房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中日益重要的地位和作用，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起到促進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一.正是由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，引起我們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題的思考，并尋求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷完善和發(fā)展的途徑.本文主要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)生因素和外生因素兩個(gè)大方面分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，并以此為根據(jù)，給出了政府控制這些經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素的對(duì)策和建議.

房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；對(duì)策

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一.

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，并不是一直平穩(wěn)發(fā)展的，也是有波動(dòng)的.從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的、向上的趨勢(shì).這種長(zhǎng)期趨勢(shì)平滑地向前延伸，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)則圍繞著長(zhǎng)期趨勢(shì)上下起伏.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總盤圍繞其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)而上下振蕩形成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出水平)的變動(dòng)，房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)水平、房地產(chǎn)價(jià)格水平以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的變動(dòng).根據(jù)研究對(duì)象的需要，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的劃分以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的形成機(jī)制、持續(xù)時(shí)間以及表現(xiàn)特征為依據(jù).

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

1.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn).房地產(chǎn)投資開發(fā)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的引致消費(fèi)貢獻(xiàn).房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可以用貢獻(xiàn)率來表示.計(jì)算方法是：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量/總貢獻(xiàn)量）×100%.利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占GDP增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率.當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

1.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián).房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展.

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類.所謂內(nèi)生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的因素，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起內(nèi)部傳導(dǎo)作用.所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結(jié)果.

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外生因素

2.1.1 經(jīng)濟(jì)因素.包括直接影響房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響等.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響主要是通過經(jīng)濟(jì)變量，經(jīng)濟(jì)參數(shù)來完成，而宏觀經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)主要有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，國民收人與消費(fèi)水平，物價(jià)與通貨膨脹率，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，銀行利率等.

2.1.2 社會(huì)發(fā)展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質(zhì)的提高，住房消費(fèi)的觀念和行為將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生重要的影響，從而，引發(fā)對(duì)住房的價(jià)值需求、功能需求以及對(duì)社區(qū)和社區(qū)環(huán)境的需求，這將影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)和需求空間.

2.1.3 城市發(fā)展因素.城市化的進(jìn)程將極大地加劇對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響著人口增長(zhǎng)、人口流動(dòng)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素，又進(jìn)一步對(duì)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，進(jìn)而影響各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng).

2.1.4 政策因素.這主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革、政府以及區(qū)域發(fā)展政策等，這是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng).

2.1.5 房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素.這包括戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、地震、自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)因素等的影響.

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)生因素

2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在原因.房地產(chǎn)供給與需求是市場(chǎng)中經(jīng)常變動(dòng)的因素.房地產(chǎn)投入的快速增長(zhǎng)要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間.房地產(chǎn)供給總量由于受技術(shù)、勞動(dòng)、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的運(yùn)行.同時(shí)，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化，再加上房地產(chǎn)供給變化比需求變化劇烈，需求線波動(dòng)超前于供給線波動(dòng)，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總盆平衡是暫時(shí)的，不平衡是經(jīng)常的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就要進(jìn)行調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，必然會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng).

2.2.2 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要?jiǎng)右?房地產(chǎn)熱時(shí)房地產(chǎn)投資的盲目性和投機(jī)性，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不合規(guī)律的迅速上漲.而房地產(chǎn)價(jià)格的狂漲又帶來了投資房地產(chǎn)的高回報(bào)率，在高利潤(rùn)的吸引和驅(qū)動(dòng)下，必然導(dǎo)致更多的房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金流人房地產(chǎn)市場(chǎng)，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，交易量不斷增加，市場(chǎng)進(jìn)人繁榮階段.從表面上看，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益，但由于此時(shí)的供求關(guān)系是畸形的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮中包括大量泡沫成分.因此，這種經(jīng)濟(jì)效益實(shí)質(zhì)是以犧牲經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和未來經(jīng)濟(jì)效益為代價(jià)的短期非良性效益，為以后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退蕭條已埋下隱患.

2.2.3 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素.房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，常常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎.從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加，將會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)人繁榮階段;投資下降，則會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產(chǎn)投資波動(dòng)比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)往往更為活躍一些.

2.2.4 房地產(chǎn)收益率也是一個(gè)重要的內(nèi)生因素.收益率就是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報(bào)率.一般說來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時(shí)，開發(fā)商會(huì)增加投資和擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模;當(dāng)預(yù)期收益率不斷下降時(shí)，開發(fā)商的投資行為就會(huì)變得較為謹(jǐn)慎.因此，收益率的大小是開發(fā)商最為關(guān)心的問題之一.

3 政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控管對(duì)策

3.1 對(duì)因國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國家的總體經(jīng)濟(jì)政策.當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來巨大壓力時(shí)，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時(shí)必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”.

3.2 對(duì)因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時(shí)的.因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實(shí)際上是盡量減小這種波動(dòng)的幅度.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需矛盾十分尖銳，單憑市場(chǎng)的能力已無法自動(dòng)協(xié)調(diào)，這時(shí)就會(huì)爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn).為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾發(fā)生時(shí)根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時(shí)加以化解.

3.3 對(duì)因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

對(duì)于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行，因?yàn)樗Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展.對(duì)于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時(shí)制止和糾正.另外，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性.

3.4 對(duì)因房地產(chǎn)價(jià)格變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國家應(yīng)正確分析、區(qū)別對(duì)待，國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有責(zé)任進(jìn)行調(diào)控，并不意味著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管制.對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在正常范圍內(nèi)的變動(dòng)，國家不應(yīng)加以干預(yù).事實(shí)上，一定的價(jià)格波動(dòng)有利于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)的效率和經(jīng)濟(jì)效益.另一方面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上地價(jià)和物業(yè)價(jià)格嚴(yán)重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調(diào)控.特別是地價(jià)，是物業(yè)價(jià)格的重要構(gòu)成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心.地價(jià)偏低，會(huì)造成國有權(quán)益的損失，還會(huì)造成土地囤積和閑置；地價(jià)偏高，會(huì)影響房?jī)r(jià)上升，限制普通消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)需求，還會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升，增加國民經(jīng)濟(jì)通貨膨脹壓力.因此，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展.

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1673-260X（2010）02-0107-02