房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段風(fēng)險識別與防范對策

楊新安

摘要:本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目不同階段的風(fēng)險識別及成因進行了探討,提出了風(fēng)險防范與控制的具體措施;以期對房地產(chǎn)企業(yè)進行風(fēng)險識別和控制管理提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險 對策

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段風(fēng)險識別

1.1 房地產(chǎn)項目投資決策階段的風(fēng)險①開發(fā)區(qū)域風(fēng)險。由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,區(qū)域間社會經(jīng)濟環(huán)境各異,使不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素;同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊;風(fēng)險具有明顯的地域性。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的不可逆性和地理位置固定性,使得開發(fā)區(qū)域風(fēng)險對于房地產(chǎn)投資決策具有更重要的意義。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,開發(fā)區(qū)域風(fēng)險主要來自開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險。②開發(fā)時機與風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)周期長,因此需對周期內(nèi)政策變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口變動、收入水平升降以及消費心理變化等風(fēng)險因素進行預(yù)測,以確定合理的開發(fā)時機。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素。上世紀(jì)90年代的亞洲金融危機和2008年由美國“次貸危機”引發(fā)并還在持續(xù)的全球金融風(fēng)暴給各國房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。同時,開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風(fēng)險密切相關(guān),如住宅項目最好在年底推出,以適應(yīng)國人喜歡年終集中消費的習(xí)慣。

1.2 房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風(fēng)險 ①土地購買風(fēng)險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式,那么土地風(fēng)險主要在于開發(fā)企業(yè)和地塊上原房產(chǎn)所有者的談判過程和結(jié)果。如果是通過招拍掛的方式取得土地,由于成本相對偏高,對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差,就會導(dǎo)致項目虧損,因此它的風(fēng)險主要來自于對未來市場的判斷。②征地拆遷風(fēng)險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題,一方面,我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),法規(guī)可操作性比較差;另一方面,地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因,拆遷過程中會出現(xiàn)各種復(fù)雜情況,使開發(fā)商面臨重大的風(fēng)險。③籌資風(fēng)險?；I資風(fēng)險反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致自有資金回報盈利的不確定性。投資中借貸比例越高,籌資風(fēng)險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處環(huán)境不同,也具有不同的風(fēng)險。

1.3 房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的風(fēng)險 建設(shè)階段的風(fēng)險包括:①招標(biāo)模式與風(fēng)險.目前采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險。②承包方式與風(fēng)險。a建設(shè)全過程承包。開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。b階段承包。這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長,但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度,由此增加相應(yīng)的風(fēng)險。③承包合同風(fēng)險。合同風(fēng)險有兩類,一類是由于合同條款不完善,闡述不嚴(yán)謹(jǐn),或部分條款與法規(guī)相抵觸,存在“陷阱”,在執(zhí)行中可能給開發(fā)商造成損失,即合同不完善風(fēng)險。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險在合同雙方間的不同分配,即純合同風(fēng)險。④自然條件風(fēng)險。這種風(fēng)險是指工程實施期間可能碰到的惡劣氣候等因素可能給開發(fā)商帶來的威脅。⑤工期拖延風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失,都會使工期拖延。而工期延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況因此可能發(fā)生較大變化,錯過最佳租售時機。另一方面,工期延長會增加投入資金利息支出,增加管理費。

1.4 房地產(chǎn)項目租售階段的風(fēng)險 項目開發(fā)完成后,開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售,盡快實現(xiàn)投資回收并取得利潤。本階段的風(fēng)險主要包括:①銷售時機風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售時機有三種情況:預(yù)售、即時出售和滯后銷售。每一種銷售的方式都有不同的風(fēng)險。②租售合同風(fēng)險。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚,對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范,一旦遇到被侵占或被騙取,造成的損失是巨大的,交易合同糾紛風(fēng)險是一種概率很高的風(fēng)險,并且一旦出現(xiàn)后,風(fēng)險交易也很大。③自然災(zāi)害風(fēng)險,指由于人們對自然失去控制或自然本身發(fā)生異變造成損失的可能性。④意外事故風(fēng)險。指由于人們的過失或故意行為而給房地產(chǎn)造成損失的可能性。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險防范與控制的具體措施

2.1 成立房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu) 房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu)的任務(wù)具體包括:①投資風(fēng)險的辨識。包括對風(fēng)險信息的收集整理、風(fēng)險環(huán)境的了解和分析、風(fēng)險特征和類別的區(qū)分。②風(fēng)險的分析和決策。估定各種方案、條件、情況下可能的損失和利益的大小,計算風(fēng)險,確定風(fēng)險,并在此基礎(chǔ)上決策是否承擔(dān)風(fēng)險,選定最有利的方案。③風(fēng)險的控制。針對已決定承擔(dān)的風(fēng)險,建立風(fēng)險控制體系。其中包括采取為避免和減少風(fēng)險的各種方法,制定風(fēng)險控制計劃,形成風(fēng)險控制的基金。④風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和處理。在風(fēng)險不可避免地發(fā)生的情況下,對風(fēng)險損失從財務(wù)上予以補償,從人員和物資上給予安排;防止損失的擴大,變不利為有利;同時總結(jié)風(fēng)險管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)。

2.2 做好項目可行性研究 隨著市場的成熟和飽和,房地產(chǎn)開發(fā)失敗的幾率提高,增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,可行性研究是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。投資者要在城市規(guī)劃、政府政策法規(guī)等約束條件下,根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,確定投資項目的用途、規(guī)模、類型,并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等作出預(yù)測。這些預(yù)測面臨著大量的不確定因素,風(fēng)險性也是極大的,對這些不確定因素,投資者只能作出概率性的估計。因此,可行性研究階段對風(fēng)險的估計、分析正確、真實和充分與否,直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成敗。

2.3 制定周密應(yīng)急計劃 由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長,短則2~3年,長則2~5年,國家產(chǎn)業(yè)投資政策,金融政策等宏觀層面變化;區(qū)域和企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動,都可能造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險加大。項目管理者必須對目前和遠景做有效應(yīng)急計劃。應(yīng)急計劃包括風(fēng)險的描述、完成計劃的假設(shè)、風(fēng)險出現(xiàn)的可能性、風(fēng)險的影響及適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。

2.4 完善項目成本控制 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效控制可以降低開發(fā)成本增加的風(fēng)險,通常采用以下做法

2.4.1 建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng),為設(shè)計階段工程造價管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

2.4.2 搞好規(guī)劃設(shè)計,合理確定工程造價控制目標(biāo)。造價控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段,房地產(chǎn)企業(yè)要做好前期的規(guī)劃和單體設(shè)計。同時,切實推行限額設(shè)計,提高設(shè)計概預(yù)算的精確度,并作為施工圖預(yù)算和施工實施階段的控制目標(biāo)。

2.4.3 加大招投標(biāo)力度,有效控制工程造價。招投標(biāo)承包制已在全國普遍推廣,并在降低工程造價、縮短工期、提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標(biāo)(包括設(shè)計、建設(shè)工程和建材)的實施,使工程建設(shè)投資得到了有效控制。

2.4.4 提高概預(yù)算的編制質(zhì)量,搞好結(jié)算把關(guān)工作。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,開發(fā)周期長,其風(fēng)險性高,許多企業(yè)在各類突如其來的風(fēng)險面前束手無策,造成巨大的損失甚至倒閉;這種損失不但影響企業(yè)自身,還會嚴(yán)重影響到社會穩(wěn)定和百姓的利益。因此深入對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理研究具有非常重要經(jīng)濟社會意義。

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