談房產(chǎn)稅的節(jié)稅技巧

葛長(zhǎng)銀

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)課稅，按年征收，分期交納。

我們現(xiàn)在執(zhí)行的房產(chǎn)稅條例，還是1986年制定的。大致是：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納(具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)等，免征房產(chǎn)稅。

除條例規(guī)定的免稅項(xiàng)目外，目前下列單位自用的房產(chǎn)也免稅：鐵道部所屬的鐵路運(yùn)輸企業(yè)；非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)、婦幼保健機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)；政府部門和企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人投資興辦的福利性、非營(yíng)利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，非營(yíng)利性科研機(jī)構(gòu)，企業(yè)辦的學(xué)校、托兒所、幼兒園，公益性未成年人校外活動(dòng)場(chǎng)所。

房產(chǎn)稅的稅率，若依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％。若依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12％。我們舉兩個(gè)例子來(lái)詳細(xì)說(shuō)明：

例1，某企業(yè)年初擁有原值500萬(wàn)元的房產(chǎn)。當(dāng)?shù)卣?guī)定，按原值一次性扣除20％后的余值納稅，稅率為1.2％。該企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為：

年應(yīng)納稅額=500×(1-20％)×1.2％=4.8(萬(wàn)元)

月應(yīng)納稅額=48000÷12=4000(元)

例2，某企業(yè)將原值500萬(wàn)元的房產(chǎn)，以每年60萬(wàn)元的租金租給其他單位使用，按租金收入12％的稅率納稅。該企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅計(jì)算如下：

年應(yīng)納稅額=60×12％=7.2(萬(wàn)元)

月應(yīng)納稅額=72000÷12=6000(元)

對(duì)于擁有房產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是按房產(chǎn)出租收入的12％征收，還是按房產(chǎn)余值的1.2％征收，房產(chǎn)稅都不是個(gè)小數(shù)。但從這兩個(gè)例子的計(jì)算結(jié)果我們可以看出，同是500萬(wàn)元的房產(chǎn)，按不同的基數(shù)計(jì)算稅金，企業(yè)交納的稅金就不同，相差50％甚至更多。這其中就有節(jié)稅籌劃的空間。

對(duì)房產(chǎn)稅的節(jié)稅籌劃技巧，我們歸納為“分、轉(zhuǎn)、變”幾種方式。案例講解如下：

案例1：分——分別簽訂租賃合同，減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)

這個(gè)案例的籌劃效果是：節(jié)約了120萬(wàn)元稅款，稅負(fù)下降幅度35.29％。

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房，賓館、門面房等，這些都和房屋有關(guān)。涉及房屋出租，根據(jù)規(guī)定，就要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。但是，如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫在一張租賃合同里，那些設(shè)施也要交納房產(chǎn)稅了，很多企業(yè)的稅負(fù)就是這樣高上去的。

某國(guó)有企業(yè)要把下屬一家開(kāi)工不足的工廠出租給一家民營(yíng)企業(yè)，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是2000萬(wàn)元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是：甲方同意將廠房連同設(shè)備租給乙方，乙方支付廠房和設(shè)備租金一年2000萬(wàn)元。合同簽訂后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。

按照這個(gè)將廠房連同設(shè)備一起出租的合同，甲方要交納稅款如下：

交納房產(chǎn)稅為：2000×12％=240(萬(wàn)元)

交納營(yíng)業(yè)稅為：2000×5％=100(萬(wàn)元)

兩項(xiàng)合計(jì)為340萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，依據(jù)這個(gè)合同，機(jī)器設(shè)備也交納了12％的房產(chǎn)稅。這確實(shí)有點(diǎn)冤大頭。

出租工廠的第一年，這個(gè)企業(yè)老老實(shí)實(shí)(因?yàn)椴恢喇?dāng)了冤大頭)地交納了340萬(wàn)元的稅款。但在第二年找到我們咨詢之后，他們的出租合同就“相見(jiàn)恨晚”地改變了，把一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同——廠房出租合同與設(shè)備出租合同。內(nèi)容大致是：

甲方以每年1000萬(wàn)元的租金出租廠房，每年1000萬(wàn)元的租金出租設(shè)備。

雖然兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為2000萬(wàn)元，但因設(shè)備出租不涉及12％的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變：

甲方出租廠房交納的房產(chǎn)稅為：

1000×12％=120(萬(wàn)元)

依據(jù)2000萬(wàn)元和5％的稅率交納的100萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了120萬(wàn)元。這樣甲方總體納稅就從340萬(wàn)元減少到220萬(wàn)元，稅負(fù)下降了35.29％(120÷340)。

