論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險管理

包祥華　洪曉敏

摘要:房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有一個較長的周期過程。由于項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險。建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場發(fā)展的組織結(jié)構(gòu),重視每個環(huán)節(jié)的管理,就會減少或規(guī)避風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營的不利影響。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);風(fēng)險管理;規(guī)避管理

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)21-0098-02

風(fēng)險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度,這種變化程度越大,風(fēng)險就越大。如何規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)利益的最大化,值得我們深入研究、探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險分析

在現(xiàn)在社會經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.項(xiàng)目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、質(zhì)量定位、環(huán)境品質(zhì)定位,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計、營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。一旦市場定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或難以彌補(bǔ)的風(fēng)險,也是項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險。

2.項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險?！俄?xiàng)目可行性研究報告》出臺前后,由于對市場定位的認(rèn)識模糊,或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤,或者是對經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn),或者是成本過程控制嚴(yán)重失控等原因,導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計劃要求,給項(xiàng)目建設(shè)造成風(fēng)險。

3.項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險。包括:在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤,出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題;在設(shè)計階段,違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)所造成的質(zhì)量問題;施工管理過程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的過程控制,對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全、對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題,處理不及時,或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”問題等。

4.項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售、購房等合同簽約、履約過程。由于項(xiàng)目的一次性特點(diǎn),建設(shè)周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩,造成較大的履行能力風(fēng)險。

5.項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險。“政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對政策不理解的盲目性失誤。一旦出現(xiàn)違約、違規(guī)或者失誤,都將會給企業(yè)帶來無法估量的損失。

二、開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險管理的內(nèi)容

風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險評價,并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù),對風(fēng)險實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險導(dǎo)致的后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。因此,開發(fā)商風(fēng)險管理的主要內(nèi)容為:

1.合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍,加強(qiáng)對項(xiàng)目范圍變動的控制,將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制,以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。

2.合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo),在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報告》和《項(xiàng)目可行性研究報告》提供的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策,確定項(xiàng)目目標(biāo),避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。

3.編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》,對項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解,對項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險影響因素進(jìn)行分析和評價,拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施,用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè),指導(dǎo)項(xiàng)目的計劃管理。

4.根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況,堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則,優(yōu)化組合各種風(fēng)險技術(shù),擬訂應(yīng)對措施,設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險,避免過程控制風(fēng)險。

5.強(qiáng)化風(fēng)險管理的計劃手段,把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程,對計劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足,利用動態(tài)管理,合理配備資源,按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法,搞好風(fēng)險的監(jiān)控。

6.合理組織結(jié)構(gòu),明確崗位職責(zé),理順管理關(guān)系,建立項(xiàng)目的溝通渠道,為風(fēng)險管理提供信息保障。

7.加強(qiáng)合同履約的管理。及時溝通信息,消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響,按照不同階段的工作重點(diǎn),按照合同約定內(nèi)容開展工作,避免沖突造成的履約風(fēng)險,控制建設(shè)成本。

8.在項(xiàng)目內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理(制度管理),避免因人為因素造成的風(fēng)險。強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督和計劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督,強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督,對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查。

三、開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險的對策建議

1.建立信息收集和處理機(jī)構(gòu),研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策,對本地區(qū)各個區(qū)段的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目(包括在建和意向)情況,做及時、準(zhǔn)確的分析,為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

2.合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員,加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高綜合能力,提高風(fēng)險的分析、識別、評價能力,培養(yǎng)知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍。

3.由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險后果”的嚴(yán)重性,企業(yè)決策層必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風(fēng)險識別、判斷、組織、協(xié)調(diào)能力,熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)。

4.積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化管理,制定適應(yīng)于質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,規(guī)范企業(yè)管理行為,減少不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

5.加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),及時了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力,規(guī)避“政策風(fēng)險”,避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險、政府風(fēng)險。

6.提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中,利用競爭、價格、供求機(jī)制,合理制定工期、質(zhì)量、造價的條件;在合同簽訂的過程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風(fēng)險進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移;在合同履行過程中,利用風(fēng)險管理技術(shù)、財務(wù)手段,將各種風(fēng)險進(jìn)行有效的控制。

7.利用計劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段,對風(fēng)險管理過程實(shí)施“事前”、“事中”的有效控制。在編制計劃時,按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險、分解風(fēng)險、控制風(fēng)險的措施辦法;在實(shí)施過程中,按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則,及時組織實(shí)施效果的評價考核,科學(xué)地調(diào)整計劃和應(yīng)對措施。

8.重視“過程控制”,加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理,消除“質(zhì)量風(fēng)險”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險”的影響,正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位,合理確定投資額度,避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險。

9.重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作(過程、活動)、實(shí)施結(jié)果的評價考核,及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計劃,為企業(yè)正確認(rèn)識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性、周期性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險。從某種程度上講,項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險管理、規(guī)避風(fēng)險的過程,而風(fēng)險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量,靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識水平進(jìn)行的,每個風(fēng)險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此,建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu),按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標(biāo)準(zhǔn),重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理,重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè),客觀看待風(fēng)險,對風(fēng)險進(jìn)行有效的管理,就會減少或規(guī)避風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營目的和效果的不利影響。