房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策取向

吳 超

摘 要:文章對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)進(jìn)行了深入剖析,指出保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本目的,保障居民的居住福利是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本宗旨。并進(jìn)而提出房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策取向,以市場為導(dǎo)向,積極推進(jìn)制度創(chuàng)新;以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為契機(jī),采取靈活而審慎的宏觀調(diào)控措施,推動房地產(chǎn)業(yè)市場的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 目標(biāo)

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)11-239-02

一、引言

針對日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,2004年3月,“8.31大限”提高了土地使用的“門檻”,標(biāo)志著新一輪宏觀調(diào)控的開始。隨后一系列的“組合拳”從控制“銀根”、“地根”全方位出擊,使房地產(chǎn)市場“虛火”消退了不少,如斷供、退地風(fēng)波迭起,房地產(chǎn)市場交易明顯萎縮,商品房價(jià)格有所回落,房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺、經(jīng)營困難等。社會各界對宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生質(zhì)疑,救市與不救市的呼聲此起彼伏。因此,只有對宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)選擇進(jìn)行深入剖析,把握宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)所在,才能采取切實(shí)可行的宏觀調(diào)控措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,就是指以國家為主體,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策、行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段,調(diào)節(jié)、控制和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)變量和市場信號參數(shù),從而改變房地產(chǎn)開發(fā)者、經(jīng)營者、消費(fèi)者所面對的市場條件,使其從自身利益出發(fā),做出有利于優(yōu)化配置資源的理性選擇。其中,房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)變量主要指的是房地產(chǎn)的總需求和總供給;房地產(chǎn)市場信號參數(shù)主要指房地產(chǎn)市場機(jī)制運(yùn)行中的自我調(diào)節(jié)變量,如價(jià)格、利率、稅率等,是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。實(shí)施宏觀調(diào)控,旨在通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求促使供求均衡,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的綜合平衡和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理化。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇

1.保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本目的。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,是改善和提高居民居住條件和水平的重要前提。房地產(chǎn)市場的繁榮昌盛是為了保障居民居住權(quán)利的充分實(shí)現(xiàn),是全面建設(shè)小康社會的重要保障。正是由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速成長,居民居住水平才有了根本的變化。以太原市為例,改革開放以來,尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以來,太原市住宅建設(shè)快速發(fā)展,居民居住條件有了翻天覆地的變化。1949年太原市城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為4.70m2,新中國成立初期,城鎮(zhèn)住房有了恢復(fù)性的增長,但城鎮(zhèn)居民居住水平改善不多。截至1978年,人均居住面積僅為1949年的84.47%。改革開放以來,住宅產(chǎn)業(yè)緩慢增長,直至1987年住房分配制度改革之后,太原市住宅市場迅速發(fā)展,居民居住水平不斷改善。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來,太原市住宅建設(shè)的步伐進(jìn)一步加速,居民居住條件迅速改善,截至2003年,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)15.53m2,是改革初期的3.91倍。在居民居住條件得以顯著改善的同時(shí),房屋結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的變化,由磚木結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)向鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)發(fā)展,太原市房地產(chǎn)管理局的調(diào)查表明,{1}城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有住房以混合結(jié)構(gòu)為主體?；旌辖Y(jié)構(gòu)的住房占現(xiàn)有住房的76.7%;鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房次之,占現(xiàn)有住房的12.2%;磚木結(jié)構(gòu)的住房占現(xiàn)有住房的10.2%;其他結(jié)構(gòu)的占0.8%,并繼續(xù)向多元化和現(xiàn)代化發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)是一種特殊商品,既可作為投資品,又可作為消費(fèi)品,這一特殊性決定了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的雙重貢獻(xiàn)。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè),通過后向效應(yīng)帶動裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。此外,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅增加本行業(yè)的就業(yè)和稅收,還往往通過帶動作用增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和稅收,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同樣,以太原市為例,“十五”期間,太原市房地產(chǎn)完成投資248.02億元,占社會固定資產(chǎn)總投資的18.16%,成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。產(chǎn)業(yè)鏈條長,關(guān)聯(lián)度大,住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展無疑也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,間接創(chuàng)造了大量的財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門測算,房地產(chǎn)業(yè)每增長10個(gè)百分點(diǎn),就拉動GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)也為社會勞動力提供了大量就業(yè)機(jī)會,每完成10萬元的房地產(chǎn)投資,便可提供14人的就業(yè)機(jī)會,據(jù)此測算,“十五”期間,太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為社會提供了370萬人次的就業(yè)機(jī)會。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)的快速增長也有利于財(cái)政收入的逐年增加,總計(jì)49.01億元,約占“十五”時(shí)期太原市財(cái)政總收入的13%,對城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。{2}正是基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(與金融、貿(mào)易、旅游、建材、建筑、交通等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動)性強(qiáng),產(chǎn)業(yè)輻射面寬的特征,房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的目的,并非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而是通過調(diào)控,擠壓泡沫,避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落,促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的健康持續(xù)發(fā)展。

