利率變動對房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析：１９９８－２００９

姚　峰

摘要:利率不僅是金融系統(tǒng)中最重要的變量,也是市場經(jīng)濟(jì)最基礎(chǔ)的變量之一。同時,利率對房地產(chǎn)市場影響可以集中體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格的影響。文章通過回顧中國近年來的利率調(diào)整變動狀況,運(yùn)用Eviews計(jì)量軟件對中國利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)利率與房地產(chǎn)價格之間存在協(xié)整關(guān)系,房地產(chǎn)價格是銀行信貸的Granger成因。反之,銀行信貸并不是房地產(chǎn)價格的Granger成因。

關(guān)鍵詞:利率;房價;實(shí)證分析

一、模型變量和數(shù)據(jù)

本文第一步就需要對時間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),否則回歸的結(jié)果有的可能有顯著性,其實(shí)卻為虛假回歸;第二步是通過Johonson協(xié)整檢驗(yàn)法來檢驗(yàn)兩個變量之間是否有長期的穩(wěn)定關(guān)系,即協(xié)整關(guān)系;第三步是通過格蘭杰因果檢驗(yàn)看兩組經(jīng)濟(jì)時間序列之間是否存在相應(yīng)的因果關(guān)系。變量選擇方面,分別選取中國人民銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率和的國房景指數(shù)里的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)作為研究指標(biāo),進(jìn)行利率對房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析。本文所采用的數(shù)據(jù)全部來源于wind資訊。

二、實(shí)證分析與估計(jì)結(jié)果

1.單位根檢驗(yàn)結(jié)果

變量Y:房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、X:央行一年期貸款基準(zhǔn)利率,對這兩個變量取對數(shù),再將其作為量化計(jì)算時的數(shù)據(jù)。通過ADF檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)LNY、LNX 各個變量均不是平穩(wěn)序列,因此考慮對其進(jìn)行差分處理,經(jīng)過差分處理發(fā)現(xiàn),數(shù)據(jù)一階差分均可以通過平穩(wěn)性檢驗(yàn),因此為一階單整I(1)。結(jié)果如表1所示:

注:其中檢驗(yàn)形式(C、T、P)中的C、T、P分別代表模型中的常數(shù)項(xiàng)、時間趨勢和滯后階數(shù),N代表不包括C和T,D代表變量的一階差分。ADF檢驗(yàn)值(t統(tǒng)計(jì)量)大于1%水平下的臨界值,接受存在單位根,反之則拒絕。由上表可以看出LNX、LNY兩個變量都是非平穩(wěn)的,差分后則兩個變量都是平穩(wěn)的,而且均是一階單整,因此可以考慮對名義利率與房地產(chǎn)銷售價格變量之間進(jìn)行協(xié)整分析。

2.協(xié)整結(jié)果分析

由于上述變量都是一階單整的,可以考慮用Johonson協(xié)整檢驗(yàn)法對其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn),并考察跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量,檢驗(yàn)結(jié)果如表2、表3所示:

注:跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量小于5%水平下的臨界值,而且對應(yīng)概率大于0.05就說明接受原假設(shè)即存在協(xié)整。由上表可以看出在5%的顯著水平下利率和房價指數(shù)之間存在一個長期協(xié)整關(guān)系,為了進(jìn)一步考慮利率和房價之間的影響關(guān)系我們對其進(jìn)行格蘭檢驗(yàn)。

3.格蘭杰檢驗(yàn)

由于格蘭杰檢驗(yàn)對滯后階數(shù)較敏感,選取不同滯后階數(shù)可能得出不同結(jié)果,而格蘭杰因果檢驗(yàn)是基于VAR的滯后階進(jìn)行的,因此必須先確定VAR的滯后階數(shù),根據(jù)AIC、SC準(zhǔn)則確定其滯后階為3,對其進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示:

注:統(tǒng)計(jì)量的P值為檢驗(yàn)的概率值,若P值小于0.05,表示因果關(guān)系在5%的顯著性水平下成立,若P值小于0.1,表示因果關(guān)系在10%的顯著性水平下成立,反之,因果關(guān)系不成立。從檢驗(yàn)結(jié)果看,利率是房地產(chǎn)景氣指數(shù)的格蘭杰因,而房地產(chǎn)景氣指數(shù)不是利率的格蘭杰因。

三、結(jié)論與建議

長遠(yuǎn)來看,利率政策需要通過基準(zhǔn)利率對住房金融體系里面的中長期貸款利率產(chǎn)生影響,進(jìn)而對住房市場的價格產(chǎn)生影響,通過一個順暢利率傳導(dǎo)機(jī)制來發(fā)揮作用,即利率政策對房價調(diào)控效果是否明顯,取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否。所以,需要通過進(jìn)一步規(guī)范住房市場和繼續(xù)推進(jìn)利率市場化改革以改進(jìn)利率傳導(dǎo)機(jī)制,從而達(dá)到運(yùn)用利率手段來保持房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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