信貸推波助瀾　樓市泡沫再起　不可持續(xù)的瘋狂

趙紅軍

新一輪的樓市上升信道周期已經(jīng)打開,新樓市博弈會像上輪周期一樣的燦爛甚至瘋狂嗎?在樓市眾生相中,各類端倪將考驗當(dāng)事方的認知、耐力、運做水平和執(zhí)政水平,并最終影響到產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展,消費者、房產(chǎn)商、政府主管、媒體,都將會扮演不同角色。

▲ 2009年上半年大陸樓市主要資料:

住房成交量

新建商品住房銷售3.15億平方米,同比增33.4%。北京同比增幅高達142.2%。

開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元人民幣,同比增9.9%;增幅比一季度提高5.8個百分點。

住房價格:

2009年6月,70個大中城市新建商品房價同比下降0.6%,降幅比上月減少0.7個百分點;月環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月提高0.1個百分點。

▲ 本輪房地產(chǎn)投資階段性特征明顯

群益證券認為,本輪房地產(chǎn)投資很有可能是階段性的,也就是說難以持續(xù)。最主要的依據(jù)是本輪房地產(chǎn)的熱銷伴隨著房價的提升,就目前的情況來看,已經(jīng)接近、甚至達到了2007年高點時候的水平,在經(jīng)濟尚未完全復(fù)蘇的情況,房價的上漲必然壓抑需求的增長,也就將影響房地產(chǎn)投資的持續(xù)性。此外,房價過快上漲必然引發(fā)政府對投資需求的打壓,也能很大程度上抑制需求的增加,因此這輪房地產(chǎn)投資將是階段性的。

沒等人們反應(yīng)過來,北京等一線城市的樓價就呼地躥上去了,快到連眨眼都沒來得及。北京朝陽區(qū)某樓盤一個月內(nèi)每平方米房價上漲5000元(人民幣,下同),而各地接連出現(xiàn)的「地王」,連地產(chǎn)大鱷們都稱之瘋狂,對很多普通購房者來說,心一下再次懸起。

漲速過快誰在推動房價上漲?

本輪房價狂飆猛進,到底是什么因素在推高房價?有分析人士指出,雖然房屋剛性需求有一定程度的釋放,但畢竟金融危機尚未見底,大陸經(jīng)濟也剛開始回升,居民收入未見明顯變化,甚至之前的商品房閑置依然存在,但房價為什么就漲了呢?這不能不令人懷疑樓市的投機之風(fēng)再次刮起!

業(yè)內(nèi)人士指出,房價不正常飆升,也不單是一個方面的事。一方面存在大量貸款流向房地產(chǎn)市場助長其勢,而部分房產(chǎn)商捂盤惜售,刻意制造供應(yīng)緊張;另一方面某些地方政府的出手地塊操作手法,也頗讓人擔(dān)心。

「地王」出現(xiàn)政府負有責(zé)任?

面粉貴過面包,這種事情絕對是管理出了問題。盡管大陸樓市發(fā)展已經(jīng)有18個年頭,但樓市的管理并不成功,管理的時效和管理措施經(jīng)常失當(dāng),而一些地方政府的做法更是推波助瀾,甚至是始作俑者。

大陸地產(chǎn)界標(biāo)志性人物任志強近期在接受采訪時說,天價地王頻出,是政府操作土地買賣手法失誤的結(jié)果。他指出政府力爭增加從土地中獲取的收益是一種可理解的行為,但樓價不可能在高地價的支撐下低價運行。拍賣土地,貌似公平,如果土地的拍賣活動不是順延的分期,而是在同一時間、不同場地中進行,土地的溢價就會步步高。他更指出其中的要害:如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動,那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的情況,因為大多數(shù)企業(yè)無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標(biāo),這樣在減少了企業(yè)選擇機會的同時,也減少了競爭的對手?jǐn)?shù)量和能力。但如果是每天一場拍賣會,則天價地勢必會影響第一場競爭中的失敗者,他們會重新對已出現(xiàn)的天價地影響下重新研究舉牌的辦法,也在這種天價地預(yù)期的推動下提高預(yù)想的中標(biāo)價格。

這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由,溢價預(yù)期每次都提高一個臺階,并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延,又從郊區(qū)返回市區(qū),交叉影響。最終形成了「魚翅」與「粉絲」一起飛漲,相互追高的現(xiàn)象。

政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系,又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價穩(wěn)定的雙重矛盾中搖擺。真到了要認真討論房價的快速增長時,又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場了,被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商,最終損失的卻只能是消費者。

樓價企穩(wěn) 幸福感成樓市新指標(biāo)

根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料,2009年上半年全大陸新建商品住房銷售3.15億平方米,同比增長33.4%,增幅比一季度提高24.7個百分點。從地方來看,東部的北京、江蘇、浙江、福建、廣東等省市均比2008年同期增長50%以上,尤其是北京同比增幅高達142.2%,重慶、四川、青海、新疆等省區(qū)市同比增長也超過40%。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人近日表示,針對目前房地產(chǎn)市場運行的情況,下一步將重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo),督促其加強供需雙向調(diào)節(jié),嚴(yán)格執(zhí)行個人購房貸款政策,著力穩(wěn)定房價,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。銀監(jiān)會近日也發(fā)文要求,地方各商業(yè)銀行需要嚴(yán)格遵守二套房貸有關(guān)政策不動搖,不得變相松動。

上海市更是以頗為迅猛的速度近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》,規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示;區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段,制止開發(fā)商捂盤惜售。但實際效果有待觀察。

在這些手段中,上海市將要求本市商品房銷售有關(guān)申請預(yù)售最低面積不得低于3萬平方米,以遏制開發(fā)商「少量多批」「捂盤惜售」。另外區(qū)縣政府可要求修改定價,如果出現(xiàn)「商品房定價不合理」的情況,區(qū)縣房管部門將要求開發(fā)商修改銷售方案重新申報備案。

有臺商指出,樓市事關(guān)民眾幸福指數(shù),政府就樓市管理,應(yīng)以居民幸福感為指標(biāo)。在2007～2008年樓市泡沫未能全部擠出的情況下,因為投資拉動內(nèi)需而導(dǎo)致的部分信貸資金違規(guī)進入樓市操作,本身就是一個很嚴(yán)重的問題,樓市已經(jīng)不是單純的市場供求問題,而是游資獲取不當(dāng)?shù)美墓ぞ?在此情況下,按照居民收入,有針對性的價格直接干預(yù),是政府必然之舉,「不是單純市場,就不能按單純的市場手段,游資投機你根本無法控制來源?！蛊鋵?早在2007年樓市高峰期時,當(dāng)時的上海市房地局就曾為打壓開發(fā)商捂盤惜售下發(fā)了《關(guān)于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》,其中規(guī)定:「商品住房項目已達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分,原則上應(yīng)當(dāng)全部申請預(yù)售和網(wǎng)上認證;超過3萬平方米,確需分批預(yù)售的,每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米,并應(yīng)制定分批上市計劃?！共贿^在2007年的「3萬平方米」規(guī)定出臺之后,市場并未按照該規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行,看來政策執(zhí)行到位依然任重道遠。