我國(guó)住房保障制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問(wèn)題初探

曾 悅 韓 磊 閆? B

摘 要:住房制度改革以來(lái),部分居民的居住條件得到了改善,但是在整個(gè)改革過(guò)程當(dāng)中,針對(duì)中低收入人群的住房保障出現(xiàn)了一定程度的問(wèn)題,加之房地產(chǎn)業(yè)自身存在的問(wèn)題,致使房?jī)r(jià)格過(guò)高,抑制了保障性住房的保障功能,在制約了住房制度的改革的同時(shí),也影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。文章通過(guò)對(duì)中國(guó)住房制度改革的歷史、住房保障制度改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)健發(fā)展的關(guān)系、住房保障制度和房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的相應(yīng)對(duì)策的討論,希望能夠?qū)θ绾未龠M(jìn)我國(guó)住房保障制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)二者健康和諧發(fā)展進(jìn)行一個(gè)初步的探討。

關(guān)鍵詞:住房保障制度;改革;房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào):F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-8937(2009)24-0027-02

居住權(quán)是百姓的基本生存權(quán)利,政府有責(zé)任也有義務(wù)保障實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。保障和改善百姓的居住生活條

件,推動(dòng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展,是中國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)制度所要實(shí)現(xiàn)的基本目標(biāo)。

1 住房保障制度改革的歷史

1988年,國(guó)務(wù)院印發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》,這標(biāo)志著中國(guó)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。1994年7月18日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。1998年,國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確提出:對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策,即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系?，F(xiàn)行的住房保障制度主要有:廉租房制度與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓚€(gè)主要項(xiàng)目。

2住房保障制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)系

①住房問(wèn)題是社會(huì)分配問(wèn)題。社會(huì)的每一個(gè)成員都應(yīng)享有適當(dāng)?shù)淖》恳怨┚幼?這是公民的權(quán)利也是國(guó)家的責(zé)任。我國(guó)住房保障政策主要是針對(duì)低收入的家庭,它彌補(bǔ)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷和不足,對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中弱者和低收入者提供幫助和救濟(jì),這一制度提高了市場(chǎng)配置住房資源的效率。②房地產(chǎn)業(yè)則是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)部門(mén),屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè),最根本的就要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品中住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體部分,住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體部分。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和干預(yù),主要的目標(biāo)是住宅市場(chǎng),確保住宅市場(chǎng)供需平衡,運(yùn)用再分配手段,通過(guò)住房政策和制度,縮小中低收入階層和其他收入階層的居住水平差距,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房公平。③發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與解決住房問(wèn)題應(yīng)當(dāng)是一致的、統(tǒng)一的。而且一旦處理不好,就會(huì)產(chǎn)生矛盾,甚至互相影響。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,就會(huì)導(dǎo)致商品住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,如果缺乏政府進(jìn)行相應(yīng)的政策引導(dǎo)就會(huì)造成房?jī)r(jià)居高不下,無(wú)法適應(yīng)中低收入人群的需要從而影響居民住房問(wèn)題的解決。

因此在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中,既要講經(jīng)濟(jì)效益,又要講解決住房問(wèn)題的社會(huì)效益。解決住房問(wèn)題不能完全走市場(chǎng)化道路,政府必須介入住房問(wèn)題的重心在于解決好低收入者的住房問(wèn)題,保證能夠在形成適應(yīng)不同能力層次的居民的要求的前提下發(fā)展房地產(chǎn)以更好的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度,也是保證居民住房權(quán)利,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的一條有效途徑。

3 住房保障制度現(xiàn)存問(wèn)題

3.1廉租房

①?gòu)娜珖?guó)范圍來(lái)看:許多城市尚未建立廉租住房制度,并且在已有廉租住房制度的城市,廉租房建設(shè)進(jìn)展緩慢;仍有不少地級(jí)以上的城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例,絕大多數(shù)城市還沒(méi)有開(kāi)始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè);廉租住房制度覆蓋面低,部分城市還沒(méi)有建立廉租住房保障對(duì)象檔案,同時(shí)有關(guān)廉租房的申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制仍然不健全。 ②從廉租房制度本身來(lái)看:隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),就業(yè)方向、就業(yè)渠道多樣化的發(fā)展,住房保障應(yīng)該覆蓋的人口在增加,但買(mǎi)不起房、又不享受低保的人群,以及大量的流動(dòng)人口卻不在住房保障范圍內(nèi)從而導(dǎo)致廉租房的保障對(duì)象覆蓋范圍過(guò)于狹窄;而對(duì)于對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)則比較模糊,最低收入的標(biāo)準(zhǔn)很難拿具體的數(shù)字來(lái)衡量;我國(guó)廉租房開(kāi)發(fā)所用的資金大部分來(lái)自于財(cái)政撥款和住房公積金增值收益余額,社會(huì)捐贈(zèng)的資金和其他渠道籌集的資金來(lái)源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定,廉租房穩(wěn)定的資金來(lái)源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的一部分與現(xiàn)實(shí)中面臨所需資金缺口相差很大;而廉租住房的房源也不穩(wěn)定,同時(shí)我國(guó)廉租房承租者主要是低收入家庭,而通過(guò)出租很難收回投資,這是一種不獲利或微利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,所以開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)廉租房不感興趣,同時(shí)政府指導(dǎo)下建設(shè)的廉租房與低收入家庭的需求不一致,也造成了廉租房作為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭這一功能的缺失。

