房地產(chǎn)抵押登記行為的性質(zhì)及在民事訴訟中的效力

周凱麗

(揭陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院,廣東揭陽522000)

一、問題的提出

2002年被告某公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要,向原告某銀行借款90萬元人民幣并簽訂了借款合同,由被告方某、李某夫妻二人提供共同共有的樓房為其作借款抵押,并到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了他項權(quán)登記。借款期滿后,被告某公司未能歸還借款本息,原告遂起訴至法院,要求確認(rèn)被告某公司的違約行為及清償責(zé)任,并主張對被告方某、李某提供的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。被告李某辯稱從未簽過該抵押合同,主張合同無效并請求法院判決原告歸還產(chǎn)權(quán)證。法院經(jīng)審理查明,在原告某銀行與被告方某、李某簽訂的抵押合同上抵押人一欄中李某的簽名并非李某本人所簽,而是由他人代簽,據(jù)此,法院認(rèn)定原告與被告方某、李某之間的抵押合同無效,原告依無效的合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記而取得的《房地產(chǎn)他項權(quán)證》也同時被法院確認(rèn)無效。原告不服一審判決駁回其對李某的訴訟請求,提起上訴,二審法院判決駁回上訴,維持原判。

本案的焦點主要在于訴訟程序：民事審判中遇到一個相關(guān)聯(lián)的行政行為,而當(dāng)事人對該行政行為的合法性有爭議,那么,法院的民事訴訟程序應(yīng)當(dāng)如何對待行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定?

二、審判實踐中的處理方式

由于有關(guān)法律和司法解釋目前尚未對上述問題作出明確規(guī)定,在實踐中審判人員因認(rèn)識不同,處理方式和判決結(jié)果也有很大的差異。主要做法有：

1.中止審查,即“先行政后民事”,由當(dāng)事人向行政庭起訴或由法院直接移送行政庭審理,待行政案件判決后,民事案件以之為依據(jù)作出判決。

2.合并審理,即“行政附帶民事訴訟”,在法院受理當(dāng)事人就民事案件中涉及的行政問題提起行政訴訟后,民事案件移交行政審判庭合并審理。

3.不予審查,即直接將行政機(jī)關(guān)的具體行政行為作為法定依據(jù)作出判決。

4.回避審查,即法院對民事案件中具體行政行為合法與否不予審查,而直接根據(jù)法院審理查明的事實定案裁決。

5.予以審查,即法院在民事審判中對作為證據(jù)的具體行政行為的合法性和真實性進(jìn)行審查和核實,如在本案中,法院對原告持有的房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的他項權(quán)證確認(rèn)無效,使其在民事訴訟中不具有終極確定性。

三、房地產(chǎn)抵押登記行為的法律性質(zhì)

1.抵押權(quán)的立法現(xiàn)狀

我國《擔(dān)保法》對抵押權(quán)的設(shè)定采取了登記對抗主義和登記成立主義相結(jié)合的立法模式。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十一、四十二條,以土地、房屋、林木等不動產(chǎn)及車輛、船舶、航空器抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效,即以不動產(chǎn)和其他諸如此類的特殊動產(chǎn)抵押的,采取登記成立主義;《擔(dān)保法》第四十三條規(guī)定,當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效,即對于普通抵押權(quán)的設(shè)立,我國立法采取登記對抗主義。[1]《物權(quán)法》對抵押權(quán)繼續(xù)沿用了《擔(dān)保法》所采取的這種折中的立法模式。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

所謂房地產(chǎn)抵押登記,是指房地產(chǎn)權(quán)利人以其支配的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后,依照法定的程序向有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提出申請,在房地產(chǎn)登記簿上所作的記載。根據(jù)我國法律的規(guī)定,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同,設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán),并由抵押當(dāng)事人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù),負(fù)責(zé)登記的機(jī)關(guān)對申請文件進(jìn)行審核,確認(rèn)符合抵押條件的,頒發(fā)《房地產(chǎn)他項權(quán)證》,并在原房地產(chǎn)權(quán)證中填注他項權(quán)摘要。債務(wù)人到期不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人可持《房地產(chǎn)他項權(quán)證》要求處分抵押的房地產(chǎn),并有權(quán)以該房地產(chǎn)變賣、拍賣所得價款優(yōu)先受償。[2]

3.房地產(chǎn)抵押登記行為的法律性質(zhì)

