試論國(guó)企改革物業(yè)管理走向市場(chǎng)的必然性

張勝龍　石延霞　魏雪霞

摘要:本文就國(guó)企改革物業(yè)管理走向市場(chǎng)的必然性以及現(xiàn)階段市場(chǎng)化面臨的困難和解決辦法進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:國(guó)企改革 物業(yè)管理 市場(chǎng)化 可行性

1. 前言

物業(yè)管理市場(chǎng)化不是政府行政行為,而是一種經(jīng)濟(jì)行為,物業(yè)管理的主體是企業(yè),不是政府機(jī)關(guān),物業(yè)管理提供的是有償服務(wù),而不是無償?shù)母＠?。更重要的?物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的法人,是按照公司法的規(guī)定組建,依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),依靠自己的經(jīng)營(yíng)管理能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在物業(yè)管理市場(chǎng)中生存和發(fā)展,用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ネ卣箻I(yè)務(wù),贏得商業(yè)信譽(yù)并自負(fù)盈虧。 隨著國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化,主輔分離勢(shì)在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起,物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

2. 國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代,深圳學(xué)習(xí)我國(guó)香港及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,開了中國(guó)大陸物業(yè)管理的先河。20多年來,物業(yè)管理先后在全國(guó)各地各行業(yè)迅猛發(fā)展,初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展,為國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外,必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理,發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣,原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要,那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時(shí),代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容,同時(shí)開展多種經(jīng)營(yíng),以業(yè)養(yǎng)業(yè),良性循環(huán),既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān),又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。

長(zhǎng)期以來,由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能,這樣,嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國(guó)有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān),必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來,使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此,原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》(國(guó)經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號(hào)文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策,既是解決國(guó)有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑,也是在新的形勢(shì)下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)有進(jìn)有退,進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái),不僅為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策依據(jù),也預(yù)示著國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場(chǎng)。

3. 現(xiàn)階段國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難

3.1 房屋設(shè)施嚴(yán)重老化,維修欠帳多。

企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代,樓齡相對(duì)較長(zhǎng),回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長(zhǎng)年失修失養(yǎng),造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建,道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買的,并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低,提取的住房維修資金相對(duì)較少,盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金,但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低,讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊,物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。

3.2 代收的水電等費(fèi)用虧差很大。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,國(guó)有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國(guó)有資產(chǎn),職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付,然后再從職工的收入中扣除,這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設(shè)施老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重,企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后,這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用,物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人,管理權(quán)限受到限制,這種現(xiàn)象并未得到根本改善。

4. 國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的對(duì)策

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化是國(guó)有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制,分離辦社會(huì)職能,卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱,安排大量的富余職工,實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo),提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑,而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定,需要一定的時(shí)間,需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助,同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。

4.1政府扶持

物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè),搞不好就要虧損。加之國(guó)有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限,且可供升值的空間非常小,同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外,需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。

(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系,由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業(yè)管理公司管理,明確授權(quán)范圍,支付代理費(fèi)用。

(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。

房屋建筑是百年大計(jì),隨著房齡的增加,維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理來說,表現(xiàn)得尤其明顯。因此,需要政府研究制定既符合市場(chǎng)規(guī)律,又滿足國(guó)有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

(3)政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng),以分流安置富余人員。

4.2企業(yè)支持

物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小,專業(yè)人才少等問題。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位,是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的,更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足,要想自負(fù)盈虧難度很大。因此,國(guó)有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外,從“大物業(yè)”的角度出發(fā),適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí),將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司,從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

4.3自身努力

在積極爭(zhēng)取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上,國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

(1)轉(zhuǎn)變思想,提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù),所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(zhǎng)期以來,由于國(guó)有企業(yè)的體制和機(jī)制問題,造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散,服務(wù)意識(shí)淡薄,因此,國(guó)企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理,正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí),教育職工認(rèn)清改革形勢(shì),了解物業(yè)管理的發(fā)展方向,增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新,提高服務(wù)質(zhì)量。

(2)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件,發(fā)揮人才特長(zhǎng)和地域優(yōu)勢(shì),從“特、便、專”幾個(gè)方面開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)?！疤亍本褪翘厥夥?wù),如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)?！氨恪本褪潜憷?wù),利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的服務(wù),如送貨上門等?！皩！本褪菍I(yè)服務(wù),發(fā)揮人才特長(zhǎng)開展服務(wù),如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營(yíng)服務(wù),拓寬經(jīng)營(yíng)范圍,豐富服務(wù)內(nèi)容,承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。

(3)開展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。打破部門、單位和地域界限,物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體,各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

5. 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌

5.1 物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手段。

5.2 走市場(chǎng)化道路

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體水平的提高,這樣,企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,獲得更快、更好的發(fā)展。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì),是實(shí)施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。 市場(chǎng)化物業(yè)管理應(yīng)該具有如下特征:

(1)指導(dǎo)思想現(xiàn)代化。即對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,要用開放的眼光看問題。

(2)物業(yè)管理體制完善化。

(3)供需主體市場(chǎng)化。

(4)物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體的市場(chǎng)化;物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場(chǎng)化有兩個(gè)要求:決策自主性、消費(fèi)的社會(huì)化。

(5)運(yùn)行規(guī)范化。

6. 結(jié)束語

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念,擺正位置,由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托,受雇于業(yè)主,為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),同時(shí)服務(wù)好,維護(hù)好業(yè)主的物業(yè),方可從中得到合理的報(bào)酬。物業(yè)公司內(nèi)部要職責(zé)明確,確立崗位責(zé)任制,達(dá)到事事有人干,事事有人管的效果,形成良好的工作氣氛,塑造良好的企業(yè)形象。