樓市瘋漲背后

楊正蓮

本該用于挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金進(jìn)入樓市造就“虛假繁榮”，已經(jīng)引起業(yè)界對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的隱憂

北京市民趙彩英54歲，看房兩個(gè)月了，還沒有實(shí)現(xiàn)換房愿望?！疤F了?！彼?yàn)檠乐苎锥[隱作痛的腮幫子，忍不住感嘆瘋漲的房價(jià)。

受累于經(jīng)濟(jì)不景氣，4月份時(shí)，趙彩英關(guān)張了位于朝陽區(qū)已經(jīng)營有十來年的乳品專賣店。那時(shí)起，她就試圖跟房價(jià)賽跑，但是明顯感覺到力不從心：冷清了一年多的售樓處如今擠滿了人，曾經(jīng)缺錢的開發(fā)商們也正四處買地，噌噌上漲的房價(jià)更讓人膽戰(zhàn)心驚。

這一切，恍若隔世。就連一貫自信的開發(fā)商也覺得不太真實(shí)——數(shù)月前他們還在為手頭緊張而懼怕年關(guān)，轉(zhuǎn)眼卻有了花不完的鈔票——接下來會(huì)怎樣？

漲聲四起

6月30日下午，北京市國土資源局二層交易大廳。SOHO中國總裁閻巖在等候區(qū)不斷地練習(xí)舉牌動(dòng)作，寄望于稍后能夠快速出手競得廣渠路15號(hào)地塊。這個(gè)幾經(jīng)起落的“昔日地王”當(dāng)天還吸引了萬科、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融家、華潤置地、華遠(yuǎn)集團(tuán)、中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等知名房企。

16時(shí)40分，廣渠路15號(hào)地開始現(xiàn)場競價(jià)，起拍價(jià)定為26.12億元，最小競拍增幅為600萬元。SOHO中國和保利、中信、遠(yuǎn)洋等紛紛舉牌，不過，一家名氣不大的中化方興投資管理有限公司對(duì)他們的報(bào)價(jià)幾乎不假思索地加價(jià)。SOHO中國最終無奈地止步于39.4億元的報(bào)價(jià)，此前他們的心理價(jià)位是33億元。

17時(shí)19分，經(jīng)過97輪的激烈角逐，中化方興力壓10位知名開發(fā)商，最終以40.6億元競得廣渠路15號(hào)地的居住建筑使用權(quán)，溢價(jià)率高達(dá)146.51%，這一有著央企背景的公司，成為了北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的雙重“地王”。

“這個(gè)價(jià)格太不理性了?！痹谂馁u結(jié)束后，SOHO中國董事長潘石屹對(duì)媒體表示。此前，地產(chǎn)商之間的“奪地大戰(zhàn)”已經(jīng)陸續(xù)上演，通州九棵樹地塊、朝陽奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊、廣渠路15號(hào)等熱門地塊，均不斷刷新“地王”紀(jì)錄。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京6月成交的17宗住宅類用地樓面均價(jià)為4643元/平方米，環(huán)比漲21.4%。除北京外，上海、深圳、廣州、成都、重慶等地高價(jià)成交的地塊頻頻出現(xiàn)。

天價(jià)地塊料將推高房價(jià)，而開發(fā)商們瘋狂拿地,則部分源于此前不斷上漲的房價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，從4月份以來，京城在售項(xiàng)目提價(jià)銷售的比例逐步攀升，6月開盤的老項(xiàng)目后期中，三分之二的項(xiàng)目相比前一期提高了售價(jià)，提價(jià)幅度在500元/平方米?3900元/平方米區(qū)間，平均增幅為12%。7月的新開盤價(jià)格更是達(dá)到12648元/平方米，力壓去年7月的歷史最高點(diǎn)，創(chuàng)出新高。

