深化細(xì)化房地產(chǎn)稅收管理的思考

吳　兵

隨著改革開放的擴大，市場經(jīng)濟深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，地方稅收的重點稅源，地方財政增收不可缺少的渠道。房地產(chǎn)行業(yè)具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)連性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，稅收流失問題較為嚴(yán)重，成為稅收征管工作的難點。當(dāng)前，全球金融風(fēng)暴帶來了經(jīng)濟危機，也擠壓著房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟，在新的形勢下，深化細(xì)化房地產(chǎn)稅收管理，是強化稅收征管，應(yīng)對金融危機，確保稅收穩(wěn)定的重要措施。

2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，提出了包括稅收政策在內(nèi)的幾項具體措施。根據(jù)上述文件精神，許多地方組建了房地產(chǎn)一體化辦證中心，實行稅務(wù)、國土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產(chǎn)稅收一體化管理創(chuàng)造了條件，但這只是一個良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。利用新聞媒體開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，印制宣傳手冊，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造良好的征收環(huán)境。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在納稅意識不強的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。要完善“以票控稅”，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進行處罰。與此同時，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關(guān)要建立健全控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅源動態(tài)。要加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務(wù)機關(guān)或部門也要將有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時傳遞給契稅征收機關(guān)。

在具體操作中，可以以契稅征管為契機，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過征收機關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門的發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，對有關(guān)稅收實施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

地稅機關(guān)要利用契稅征管中積累的信息，從房地產(chǎn)管理部門和納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區(qū)）為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場的有關(guān)稅源信息，與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強房地產(chǎn)二級交易市場的稅收管理。

地稅部門應(yīng)根據(jù)實際情況，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次，全面推行“一窗式”管理服務(wù)。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。另外，可在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭取將金融機構(gòu)引入征收場所，以節(jié)省納稅人的辦稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率。

在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的同時，要堅持“以人為本”，加強稅務(wù)人員對該行業(yè)政策的學(xué)習(xí)，有針對性的開展稅收政策和會計核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握該行業(yè)的政策法規(guī)、會計制度，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，只有稅管員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不斷提高，才適用新形勢發(fā)展的要求。

（作者單位：進賢縣地方稅務(wù)局）