盡管房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展,但仍存在著許多問題,諸如房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,結(jié)構(gòu)性矛盾突出;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小,競爭實(shí)力不強(qiáng)等。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸,有助于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)認(rèn)清形勢,煉好內(nèi)功。使企業(yè)誠實(shí)交易,品牌經(jīng)營,提高企業(yè)的核心競爭力;有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè),也是淘汰一批競爭力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)的大好時(shí)機(jī)。

2.保障居民的居住福利是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本宗旨。房地產(chǎn)商品作為一種特殊的商品,具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性,其價(jià)值無法依靠市場完全實(shí)現(xiàn)。無庸置疑,房地產(chǎn)消費(fèi)具有明顯的外部性。倘若居民難以享有適當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ?則會產(chǎn)生一系列的社會問題,如公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等等。另外,就不同層次的房地產(chǎn)來說,中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大,準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。因此,為中低收入者提供住房福利保障就尤為重要。然而,房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部性卻難以通過市場機(jī)制來實(shí)現(xiàn),即便房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求均衡,也并非保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。因此,房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不僅是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供求均衡,而且要通過公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng),構(gòu)建多層次、全方位的住房保障體系,使居民享有基本的住房福利。正是如此,我國政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的思路在2007年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變,即加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,建立梯級住房保障體系,實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。并且明確指出提高與改善人民住房福利水平是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本及準(zhǔn)則。{3}

盡管為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解。市場化取向的改革似乎意味著人人必須購買自有住房,這一錯(cuò)誤理念對旺盛的消費(fèi)需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的誤導(dǎo)作用。出售公房和鼓勵(lì)居民購買住房的住房分配制度改革,過度強(qiáng)調(diào)住宅的“購買”,但住房商品化強(qiáng)調(diào)買房還是租房主要由市場決定,取決于租售比是否合理,因而住房商品化的實(shí)現(xiàn)形式并非只有“購買”,“承租”也是實(shí)現(xiàn)的重要途徑。單一購房實(shí)現(xiàn)住房商品化的政府導(dǎo)向,難以疏導(dǎo)住宅市場上旺盛的消費(fèi)需求,不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯度消費(fèi)觀念”。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國城鎮(zhèn)居民72%已擁有自己的住房,而發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家個(gè)人住房擁有率德國僅為30%～40%,美國為68%。那么,居民過度依賴從市場上購買住宅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念,必然推動房價(jià)的上升。事實(shí)上,作為一個(gè)人口大國,面對人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢,要實(shí)現(xiàn)人人有其屋的理想還任重而道遠(yuǎn),但人人有房住卻是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)社會主義和諧社會的客觀要求。因此,應(yīng)用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費(fèi)觀就十分必要。