從全國來看，房價(jià)也呈上漲態(tài)勢。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲。

開發(fā)商此時(shí)也不再諱言漲價(jià)，甚至把漲價(jià)當(dāng)作一種營銷手段?！皬?月份開始，我們的銷量和價(jià)格都是逐月遞增的，以后肯定還會(huì)漲?！蔽挥诒本┓角f的亞勝?鉑第公館項(xiàng)目銷售經(jīng)理李輝告訴《中國新聞周刊》。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)股的表現(xiàn)也不同凡響。7月1日，在101只房地產(chǎn)股中，有97只房地產(chǎn)股全線飄紅，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點(diǎn)已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多。近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報(bào)告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟(jì)的增長引擎之一。

樓市是否就此回暖？《中國新聞周刊》采訪的多位業(yè)界人士表示，現(xiàn)在很多開發(fā)商的提價(jià)行為，大多只是把在艱難時(shí)刻降下去的房價(jià)“補(bǔ)回來”，和周邊房價(jià)靠攏。中金公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員白宏煒則認(rèn)為，很多報(bào)道和分析都是用個(gè)別項(xiàng)目代替了整體，“不太可能進(jìn)入2007年那樣的瘋狂”。

然而，這種建立在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未回暖基礎(chǔ)之上的房價(jià)上漲，很容易打壓剛性需求的積極性，交易量下滑不可避免。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京5月期房、二手房成交量雙雙下降。廣深6月一手住房交易量的同步回落，已然成為定局。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，最近兩個(gè)月，廣州樓市的周成交量已經(jīng)從最高峰時(shí)的4000套腰斬到2000套。

中國人民銀行近日發(fā)布第二季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，伴隨著居民收入減少范圍的逐漸擴(kuò)大和對(duì)未來收入的不確定性感受，超過六成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”，購房意愿仍處于較低位置。其中，準(zhǔn)備在未來三個(gè)月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%，比上季減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

“如果我們大家都不買房，看他們能把價(jià)格漲到哪里去！”6月的一個(gè)下午，隨看房團(tuán)輾轉(zhuǎn)了5個(gè)樓盤還是一無所獲的趙彩英賭氣似地告訴《中國新聞周刊》。

投資房地產(chǎn)？

趙彩英一廂情愿的想法，并不能阻擋人們將各路現(xiàn)金砸進(jìn)樓市。

從2008年10月起，央行先后出臺(tái)降低首付比例、降低二套房貸款利率等優(yōu)惠政策，使得購房者面臨前所未有的購房良機(jī)。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇，伴隨著通脹預(yù)期的增加，民營企業(yè)主“拿錢砸房”也再次成為現(xiàn)實(shí)選擇。

北京浙江商會(huì)副主席陳俊就認(rèn)為，在金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，投資房產(chǎn)是一種不錯(cuò)的保值方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，溫州至少有6000億元的民間游資在尋找出路。僅今年5月份，溫州人便在上海購買了732套房源，共計(jì)支付房款約13.42億元。一時(shí)之間，“炒房團(tuán)”又成了人們集中關(guān)注的焦點(diǎn)。

在北京房地產(chǎn)市場上，幾乎聚集了全國各地的投資者，而人數(shù)最多的主要來自山西、內(nèi)蒙古等周邊地區(qū)，以及東三省和南方的溫州等民間資本集中的地方。

中國指數(shù)研究院副總經(jīng)理張化學(xué)告訴《中國新聞周刊》：“業(yè)內(nèi)人士說，確實(shí)有一些保值增值的需求進(jìn)來買房，比如星河灣、遠(yuǎn)洋萬和城等高檔項(xiàng)目賣得都很好?！?/p>

北京優(yōu)山美地項(xiàng)目，格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃部經(jīng)理盧卓君也向《中國新聞周刊》證實(shí)， 3月份以來，這兩個(gè)高端項(xiàng)目的來電來訪量呈幾何級(jí)數(shù)上升，每周末都有幾十組看房客戶，“這基本上超過了房地產(chǎn)市場最火爆的2007年的情況?！彼踔琳J(rèn)為，現(xiàn)在高端豪宅每個(gè)月的成交量都超過了房地產(chǎn)市場最火爆的年份。