3.2經(jīng)濟(jì)適用房制度

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房供給不足,價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于低收入家庭承受能力的局面,弱化了政策的社會(huì)保障性質(zhì)。同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房管理存在制度缺陷,經(jīng)濟(jì)適用房的政策被濫用,開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售控制不力。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售分配委托給營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)運(yùn)作,導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)問(wèn)題。而且該制度的實(shí)施透明度低,許多本來(lái)符合條件的群體無(wú)法獲取足夠充分的信息。同時(shí)由于價(jià)格的限制,經(jīng)濟(jì)適用房一般會(huì)在城市邊緣進(jìn)行建設(shè),交通和其他硬件設(shè)施通常不會(huì)太健全,而且,經(jīng)濟(jì)適用訪房的住房經(jīng)濟(jì)條件也不好,當(dāng)這些用戶(hù)集中在一起時(shí),就有可能會(huì)導(dǎo)致社區(qū)的邊緣化和貧困化問(wèn)題的加重。

3.3住房公積金

住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微,沒(méi)有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。此外,住房公積金貸款以個(gè)人賬戶(hù)繳存余額的一定倍數(shù)來(lái)確定其貸款額度,這就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多,而低收入者所得到的貸款資助低,有的甚至無(wú)法逾越其首付門(mén)檻,從而使得公積金政策無(wú)法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。

3.4住房保障制度改革進(jìn)程當(dāng)中的問(wèn)題

政府在積極推動(dòng)住房商品化,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了巨大的作用,但是卻忽視了促進(jìn)住房的有效供應(yīng),過(guò)度地賦予了住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能,同時(shí)也沒(méi)有注意打擊投機(jī)性購(gòu)房和抑制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,導(dǎo)致整個(gè)住房供應(yīng)體系出現(xiàn)混亂。沒(méi)有將對(duì)市場(chǎng)化的金融行為的調(diào)控與對(duì)準(zhǔn)保障性質(zhì)的金融行為區(qū)別對(duì)待,導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)了部分本應(yīng)由政府承擔(dān)的金融責(zé)任,在目前我國(guó)信用體系不健全的大環(huán)境下,加重了商業(yè)銀行的負(fù)擔(dān)。對(duì)于相關(guān)稅收制度的改革、執(zhí)行較為積極,但沒(méi)能很好地起到預(yù)期的稅收杠桿調(diào)節(jié)作用。

在目前經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá),社會(huì)收入分配差距較大的發(fā)展階段,把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上,把住房市場(chǎng)化簡(jiǎn)單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化。并在此過(guò)程中,住房產(chǎn)權(quán)的保有形式基本均強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化,這進(jìn)一步阻礙了中低收入人群的住房擁有率。

4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題

①中國(guó)所獨(dú)有的商品房預(yù)售制度,雖然曾經(jīng)對(duì)緩解房地產(chǎn)的供需矛盾發(fā)揮過(guò)積極的歷史作用,但是稅種繁多重復(fù),內(nèi)外稅制不統(tǒng)一,收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多,地區(qū)差異大,導(dǎo)致成本造價(jià)居高不下。②由于成本推動(dòng),人民住房需求的大力拉動(dòng),以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂,造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。③片面強(qiáng)調(diào)住宅的自有率,沒(méi)有正確引導(dǎo)居民按需求購(gòu)買(mǎi),且追求大面積的商品住房,不切合大多數(shù)居民現(xiàn)有的需要。

5對(duì) 策

①完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件。健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是供求機(jī)制充分發(fā)揮作用的必備條件。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,市場(chǎng)體系很不完善,每一種特定市場(chǎng)都亟待開(kāi)拓、健全,特別是要培育房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng),建立一個(gè)新舊房相互補(bǔ)充的房地產(chǎn)產(chǎn)品流通市場(chǎng),便于居民按需要及實(shí)際情況擁有住房、有利于潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)換。另一方面,合理引導(dǎo)需求,提高住宅投資投機(jī)成本、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融政策實(shí)施效果、繼續(xù)控制外資投資規(guī)模,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

②建立并完善我國(guó)的住房保障體系并將重點(diǎn)放在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度上面,根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定,這兩者是保證低收入居民住房權(quán)利的主要制度,只有切實(shí)落實(shí)各級(jí)政府在住房保障制度方面的責(zé)任,明確制度的覆蓋范圍,加強(qiáng)資金籌集和投資渠道的管理。

建立健全廉租房管理的組織機(jī)構(gòu),確定購(gòu)房人的資格和保障對(duì)象的準(zhǔn)確性,做好經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃,把好經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷(xiāo)售關(guān),在收集整理低收入群體收入、支出、住房狀況等基礎(chǔ)信息的基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際,采取多種補(bǔ)貼方式,切實(shí)保障低收入者的基本住房需求。注重實(shí)行住房保障的信息跟蹤和動(dòng)態(tài)調(diào)整。

③將住房保障制度以法律、法規(guī)的形式進(jìn)行規(guī)定,以保證其在制定政策、標(biāo)準(zhǔn)以及實(shí)施、操作過(guò)程中有法可依,提高工作的可執(zhí)行性。

6結(jié) 語(yǔ)

在過(guò)去的10年里,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到10%,對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng),而其中住房保障制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)相互協(xié)調(diào)發(fā)展,是將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向健康發(fā)展軌道,同時(shí)也是促進(jìn)民生建設(shè),讓更多的普通居民享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的一個(gè)有效途徑。也只有二者共同和諧發(fā)展,才能相互促進(jìn),并造福于民。