三、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策取向

1.以市場為導(dǎo)向,積極推進(jìn)制度創(chuàng)新。隨著住房制度改革的推進(jìn),我國房地產(chǎn)市場化程度逐漸提高,但房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素土地與金融的市場化程度偏低,不僅嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程,而且呈現(xiàn)出一定的偽市場化特征?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式其表現(xiàn)形式為“政府低價(jià)征用農(nóng)民土地——政府高價(jià)拍賣——開發(fā)商開發(fā)成商品房后再更高價(jià)出售”的“官商聯(lián)合開發(fā)模式”,使得政府和房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)容易獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益,但卻進(jìn)一步加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調(diào)控中首當(dāng)其沖地承擔(dān)的救市義務(wù)。另外,基于房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻較高的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場競爭程度低下,壟斷特征明顯。同時(shí),房地產(chǎn)市場效率不高也是不爭的事實(shí),資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉(zhuǎn)。為此,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場化改革方向,實(shí)現(xiàn)市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的有機(jī)結(jié)合,使市場供求均衡得以優(yōu)化和保障;應(yīng)當(dāng)積極引入競爭機(jī)制,提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力;積極推進(jìn)上游資源——土地和金融市場的改革,創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式;按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則,積極發(fā)展商品房市場,活躍二手房市場,規(guī)范租賃房市場,創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)制度以及廉租房分配制度,建立多層次的住房供給和保障體系,促進(jìn)資源的優(yōu)化配置;實(shí)施監(jiān)管制度創(chuàng)新,削弱地方政府與房地產(chǎn)市場間的利益聯(lián)結(jié),推動政府職能的轉(zhuǎn)變,使其能夠真正承擔(dān)起為各階層民眾提供更多更好公共服務(wù)的職責(zé)。

2.以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為契機(jī),采取靈活而審慎的宏觀調(diào)控措施。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,有賴于金融業(yè)的支持配合,但目前房地產(chǎn)開發(fā)模式使風(fēng)險(xiǎn)過于集中在銀行,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資基本上是建立在以銀行貸款為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上,開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款時(shí)往往以土地或在建工程作抵押,個(gè)人按揭購房則以所購住宅作抵押。在住宅價(jià)格上漲周期,個(gè)人住房消費(fèi)貸款不存在風(fēng)險(xiǎn),但如果住宅價(jià)格步入下降周期,個(gè)人按揭貸款就可能變成不良貸款,潛在的金融危機(jī)就可能暴發(fā)。另外,政府宏觀調(diào)控的目的旨在實(shí)現(xiàn)供求總量平衡、結(jié)構(gòu)平衡和價(jià)格穩(wěn)定,房地產(chǎn)業(yè)的大起大落也不利于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如前所述,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高,其停滯不前也將通過乘數(shù)效應(yīng)而制約許多行業(yè)的發(fā)展。為此,面對當(dāng)前房價(jià)仍然高企的態(tài)勢,在進(jìn)一步鞏固前期宏觀調(diào)控結(jié)果的同時(shí),還應(yīng)當(dāng)做好以下工作:第一,建立房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng),完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),形成政府動態(tài)監(jiān)督和調(diào)控的長效機(jī)制,并聯(lián)合相關(guān)部門監(jiān)測市場運(yùn)行,分析市場變動趨勢,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中的問題,并通過定期向社會發(fā)布市場信息,引導(dǎo)市場理性投資和消費(fèi);第二,堅(jiān)持區(qū)別對待,靈活機(jī)動的調(diào)控原則。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)對策,因地制宜,分類指導(dǎo),推動房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展的軌道。為此,政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的新政,但應(yīng)當(dāng)看到,市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多反映的是心理預(yù)期的變化,在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將處于買賣雙方的相持階段,市場博弈的結(jié)果必然是理性的回歸和風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步釋放。

注釋:

{1}王劍,李寶翠.太原市2006年住房狀況與需求.太原住宅與房地產(chǎn),2006(4)

{2}杜彥甲,張曉紅.為太原經(jīng)濟(jì)插上騰飛的翅膀——房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn).太原住宅與房地產(chǎn),2006(3)

{3}陳柳欽.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧及2008年展望.光明觀察,2008-1-12

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(作者單位:浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院06級 浙江杭州 310058)

(責(zé)編:鄭釗)