比較《擔(dān)保法》對兩類不同性質(zhì)的財產(chǎn)分別采取登記成立主義和登記對抗主義的做法,筆者認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)在登記程序中宜采取“以形式審查主義為原則,以實質(zhì)審查主義為例外”的登記審查模式,法院在審理抵押權(quán)糾紛案件中,對抵押登記行為的性質(zhì)也應(yīng)區(qū)別對待：對于《擔(dān)保法》規(guī)定抵押登記為抵押合同生效要件的,抵押物為列入國家行政管理的財產(chǎn),登記部門為行政管理機(jī)關(guān),登記的行為應(yīng)為行政管理行為,此時,登記機(jī)關(guān)享有調(diào)查權(quán),與此相對應(yīng),登記機(jī)關(guān)擔(dān)負(fù)著對申請材料進(jìn)行實質(zhì)審查的義務(wù),如因?qū)彶槭韬?使登記的抵押權(quán)與該權(quán)利的現(xiàn)實狀態(tài)不符,登記機(jī)關(guān)就應(yīng)對因此而受到損害的人承擔(dān)責(zé)任,即登記的實質(zhì)審查制度總是與登記錯誤的國家賠償制度聯(lián)系在一起的;對于《擔(dān)保法》規(guī)定抵押登記為抵押合同對抗要件的,抵押物并非列入國家行政管理的財產(chǎn),登記部門并非行政管理機(jī)關(guān),所實施的登記行為也自然不是行政管理行為,此時,抵押登記主要表現(xiàn)為一種私權(quán),公權(quán)力的介入則主要體現(xiàn)了政府主管部門的一種社會公共服務(wù)職能,因此,登記機(jī)關(guān)應(yīng)堅持尊重當(dāng)事人意思自治的一貫原則進(jìn)行形式審查,只要符合條件的,便可予以登記。

從民法上考察,房地產(chǎn)抵押登記屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記的范疇,根據(jù)《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押采用登記的公示方式是抵押權(quán)的成立要件,登記之于抵押權(quán)的成立為必備且采取強(qiáng)制主義。所謂公示成立要件主義,是指未經(jīng)公示手段的采用、當(dāng)事人之間就不能發(fā)生物權(quán)變動的效果。[3](P140)可見房地產(chǎn)是被列入國家行政管理的財產(chǎn),房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行行政管理的手段之一。登記機(jī)關(guān)與登記申請人之間是管理者與被管理者的關(guān)系,登記機(jī)關(guān)享有審查登記申請、裁決是否登記、處罰不履行登記義務(wù)行為的權(quán)力,登記申請人負(fù)有申請登記、服從管理的義務(wù)。就其性質(zhì)而言,我國的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記實行了實質(zhì)審查原則,[4]房地產(chǎn)抵押登記行為是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)代表國家行使管理權(quán)所做出的具體行政行為,對于依法登記的抵押權(quán),登記機(jī)關(guān)發(fā)給的《房地產(chǎn)他項權(quán)證》是抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)享有抵押權(quán)的合法憑證,也是房地產(chǎn)抵押權(quán)得到法律確認(rèn)的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)抵押登記行為在民事訴訟中的效力

1.房地產(chǎn)抵押登記行為具有權(quán)利推定的證據(jù)效力

在房地產(chǎn)抵押登記中,登記記載的事項是否具有絕對正確的效力?在民事訴訟中,抵押權(quán)人能否以訟爭房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行抵押權(quán)登記并取得法定物權(quán)憑證為由進(jìn)行抗辯?這是在審理抵押權(quán)糾紛案件時不能回避且長期困擾著司法實踐的問題。筆者認(rèn)為,在民事審判程序中,行政行為與司法行為的統(tǒng)一性是必需的。如果法院完全獨立地進(jìn)行審查,將可能導(dǎo)致民事判決與行政決定相互沖突,從而損害了行政執(zhí)法與司法的統(tǒng)一性,對行政管理秩序造成沖擊。因此,法院在民事審判過程中應(yīng)注意與行政決定保持一致,兩者都是代表國家行使權(quán)力,需要相互尊讓。當(dāng)然,從司法最終解決原則出發(fā),司法解決是當(dāng)事人最終的權(quán)利救濟(jì)手段,法院有權(quán)對這些行政行為進(jìn)行司法審查。對此,我國《行政訴訟法》第三條規(guī)定：人民法院設(shè)立行政審判庭,依法對行政案件獨立行使審判權(quán)。

