淺析我國保險資金投資房地產(chǎn)市場的影響

蘇鐵

摘要：本文通過對我國保險投資房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定和投資現(xiàn)狀進行闡述，分析保險資金投資房地產(chǎn)的影響，得出保險資金投資房地產(chǎn)的利弊結(jié)論和避險方法。

關(guān)鍵詞：保險資金；房地產(chǎn)；投資；利弊

保險資金能夠以商業(yè)資金的身份進行公共投資領(lǐng)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一個方面，這種投資可以滿足日益增長的城市化建設(shè)資金需求，另一個方面，也能有助于拓寬資金的運用渠道。保險資金投資房地產(chǎn)市場也是投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種方式和表現(xiàn)。

一、我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

在我國，對于保險資金的投資很長時間都沒有明確的規(guī)定，這成為了制約保險業(yè)發(fā)展的投資瓶頸。

多年的空白終于由保監(jiān)會填充，《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的頒布，對保險資金的投資進行全面的、系統(tǒng)的規(guī)定，這無疑放寬了保險資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權(quán)和不動產(chǎn)投資的開閘又是一個亮點。

《暫行辦法》在投資的主體、方式、規(guī)模等多個方面都進行了嚴(yán)密的布控，以嚴(yán)防保險公司變身成為房地產(chǎn)商。當(dāng)然，后續(xù)規(guī)定中是允許保險資金采用股權(quán)的方式投資相關(guān)項目的，這些項目必須是已經(jīng)取得了國有土地使用權(quán)證以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證的。

二、我國保險資金投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

我國的保險資金投資房地產(chǎn)的行為在近幾年發(fā)展較為迅猛。這不僅與市場因素有關(guān)，也是國家宏觀調(diào)控的結(jié)果。

根據(jù)現(xiàn)在正式實施的新《保險法》第106條規(guī)定，保險公司的資金運用渠道不再僅僅是原來限定的“買賣政府債券、金融債券”，而改進為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時還新增了“投資不動產(chǎn)”一項。這是保險資金對房地產(chǎn)市場的第一次正式開閘。在此之前，保險公司也只是以自用的名義購買寫字樓，或者是通過信托和資產(chǎn)管理公司進入房地產(chǎn)市場。

就2008年來看，中國保險公司的總投資額是2.25萬億人民幣，如果按照其他國家的慣例來保守估計，保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例占總額的15％，并且估算出國內(nèi)的房地產(chǎn)市場可以接收約2500億元的保險資金投資額。

另外，2010年的保險市場也是相當(dāng)?shù)臒狒[。中國平安在上半年發(fā)生的兩件大事，即最大規(guī)模的員工股解禁以及收購深發(fā)展，都將影響未來幾年的保險市場。目前，已經(jīng)有越來越多的保險公司曲線進軍房地產(chǎn)市場，其中包括了中國人壽對11家上市房地產(chǎn)公司所進行的股權(quán)投資。在今年七月和八月，中國平安和中國人壽也分別在深圳和杭州兩地?zé)o競爭拿地。

從保監(jiān)會的政策層面來看，入市比例在下半年會得到提高，包括準(zhǔn)入房地產(chǎn)市場和不動產(chǎn)投資等等。未來的若干年都將是令保險業(yè)和房地產(chǎn)都充滿期待的。

三、保險資金投入房地產(chǎn)的利弊

保險資金投入房地產(chǎn)市場會對處于調(diào)整中的中國房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的影響呢?總體來說，保險資金的開閘對于保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，都是一個長期的利好，當(dāng)然也存在著一定的風(fēng)險和不利的影響。

保險資金的投入對于國家的調(diào)節(jié)有較大的好處，國家通過市場化手段實現(xiàn)經(jīng)濟適用房和廉租房的投資建設(shè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，國內(nèi)保險業(yè)直接進入房地產(chǎn)投資市場是重大轉(zhuǎn)變的第一步，這就可能有助于國家大大地改變中國房地產(chǎn)市場的投資格局。其次，如果機構(gòu)投資者多是一些上市公司，那么有關(guān)市場活動的信息就將會向公眾發(fā)布，這就進一步提高了市場的透明度。另外，由于投資者的建議，物業(yè)稅和土地的使用續(xù)租權(quán)等等也將可能得到快速的明確。

新的資金流入房地產(chǎn)市場有助于緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增強市場的流動性，保險資金的入市就如同當(dāng)前土地市場的國進民退一樣，會提升整個地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的水平，提升其性價比，也推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的整合。由此可見，保險資金的投入甚至要比房地產(chǎn)的多元融資渠道的加速開放更有意義?？偠灾?，保險資金投資房地產(chǎn)市場對整個市場來說都是有很大好處的。

當(dāng)然，也有許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險資金的開閘實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場的游戲而已，獲利更多的是那些實力雄厚的大型商業(yè)物業(yè)。保險業(yè)作為長期的、穩(wěn)定的機構(gòu)投資者，應(yīng)當(dāng)追求長期穩(wěn)定的發(fā)展，投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險是否適合行業(yè)的發(fā)展呢?雖然相比債券、股票等投資來看，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的物業(yè)也是一種較為理想的投資產(chǎn)品。

四、制定監(jiān)管細(xì)則，加強監(jiān)管力度

房地產(chǎn)市場對保險業(yè)有著很大的誘惑，尤其表現(xiàn)為住宅市場。如果政府不加強相關(guān)的監(jiān)管，任由保險資金參與住宅市場的開發(fā)和利益炒作之中，將房地產(chǎn)泡沫越吹越大，抬升房價，后果必然是嚴(yán)重的。

國家相關(guān)部門進行監(jiān)管的關(guān)鍵在于投資門檻的設(shè)定，在最終確立房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑾虮ｋU資金開放的大方向下，對于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴(yán)密的規(guī)定。即監(jiān)管部門要出臺相關(guān)細(xì)則，對主體資格及投資比例的上限都要進行把控和明文規(guī)定。只有這樣，我國的保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)才能共同進步，健康有序地發(fā)展。

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