投資性購房入市使得大型開發(fā)商的資金回籠速度加快。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月全國商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。近日，由易居中國旗下的克而瑞(中國)與中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同發(fā)布的“2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示，今年上半年，已有6家房企成功沖刺百億銷售額。此前，在樓市最火爆的2007年，成功晉級(jí)百億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)也只有10家。

同時(shí)，寬松的銀行信貸也使得大量現(xiàn)金流入房地產(chǎn)。截至5月底，中國新增貸款是上年同期水平的2.75倍。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，這些新增貸款中的一部分，很可能已經(jīng)通過一些途徑進(jìn)入了房地產(chǎn)和股票市場。此外通過資本市場增發(fā)、債券融資等也是房企獲得可觀資金的重要渠道。

寧波民企開元集團(tuán)，主要經(jīng)營酒店和房地產(chǎn)，名列全國酒店企業(yè)第八位。今年以來，董事長陳妙林突然發(fā)現(xiàn)有多家銀行主動(dòng)上門提供貸款，受寵若驚之下，這家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)接受了貸款。但在暫時(shí)沒有項(xiàng)目的情況下，這些貸款成了躺在銀行賬戶的5.4億元存款，而開元還要為此付出大量的利息成本，“現(xiàn)在6月份過了，我們正想辦法把該還的貸款還掉，另外就是拿出去買地。”陳妙林說。

中國土地勘測規(guī)劃院一份研究報(bào)告表明，開發(fā)商在回籠資金后，大都趁土地價(jià)格相對(duì)便宜時(shí)開始增加土地儲(chǔ)備，而由于對(duì)后市預(yù)期不明朗，開發(fā)商增加項(xiàng)目投資比較謹(jǐn)慎。

據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1～4月，新開工面積比上年同期下降超過五成。5月份，北京獲得了施工許可證的經(jīng)營性住宅項(xiàng)目建筑規(guī)模，比去年同期減少了近二成。

不確定的未來

樓市的“虛假繁榮”，已經(jīng)引起了對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的隱憂。萬科老總王石就認(rèn)為，目前的房價(jià)是維持不住的，房價(jià)的連續(xù)上漲是不可能的。

6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在上海市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上表示，政府希望房地產(chǎn)市場能夠保持健康、穩(wěn)定，不希望房價(jià)漲得過快，為此政府將“有所作為”。

國家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清也公開表示，房地產(chǎn)價(jià)格以這么大幅度上漲，可能存在投機(jī)行為，未來樓市可能出現(xiàn)新的調(diào)整，“無論是學(xué)者、還是決策部門，都認(rèn)為現(xiàn)在的房價(jià)依然偏高?！?/p>

有跡象顯示，中央政府正在試圖將資金導(dǎo)入到實(shí)業(yè)領(lǐng)域，并同時(shí)通過各種政策信號(hào)來抑制可能產(chǎn)生的泡沫。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，5月國務(wù)院先后出臺(tái)了研究物業(yè)稅、2009～2010年廉租房規(guī)劃以及降低房地產(chǎn)開發(fā)資金比例等一系列政策，顯示政府在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的復(fù)雜心態(tài)。

中國銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，強(qiáng)調(diào)貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求。這份標(biāo)注了“特急”字樣的《通知》特別指出，要防止企業(yè)利用票據(jù)貼現(xiàn)套利等造成信貸資金“空轉(zhuǎn)”，不得通過貸款轉(zhuǎn)存等手段虛增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發(fā)放貸款。

“現(xiàn)在開發(fā)商內(nèi)部也很彷徨，暫時(shí)還看不清楚未來的走向?！?一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴《中國新聞周刊》，“2009年才是最危險(xiǎn)的時(shí)候，是最難做決斷的一年?！?/p>

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志近日在電話中告訴《中國新聞周刊》：“我們也正在密切關(guān)注市場，現(xiàn)在還看不清楚?！?/p>

值得玩味的是，國際投行在唱多中國樓市的同時(shí)，一季度QFII大幅減倉房地產(chǎn)個(gè)股，減持?jǐn)?shù)目在所有行業(yè)中排名第一。