據(jù)此,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)抵押登記行為或《房地產(chǎn)他項權(quán)證》具有權(quán)利推定的證據(jù)效力,即首先推定登記記載的權(quán)利人為真實的權(quán)利人,但它不具有絕對的證據(jù)效力,即這種推定是可以通過法定程序被推翻的。原則上,法院在民事訴訟中對案件涉及的事實和法律問題可以獨立審查,直接作出認(rèn)定;行政行為及其認(rèn)定的事實在民事訴訟中可作為初步證據(jù),人民法院對行政登記機(jī)關(guān)進(jìn)行行政登記的行為的合法性審查遵循形式審查標(biāo)準(zhǔn);而法院對當(dāng)事人登記申請材料的真實性審查則是實質(zhì)性審查,因此,如果抵押申請人提交的材料形式合法,所載內(nèi)容不真實,而由于行政機(jī)關(guān)審查疏忽無法發(fā)現(xiàn)或沒有發(fā)現(xiàn)而予以登記,使登記的抵押權(quán)與該權(quán)利的現(xiàn)實狀態(tài)不相符的,則所涉的行政行為的效力應(yīng)是行政訴訟要解決的問題了。

2.房地產(chǎn)抵押登記產(chǎn)生交易后的公信力

所謂公信,是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時,依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示,即便依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵,但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事交易的人,法律仍然承認(rèn)其享有與真實的物權(quán)變動存在時相同的法律效果,以保護(hù)交易安全。[5]登記成立主義賦予登記以公信力。房地產(chǎn)抵押登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法而具有的強(qiáng)大的公信力是以國家公權(quán)力的介入和保障為基礎(chǔ)的,然而在民事訴訟中相關(guān)當(dāng)事人能否以抵押權(quán)已經(jīng)登記公示具有國家公信力為由進(jìn)行抗辯?這是民事審判中經(jīng)常面臨的又一難題。筆者認(rèn)為,登記產(chǎn)生的公信力應(yīng)區(qū)分交易前和交易后兩種情形：抵押權(quán)成立后尚未與第三人交易前,登記記載的權(quán)利人在法律上可推定為真正的權(quán)利人,此為交易前的推定力;抵押權(quán)成立后又產(chǎn)生與了第三人的交易行為,對于信賴登記并已從事交易的第三人,法律承認(rèn)登記記載的權(quán)利人具有與物權(quán)相同的法律效果,即使該登記權(quán)利人不享有物權(quán)或享有的物權(quán)存在瑕疵,以有效地保護(hù)善意第三人,此為交易后的公信力。因此在民事訴訟中,當(dāng)事人為行政登記行為的登記申請人,所涉登記行為只具推定效力;如果當(dāng)事人為因信賴登記而進(jìn)行交易的第三人的,則所涉登記行為具有公信力,法院應(yīng)予確認(rèn)。

五、房地產(chǎn)抵押權(quán)糾紛案件民事訴訟與行政訴訟的適用原則

綜上所述,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)抵押登記行為是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行行政管理所作出的具體行政行為,在民事訴訟中具有權(quán)利推定的證據(jù)效力和交易后的公信力,從立法體例上看,登記機(jī)關(guān)對申請資料的審查應(yīng)遵循實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn),對行政行為及其認(rèn)定的事實,法院在民事訴訟中應(yīng)將其作為初步證據(jù)進(jìn)行形式審查。同時,在訴訟中,對于因抵押登記產(chǎn)生的糾紛法院應(yīng)予以訴訟上的相應(yīng)指導(dǎo),對因登記部門原因?qū)е碌怯涘e誤的,可引導(dǎo)當(dāng)事人直接進(jìn)行行政訴訟,由人民法院對行政行為的合法性進(jìn)行實質(zhì)審查并作出裁判;對因民事行為瑕疵導(dǎo)致登記錯誤的,可引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行民事訴訟,民事訴訟后當(dāng)事人可憑生效民事判決要求登記機(jī)關(guān)更正錯誤的登記行為。同時,立法部門也可考慮對訴訟程序法律規(guī)定的改革,建立合并管轄權(quán)制度,即明確對這類行政與民事關(guān)系交織的案件統(tǒng)一在一個訴訟程序中審理和裁判,以切實解決行政爭議和民事爭議。

具體到本案,由于訴訟當(dāng)事人為抵押人和抵押權(quán)人,而未涉及交易第三人,該登記行為具有交易前的推定效力,法院原則上應(yīng)將房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房地產(chǎn)他項權(quán)證》作為本案審理的初步證據(jù),對抵押登記行為本身的合法性進(jìn)行形式審查,結(jié)合案件查明的事實作出判決;如因房地產(chǎn)管理部門錯誤登記導(dǎo)致房地產(chǎn)他項權(quán)證無效,本案則應(yīng)適用行政訴訟程序由法院對抵押登記行為進(jìn)行實質(zhì)審查為佳。

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