探析我國小產(chǎn)權(quán)房合法化問題

張松青

摘要：隨著普通商品住宅價格不斷攀升，小產(chǎn)權(quán)房由于成本不高、價格低廉而廣受歡迎。雖然當前小產(chǎn)權(quán)房極為普遍，但是其存在違反了《土地管理法》，對于小產(chǎn)權(quán)房問題的處理，已經(jīng)成為了我國各級政府繼續(xù)解決的難題，并得到了社會各界的廣泛關(guān)注。本文通過分析了當前我國小產(chǎn)權(quán)房合法化問題，并提出了實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；合法化；問題

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的，向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)緣由是《憲法》規(guī)定城市土地為國有、農(nóng)村土地為集體所有，但《土地管理法》中規(guī)定土地的買賣需要經(jīng)過政府，因此農(nóng)民集體占有、使用及處分土地的權(quán)利十分有限，特別是不具備對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的最終處分權(quán)，造成農(nóng)民集體所有土地不能直接進入土地流轉(zhuǎn)市場。政府是土地一級市場壟斷的供給者，在低價征收農(nóng)村集體所有土地以后，以招拍掛等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓，以此獲得高額壟斷利益，而農(nóng)民不愿意地方政府壟斷利益，因此出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房的問題。

一、我國小產(chǎn)權(quán)房合法化問題

（一）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)利主體

為實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的自由買賣流轉(zhuǎn)，要將全部產(chǎn)權(quán)賦予房屋權(quán)所有者，為確保產(chǎn)權(quán)的完整性，應(yīng)將農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體明確下來。在明確主體以后，才真正具備房屋產(chǎn)權(quán)，也能在法律層面上保護其財產(chǎn)權(quán)[1]。但現(xiàn)行集體土地所有權(quán)主體制度還不完善，導(dǎo)致出現(xiàn)主體缺位的問題，在集體所有制下的家庭承包經(jīng)營，除了缺失集體所有產(chǎn)權(quán)以外，承包經(jīng)營權(quán)益還不明確，土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的債權(quán)屬性均為得到明確。

（二）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)能

《憲法》第十條規(guī)定：“城市土地為國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定規(guī)定屬于國家所有的以外，為集體所有；宅基地和自留地、自留山，也為集體所有?！庇伞稇椃ā肪窨芍瑖遗c農(nóng)村集體作為土地的所有權(quán)主體，有著平等的地位，然而從現(xiàn)實情況來看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不如國家土地所有權(quán)，很多地方存在著名不符實的情況，如小產(chǎn)權(quán)房問題，所有權(quán)和處分權(quán)能的缺失是集體土地所有權(quán)主要問題。

所有權(quán)是一種基本物權(quán)類型，有著全面性特征，所有權(quán)的全面性也稱之為完全性。所有人對于所有物，在法律限制的范圍內(nèi)，具備占用、使用及處分的權(quán)利。雖然農(nóng)民集體是農(nóng)村土地所有權(quán)的主體，不過在《土地管理法》、《民法通則》和《憲法》里面，對農(nóng)村集體土地所有權(quán)作出了很多限制性規(guī)定，這樣農(nóng)民集體很難真正成為土地所有權(quán)的主體。土地所有權(quán)中重點內(nèi)容是土地處分權(quán)，而用益物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)建立的，不過沒有所有權(quán)里面的處分權(quán)能。若是一個所有權(quán)缺乏處分權(quán)能，則顯得不夠完整，成為了一種用益物權(quán)。所以在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，農(nóng)村集體并非具備土地所有權(quán)，而是只有用益物權(quán)，并且這種土地用益權(quán)是以國有土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的，因此導(dǎo)致我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)如同虛設(shè)[2]。此外由于缺少了處分權(quán)能，因而農(nóng)村集體雖然作為土地所有權(quán)主體，但是卻不具備房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利，從而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房無法獲得合法的名分。

二、我國實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑

（一）實現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)權(quán)利一體化

同地不同權(quán)這一現(xiàn)象在我國比較普遍，也是獨有的，主要由我國特殊歷史及國情決定。國外土地所有權(quán)包括國有、私有這兩種，但是我國土地很多特殊問題都是由集體土地所有制引起。自二十世紀出現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化思想以后，在改革開發(fā)不斷深入過程中，因為歷史原因而出現(xiàn)的城鄉(xiāng)隔離發(fā)展，導(dǎo)致形成了很多社會矛盾，城鄉(xiāng)一體化思想也受到更多人的重視。土地是解決三農(nóng)問題的關(guān)鍵，土地是一種特殊的商品，需要在市場中通過調(diào)節(jié)機制的作用進行自主配置與調(diào)節(jié)。因此建議不斷補充和完善相關(guān)立法，確保土地交易過程更加透明、公開，把我國宅基地等各種類型的集體建設(shè)用地放到有形市場中交易。只有不斷完善立法，盡快將城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場建立起來，讓土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化和公開化。

