì)非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成的負(fù)面影響，增加地方政府因?yàn)榫S持高房地產(chǎn)泡沫而付出的成本，以及提高中央政府對(duì)地方政府惡意促使房地產(chǎn)泡沫的懲罰力度。并且本模型也說(shuō)明了越是非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不景氣，不能給中央政府提供足夠財(cái)政收入，中央政府越是有動(dòng)力促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的膨脹，而金融危機(jī)后中央政府出臺(tái)的鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及放松金融市場(chǎng)管制的措施已經(jīng)驗(yàn)證了這一結(jié)論。

（2）如果希望地方政府選擇降低房地產(chǎn)泡沫的措施，可以選擇的方案有，中央政府因?yàn)榫S持高房地產(chǎn)泡沫付出的成本提高及加大對(duì)地方政府過(guò)度促使房地產(chǎn)膨脹的懲罰措施，降低中央政府維持高房地產(chǎn)泡沫而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的損害也可以減少地方政府過(guò)度膨脹房地產(chǎn)行業(yè)的程度，另外越是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣度提高，地方政府就越不愿意推動(dòng)地方房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)。

五、抑制房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的措施

（一）減少地方政府從房地產(chǎn)獲取的短期收益，擴(kuò)大地方政府從非房地產(chǎn)行業(yè)獲取的長(zhǎng)期收益。要完成此項(xiàng)目標(biāo)，需要從兩個(gè)方面對(duì)地方政府進(jìn)行引導(dǎo)，一是如何減少地方政府追求短期GDP增長(zhǎng)的激勵(lì)，這需要中央政府對(duì)地方政府的考核目標(biāo)不能僅僅依靠GDP增量及其衍生目標(biāo)上，而應(yīng)當(dāng)將地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展及居民生活質(zhì)量作為考核的符合指標(biāo)，在目標(biāo)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建上可以參考管理學(xué)上的平衡計(jì)分卡的方法，并且還要考慮到地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展未來(lái)發(fā)展的潛力。二是增強(qiáng)地方政府從其他非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲取財(cái)政收入的能力，而這要求對(duì)現(xiàn)有的稅制應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改革，其目標(biāo)是減少地方政府一次性出售土地產(chǎn)權(quán)的租金收入，增加土地使用過(guò)程中的物產(chǎn)稅收入，這樣一方面可以減少地方政府通過(guò)擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫獲取的短期租金，二是可以激勵(lì)地方政府通過(guò)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大地產(chǎn)使用價(jià)值，形成政府財(cái)政增收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)，另外可以考慮改變現(xiàn)有的分稅制體制，擴(kuò)大地方政府分割本地企業(yè)所得稅的比重，允許地方政府以本級(jí)財(cái)政為抵押發(fā)行債券，以減少地方財(cái)政對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

（二）增加對(duì)地方政府盲目膨脹房地產(chǎn)泡沫的懲戒力度。通過(guò)上述模型的分析，對(duì)地方政府的懲戒可以采用兩種方式，一是中央政府通過(guò)對(duì)地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的考察來(lái)對(duì)地方政府施加的獎(jiǎng)懲，二是地方政府轄區(qū)的居民根據(jù)自身對(duì)本地房地產(chǎn)泡沫的度量來(lái)對(duì)地方政府的隱形獎(jiǎng)懲。目前體制下，第一種手段中央政府經(jīng)常采用，因?yàn)檫@種方式直接和速效，并且能夠維護(hù)中央政府的權(quán)威，但是相比較第二種方法，中央政府了解地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的信息成本很高，并且其干預(yù)措施夾雜著中央政府自身的利益考量，而且經(jīng)常是事后干預(yù)。但是由本地居民來(lái)對(duì)地方政府的土地財(cái)政政策進(jìn)行獎(jiǎng)懲可以很好的規(guī)避上述缺點(diǎn)。因此應(yīng)當(dāng)加大地方居民對(duì)地方行政官僚的懲戒力度，特別是本地的人大，其人選應(yīng)當(dāng)更具備代表性，對(duì)地方行政官僚的懲戒權(quán)力應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)，中央政府在保留最終決定權(quán)的基礎(chǔ)上，對(duì)地方人大的獨(dú)立性及對(duì)行政官僚的一般獎(jiǎng)懲措施應(yīng)當(dāng)給予尊重。

（三）對(duì)中央政府的稅收權(quán)應(yīng)當(dāng)予以限制。中央政府通常在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時(shí)這也給市場(chǎng)發(fā)出了強(qiáng)烈的暗示，中央政府在任何情況下都不會(huì)坐視房地產(chǎn)泡沫破裂。之所以發(fā)生這種情況就在于，中央政府獲取財(cái)政資源的權(quán)力幾乎是不受限制的，這樣中央政府就不能夠按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際要求制定合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，而房地產(chǎn)政策的制定只是為了彌補(bǔ)中央政府的財(cái)政虧空，這種隱形的負(fù)債相比較國(guó)債等顯性負(fù)債對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性造成的危害更大。所以，抑制房地產(chǎn)泡沫的根本問(wèn)題，就是全國(guó)人大能夠?qū)χ醒胝亩愂諜?quán)予以控制，而這又導(dǎo)致中央政府統(tǒng)治的合法性基礎(chǔ)必須做出重大調(diào)整。

[1]張岑遙.城市房地產(chǎn)價(jià)格中的地方政府因素、成因、機(jī)制和效應(yīng)[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，（10）.

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F123.26

A

1671-5993（2010）03-0032-04

2010-09-03

本文是2010年度河南省政府決策研究招標(biāo)課題“高房?jī)r(jià)的福利損失與相應(yīng)政策研究”（B637）的階段性研究成果。

張富田（1976-），男，河南許昌人，許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，博士，研究方向：制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。