淺析物業(yè)管理企業(yè)的成本核算

張曉云

摘要:物業(yè)管理已成為城市居民生活中的必需品,也推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點。我國物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)的時間較短,其成本核算也存在諸多的問題。本文分析了物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點,闡述了當(dāng)前成本核算存在的問題,并提出運用作業(yè)成本法來優(yōu)化成本核算。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本核算;作業(yè)成本法

一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點

(1)人工成本占有相當(dāng)大的比例

物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè),人工成本費用是物業(yè)管理成本中的最重要的組成部分,據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數(shù)下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結(jié)構(gòu)調(diào)整,專業(yè)型、知識型、技術(shù)型和管理型人才比例有較大上升。

(2)間接成本的比例越來越大

由于物業(yè)管理企業(yè)并不需要生產(chǎn)出有形的的產(chǎn)品,相對于制造企業(yè),其直接材料很少,而且物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的直接材料往往是在某個物業(yè)管理環(huán)節(jié)中,為了操作的實現(xiàn)、提高操作的效率而產(chǎn)生的輔助性的材料。物業(yè)管理企業(yè)實行公司內(nèi)部專業(yè)技術(shù)集約化管理,小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成,其他的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成,一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,人工費用的分配明顯復(fù)雜化,不能直接歸集到某個特定的服務(wù)合同。

(3)間接成本的種類多樣

與一般的服務(wù)業(yè)相比,物業(yè)管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務(wù)功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務(wù),因而間接成本的種類異常復(fù)雜,且各種間接成本的性質(zhì)、成本動因均有很大差別。比如清潔服務(wù)是傳統(tǒng)意義上勞動密集性服務(wù)項目,這部分成本一般認(rèn)為與人工工時有密切關(guān)系,而工程維修服務(wù)則主要依靠先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),這部分的成本有不同的成本動因。

(4)期間費用比例上升

從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業(yè)所接管物業(yè)面積存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。事實上,為了克服行業(yè)高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇的外部環(huán)境下,企業(yè)為了爭奪客戶,營業(yè)費用也在不斷上漲。

二、物業(yè)管理公司成本管理存在的問題

(1)傳統(tǒng)成本計算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”

一般情況下,企業(yè)成本核算范圍局限于服務(wù)過程中實際發(fā)生的成本,即營業(yè)成本,并不核算作業(yè)成本、營銷成本、開發(fā)設(shè)計成本等;在傳統(tǒng)成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當(dāng)期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業(yè)費用,在確認(rèn)、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。

(2)傳統(tǒng)物業(yè)成本計算方法提供的物業(yè)成本信息失真

由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品獲利空間一再下降,物業(yè)公司在選擇訂單時,最基本的要求是進(jìn)行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產(chǎn)的,而經(jīng)過盈利預(yù)測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進(jìn)行進(jìn)一步地議價,根據(jù)議價情況再做決定。進(jìn)行盈利能力分析,需要相對規(guī)范的單位產(chǎn)品成本信息,但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計算的成本信息并不準(zhǔn)確,用于指導(dǎo)公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當(dāng)前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問題。

(3)傳統(tǒng)的成本核算不能提供足夠的非財務(wù)信息

傳統(tǒng)成本信息系統(tǒng)只注重提供財務(wù)成本信息,而不注重提供非財務(wù)成本信息。它以“產(chǎn)品”為中心,關(guān)注的只是與產(chǎn)品有關(guān)的數(shù)量化指標(biāo),所以在選擇作業(yè)動因時僅考慮單位水平的作業(yè)。在成本管理方面僅提供產(chǎn)品成本數(shù)量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結(jié)果,而不是成本發(fā)生的原因,信息本身并不能夠使企業(yè)管理當(dāng)局改變作業(yè)和經(jīng)營過程。

三、運用作業(yè)成本法,優(yōu)化成本核算的流程

(一)劃分作業(yè)中心

(1)保潔作業(yè)中心

保潔作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)中心,主要作業(yè)內(nèi)容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。保潔服務(wù)一般由物業(yè)管理企業(yè)管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設(shè)部門經(jīng)理、技術(shù)員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。

(2)綠化作業(yè)中心

綠化作業(yè)中心是在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業(yè)是美化優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。綠化作業(yè)中心可以分為兩種作業(yè)模式:一是專業(yè)分包模式,由物業(yè)管理企業(yè)聘請專業(yè)園林綠化隊伍負(fù)責(zé)小區(qū)或大廈的綠化作業(yè);二是自管模式,由物業(yè)管理企業(yè)自己負(fù)責(zé)綠化管理。