（二）補交相關(guān)稅款

通過補交相關(guān)稅款，能夠讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)槭芟薜慕?jīng)濟適用房。只要小產(chǎn)權(quán)房不違背建設(shè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，將土地出讓金征收標準統(tǒng)一明確下來，補收需要補收的部分，并根據(jù)標準繳納需要繳納的部分[3]。要對現(xiàn)行稅收政策加以完善，具體規(guī)定如下：一是為確保國家利益不受到損失，可在小產(chǎn)權(quán)房交易過程中收取差價，以補交稅費的方彌補國家利益的損失；二是在宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋，不能采取強行征收、拆除等措施，這是與經(jīng)濟利益不符的，而是要為這些房屋補交差價或稅費，然后給予正式的產(chǎn)權(quán)。

國內(nèi)很多家庭由于收入不高，因而會選擇購買小產(chǎn)權(quán)房解決住房問題，這部分人無法承擔高額的房價，只能選擇購買價格低廉但是無保障的小產(chǎn)權(quán)房，同時缺乏多套房產(chǎn)，因此將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟適用房以后，這部分的利益不會受到損害。此外將小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)明確下來，并轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房以后，這樣能夠根據(jù)經(jīng)濟適用房管理有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但只能為具備購買經(jīng)濟適用房資格的人員轉(zhuǎn)讓。在相同的價格下，政府具備優(yōu)先回購權(quán)，根據(jù)這一思路，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房以后，能夠區(qū)別對待不同的用戶，對于當?shù)責o房的，可在合法補交稅費后將該房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房，而對于當?shù)赜卸喾慨a(chǎn)的，那么根據(jù)規(guī)定不能將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房，同時國家可以強制回購，回購價格由購買成本、當?shù)亟?jīng)濟適用房價格等決定。針對小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商、當?shù)卮褰M織機構(gòu)的違法所得，要通過補交罰款的方法加以處罰。通過這種轉(zhuǎn)換方式，不僅考慮到了國家和小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商，同時也不會損壞大部分購房者的利益，可行性較高[4]。此外在將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟適用房以后，能夠提升城市經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，解決現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房不足的現(xiàn)象。

（三）制定相適應(yīng)的土地政策和制度

我國在制定法律制度和實施政策的過程中，公開透明性、恒定性以及普遍適用性是基本要求，除了可以公開公平實施于所有群體，同時還要具備一定的穩(wěn)定性。小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題，必須在法律層面上加以確認與實施。此外政府部門還要結(jié)合實際情況，盡快制定出合理的限制性條款，通過法律來規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，確保在小產(chǎn)權(quán)房合法化后不出現(xiàn)惡意發(fā)展的問題，如土地濫用、土地資源流失以及管理無序等現(xiàn)象，防止為社會帶來負面影響。

三、結(jié)語

綜上所述，針對小產(chǎn)權(quán)房合法化問題提出以下建議：一是需要嚴格限定小產(chǎn)權(quán)房購買者的身份資格，認真審批其申請資格及真實性，規(guī)定中低收入階層為購買的主體，對此相關(guān)部門要切實履行職責，不斷完善相關(guān)配套制度；二是結(jié)合社會保障需求，把小產(chǎn)權(quán)房定位為保障性住房，如經(jīng)濟適用房、兩限房等；三是為解決小產(chǎn)權(quán)房合法化問題，政府要加強管理，科學(xué)合理作出規(guī)劃，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌范圍內(nèi)納入農(nóng)村居民居住地，以不影響耕地面積為前提，保證統(tǒng)籌規(guī)劃的合理性。對于農(nóng)村集體宅基地和農(nóng)村集體所有房屋而言，要賦予完全的市場地位，允許自由有償流轉(zhuǎn)，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居住房屋規(guī)劃為基礎(chǔ)，將農(nóng)村房產(chǎn)的屬性明確下來，實現(xiàn)其商品化，并真正確保城鄉(xiāng)的同地同權(quán)。（作者單位：天津市法院）

參考文獻：

[1]王敏莉.小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的物權(quán)法思考[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015（11）：299-301.

[2]石勝囡.小產(chǎn)權(quán)房合法化的困境探究[J].法制與經(jīng)濟，2015（10）：99-100.

[3]戈云陽.淺論小產(chǎn)權(quán)房的合法化及路徑[J].法制與社會，2015（22）：89-90.

[4]黃日生.法經(jīng)濟學(xué)視角下小產(chǎn)權(quán)房的成因及治理對策[J].經(jīng)濟體制改革，2015（06）：78-83.