對(duì)于征收的特殊稅種，我們?cè)诮灰讜r(shí)應(yīng)當(dāng)充分了解稅法規(guī)定，把不涉及該特殊稅種的業(yè)務(wù)分開(kāi)，就能減輕稅負(fù)。

案例2：轉(zhuǎn)——轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)

這個(gè)案例的籌劃效果使企業(yè)直接減輕稅負(fù)60萬(wàn)元，稅負(fù)減輕率35.29％。

某企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善等原因，原來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不景氣，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，企業(yè)決定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，把對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入1000萬(wàn)元依據(jù)5％的稅率交納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元依據(jù)12％的稅率交納房產(chǎn)稅120萬(wàn)元單此兩項(xiàng)稅收就達(dá)170萬(wàn)元，占到總收入的17％；若再加上其他一些稅費(fèi)，則企業(yè)的稅負(fù)更重。

對(duì)于這個(gè)具體的案例，我們?cè)O(shè)計(jì)的節(jié)稅籌劃的操作思路如下：

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)年租金收入進(jìn)行籌劃，把年租金1000萬(wàn)元，變成年租賃費(fèi)500萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)500萬(wàn)元。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)只需交納營(yíng)業(yè)稅，不用按租金收入交納12％的房產(chǎn)稅。

其次，也是最為關(guān)鍵的一步，就是物業(yè)管理的資格認(rèn)定。物業(yè)管理資格認(rèn)定屬于建設(shè)主管部門的行政審判事項(xiàng)，只有獲得它的認(rèn)可，再去稅務(wù)部門得到批準(zhǔn)，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。

通過(guò)節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較，可以看到：

節(jié)稅籌劃前，營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計(jì)為170萬(wàn)元；

節(jié)稅籌劃后，營(yíng)業(yè)稅不變，仍為50萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)只需交納營(yíng)業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。所以房產(chǎn)稅按500萬(wàn)元計(jì)算為：

500×12％=60(萬(wàn)元)

總體稅負(fù)為110萬(wàn)元(50+60)。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)60萬(wàn)元(170-110)，稅負(fù)減輕了35.29％(60÷170)。

案例3：變——改變收入性質(zhì)，減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)

這個(gè)案例的籌劃效果使企業(yè)稅負(fù)減少45.12萬(wàn)元，稅負(fù)減輕率42.97％。

某商業(yè)企業(yè)曾千方百計(jì)的圈地建庫(kù)，盡可能多地儲(chǔ)存商品。但隨著企業(yè)逐步向“零庫(kù)存模式”發(fā)展，它們的庫(kù)房就大量閑置了。閑置的庫(kù)房只好拿來(lái)出租。但問(wèn)題是，租賃的稅負(fù)高達(dá)17.5％，企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重。

這個(gè)企業(yè)用于出租的庫(kù)房有五棟。其房產(chǎn)原值為3200萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元。租金收入應(yīng)納稅額合計(jì)為105萬(wàn)元。

其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：600×5％=30(萬(wàn)元)

應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12％=72(萬(wàn)元)。

應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=30×(7％+3％)=3(萬(wàn)元)

由于房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法——按房產(chǎn)余值或租金收入計(jì)算，不同方法計(jì)算的結(jié)果必然有差異，也必然會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了節(jié)稅籌劃的空間。

經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要降低高額的房產(chǎn)稅，必須把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)，也就是改變收入的性質(zhì)，把租賃收入變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入。房屋租賃要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管則是按房產(chǎn)余值的1.2％交納房產(chǎn)稅。依據(jù)這個(gè)企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值(扣除比例為30％)和租金收入來(lái)看，按房產(chǎn)余值計(jì)算交納的房產(chǎn)稅肯定低于按租金收入計(jì)算交納的房產(chǎn)稅。

我們對(duì)這個(gè)企業(yè)的納稅做了如下籌劃：

年底合同到期，公司派代表跟客戶進(jìn)行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫(kù)房為客戶存放商品，但要將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同。同時(shí)，按照倉(cāng)儲(chǔ)的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。

提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的收入不變，仍為600萬(wàn)元，其應(yīng)納稅額為59.88萬(wàn)元。

其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=600×5％=30(萬(wàn)元)

應(yīng)納房產(chǎn)稅=3200×(1—30％)×1.2％=26.88(萬(wàn)元)

應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=30×(7％+3％)=3(萬(wàn)元)

籌劃后的合計(jì)應(yīng)納稅額為59.88萬(wàn)元，比籌劃前減少45.12萬(wàn)元(105—59.88)，稅負(fù)降低了42.97％(45.12÷105)。

盡管出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)后，要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費(fèi)用，但相對(duì)于節(jié)約的稅金來(lái)說(shuō)，還是小頭，企業(yè)總體算下來(lái)還是劃算的。