(3)保安作業(yè)中心

保安作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動的中心,其作業(yè)內(nèi)容包括日常安全防范和突發(fā)事件應(yīng)急處理。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的保安作業(yè),可以委托專業(yè)保安公司進(jìn)行或自行組織保安隊伍實施管理。

(4)工程維護(hù)作業(yè)中心

工程維護(hù)作業(yè)中心是指物業(yè)管理企業(yè)運用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實施管理的中心,在物業(yè)管理中它的作業(yè)已經(jīng)成為極其重要的管理內(nèi)容,占據(jù)核心地位。它的作業(yè)好壞直接影響房屋及設(shè)備的使用水平,直接反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。

(5)綜合管理作業(yè)中心

綜合管理作業(yè)中心主要是由一些為保證物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)而設(shè)置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發(fā)生的成本相對而言較少,因此我們認(rèn)為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業(yè)中心匯聚的成本費用按照各產(chǎn)品的業(yè)務(wù)收入比例,分?jǐn)傆嬋胂嚓P(guān)產(chǎn)品成本中去。

(二)分析和確定資源

根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論,可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下六項內(nèi)容:

(1)人工費。包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。管理服務(wù)人員的工資是物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動報酬,社會保險是企業(yè)交納的職工社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險等,福利費是按規(guī)定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業(yè)時,以崗位工資表為分配依據(jù)。

(2)固定資產(chǎn)折舊費。是指物業(yè)管理企業(yè)自己所擁有的各類固定資產(chǎn),如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細(xì)表為分配依據(jù)。

(3)動力費。主要是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù),以及物業(yè)管理企業(yè)自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達(dá)到計量無遺漏。該項費用的分配依據(jù)為各種動力明細(xì)表。

(4)材料費。包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據(jù)為材料領(lǐng)用憑證。

(5)業(yè)務(wù)費。是企業(yè)在物業(yè)管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業(yè)務(wù)費用,包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費等。該項費用的分配依據(jù)是業(yè)務(wù)開銷記錄。

(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓(xùn)費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統(tǒng)一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細(xì)項目分別進(jìn)行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細(xì)表、辦公用品購置費按辦公用品領(lǐng)取憑證等來進(jìn)行分配。

(三)分配資源到作業(yè)成本庫

物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)中心確認(rèn)后,要為每一個作業(yè)中心設(shè)立一個作業(yè)成本庫。作業(yè)成本庫是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和,分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫的一項成本要素。物業(yè)管理公司可以以以下資源進(jìn)行分配:

(1)人工費。物業(yè)管理企業(yè)不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數(shù)的這種追蹤工資是不恰當(dāng)?shù)?而應(yīng)根據(jù)各職能人數(shù)及工資級別進(jìn)行分派。

(2)動力費。動力費應(yīng)盡可能通過直接追溯去分配給作業(yè),直接追溯要求計量作業(yè)對動力的實際耗用量。物業(yè)管理企業(yè)要安裝專門計量動力表,分析控制設(shè)施設(shè)備所用動力,還應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業(yè)中。

(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業(yè)有關(guān)的直接設(shè)備的折舊和該作業(yè)占用的其他固定資產(chǎn)的折舊。直接設(shè)備的折舊僅為特殊的作業(yè)提供服務(wù),如用于綠化服務(wù)的割灌機、用于維修服務(wù)的疏通機等,按照設(shè)備用途歸集到各作業(yè),然后按各作業(yè)所擁有的設(shè)備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產(chǎn)的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護(hù)四個作業(yè)所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業(yè)就不再分?jǐn)偡课菡叟f費,由綜合管理作業(yè)中心統(tǒng)一進(jìn)行核算。

(四)分配作業(yè)成本計入成本對象

物業(yè)管理企業(yè)的成本對象是指需要對其進(jìn)行成本計量和分配的項目,物業(yè)管理的成本對象是以有形的服務(wù)合同為載體的,以無形的服務(wù)把成本準(zhǔn)確地分配至各成本對象,這是進(jìn)行成本管理和控制的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作業(yè)成本計算是將成本庫歸集的作業(yè)成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業(yè)動因分配率,這是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標(biāo)的依據(jù)。有了作業(yè)成本動因率之后,即可根據(jù)各成本對象消耗各作業(yè)成本庫的成本動因的數(shù)量,進(jìn)行作業(yè)成本庫費用的分配。將成本計算對象應(yīng)分配的各項作業(yè)成本加總,就得到了成本計算對象的物業(yè)作業(yè)成本。

四、結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)作為一個較新的服務(wù)行業(yè),由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性,物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)的技術(shù)含量低,服務(wù)成本高,物業(yè)管理公司的服務(wù)同質(zhì)化趨勢非常明顯。物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現(xiàn)狀入手,用新的思路和方法,創(chuàng)新成本管理的模式。

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