“小產(chǎn)權(quán)房”命運探討

王官青

摘要：近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速成長，高漲的房價下催生了特殊性質(zhì)的“小產(chǎn)權(quán)房”，以目前“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模來看，小產(chǎn)權(quán)房問題不容忽視。黨的十七屆三中全會再次重申小產(chǎn)權(quán)房違法，嚴(yán)禁再建小產(chǎn)權(quán)房，但是政府會考慮已購買小產(chǎn)權(quán)房的消費者的權(quán)益，正在研究解決方案，將對“小產(chǎn)權(quán)房”未來的命運進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；土地使用權(quán)

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)04-0173-02

0前言

從2007年開始，“小產(chǎn)權(quán)房”開始成為媒體關(guān)注的焦點。面對高漲的房價，很多城鎮(zhèn)居民開始把小產(chǎn)權(quán)房列入購房計劃。然而，“小產(chǎn)權(quán)房”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。但正是由于其價格優(yōu)勢，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房交易并未中斷，只是從公開轉(zhuǎn)入了地下，迅速達(dá)到了一定的規(guī)模。2008年十七屆三中全會結(jié)束后，中央重申小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)建成并且人住形成一定規(guī)模的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，這會牽涉到很多人的直接利益，關(guān)系到和諧社會的建設(shè)，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

1“小產(chǎn)權(quán)房”的界定

“小產(chǎn)權(quán)房”，是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)，因其用地性質(zhì)，不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，不能進(jìn)行上市交易。

2“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房價的飛漲。有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項，獲得規(guī)劃審批，再虛報戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)。有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產(chǎn)生了現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房之所以能在不被認(rèn)可的情況下迅速發(fā)展，主要是因為有極大的市場需求，首先，且不論對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制是否合理，至少在事實上造成了原本屬于農(nóng)村集體所有的土地，經(jīng)過征收變?yōu)閲型恋?，再將土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農(nóng)村集體所有的土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價格差異，這價差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。因而小產(chǎn)權(quán)房的價格倍顯低廉，農(nóng)民與其坐等政府征收土地轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商，不如自己先下手為強。其次，人們對于小產(chǎn)權(quán)房的未來還是抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度，在法不責(zé)眾的集體心理暗示之下，會有更多的農(nóng)村集體土地用于商品房開發(fā)。

與此相關(guān)的是政府相關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售監(jiān)管乏力。甚至放任。如果從20世紀(jì)90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發(fā)建設(shè)，相關(guān)部門卻沒有進(jìn)行制止，這在一定程度上默許了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，使開發(fā)者與社會公眾產(chǎn)生了僥幸心理。

3“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決辦法

中央目前已經(jīng)明確，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，對于那些已經(jīng)建成并人住的小產(chǎn)權(quán)房，將會依照情況的不同而區(qū)別處理。關(guān)于已建小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法，學(xué)界看法不一，筆者作如下概述：

(1)對于違反土地利用總體規(guī)劃，占用基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除。我國推行嚴(yán)格的土地用途管制政策，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地有嚴(yán)格的限制，尤其對耕地轉(zhuǎn)為非耕地的限制更為嚴(yán)格。不論是從我國國情出發(fā)還是從維護(hù)法律尊嚴(yán)考慮，應(yīng)嚴(yán)厲禁止新的開發(fā)商繼續(xù)在集體建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)的勒令停工。由于這類小產(chǎn)權(quán)房還未搭建或還未完工，相關(guān)的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態(tài)的復(fù)雜。其建設(shè)損失應(yīng)由房地產(chǎn)商自己承擔(dān)。

(2)強化責(zé)任機制，保護(hù)弱勢群體的利益。對于違法的小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商的主觀過錯是很明顯的，應(yīng)該根據(jù)開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)、沒收財產(chǎn)等行政處罰。違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，基層政府的過錯也不容忽視，存在失職行為的決策者和執(zhí)行者根據(jù)其行為的嚴(yán)重程度承擔(dān)行政處分。此外，政府應(yīng)對受到損失的購房人和農(nóng)民進(jìn)行補償，因為違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會強化自上而下的監(jiān)督。

(3)建立住房保障體系，政府收購“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，對符合土地利用總體規(guī)劃，且已建成的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對于符合條件的原購房人可以通過申請重新獲得原來購買的房屋，在補交相關(guān)稅費后獲得由政府不動產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證，對于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時的原價，結(jié)合房屋的折舊進(jìn)行補償。也可以選擇補交土地出讓金和相關(guān)稅費后獲得由政府不動產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的國有土地房屋產(chǎn)權(quán)證。

4關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”命運的猜想

小產(chǎn)權(quán)的問題不是國土資源部一個部委的權(quán)力能夠解決的，不僅需要建設(shè)部門的配合，同時涉及到農(nóng)村土地問題的政策。也需要中央農(nóng)村主管部門的協(xié)調(diào)與配合。筆者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以及十七屆三中全會的精神，并結(jié)合考慮各利益相關(guān)方的權(quán)益，對小產(chǎn)權(quán)房未來的命運做如下猜想；

4.1小產(chǎn)權(quán)房將就此擱筆

從目前形勢來看，盡管政策沒有放開，但大量的農(nóng)村土地已經(jīng)被以各種方式用于非農(nóng)業(yè)用途，而一旦政策放開，便會有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農(nóng)領(lǐng)域流失，急劇加大國家耕地保護(hù)的壓力，從而導(dǎo)致整體國家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權(quán)威性，所以，十七屆三中全會結(jié)束后，中央已經(jīng)明確，小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，這無疑是對農(nóng)民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產(chǎn)權(quán)房的未來的風(fēng)險性極大，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)波可能也將隨之平息。

4.2小產(chǎn)權(quán)房未來仍有發(fā)展希望

在現(xiàn)行的土地管理制度下，農(nóng)村土地的使用權(quán)要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征地變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地，而在這個土地屬性的轉(zhuǎn)變過程中，往往形成了較大的價格差，其中絕大部分成為了政府賣地的“收益”。十七屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、有條件允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)”等一系列原則性要求，突破了只有城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)可以交易流轉(zhuǎn)的既有政策框架，盡管細(xì)化的政策框架仍在探討中，但在國土資源部內(nèi)部，一套以“分類管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，并給予不同流轉(zhuǎn)待遇”為核心的政策思路已經(jīng)被提出。如何搭建農(nóng)村集體建設(shè)用地人市流轉(zhuǎn)