樓市也有“大小非”？

楊少鋒

在目前形勢下，大規(guī)模的保障性住宅投入使用造成2009年樓市供應(yīng)的劇增，是否將成為壓死房價(jià)的最后一根稻草？

2008年對相當(dāng)一部分普通投資者而言絕對是災(zāi)難性的一年，股市和樓市的雙雙暴跌，致使他們家庭資產(chǎn)大幅度縮水，許多人十多年的奮斗成果一夜蒸發(fā)。對于普通股民而言，對股市失去信心的最關(guān)鍵原因，是2009年將要解禁的“大小非”。無獨(dú)有偶，在中央公布的4萬億救市措施中，針對房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)力度最大的政策，就是2009年中央將撥款9000億建設(shè)保障性住宅。9000億保障性住宅加上目前國內(nèi)1.36億平方米的空置面積，是否將成為2009年樓市的“大小非”？是否正如某些媒體所說：“對數(shù)以萬計(jì)享受了多年高速成長的房企來說，2008年充其量是一個(gè)蕭索的晚秋。在通縮的大背景下，隨著政府保障性住房的啟動(dòng)，2009年才是它們真正的冬天”？

這種悲觀的論調(diào)，也成為房地產(chǎn)行業(yè)眾多大腕們攻擊保障性住宅建設(shè)的最重要理由。

2007年年末全國房貸余額為4.8萬億元，比年初增加11261億元，增長30.6%。而根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2008年11月末，全國房地產(chǎn)貸款余額5.24萬億，2008年全國房地產(chǎn)貸款余額全年預(yù)計(jì)增長5000億元，相比2007年，增幅縮減了50%之多?？梢?008年樓市之低迷。

2008年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的危機(jī)，關(guān)鍵在于前期房價(jià)漲幅過快超出許多人的購買能力，市場對房價(jià)形成了下跌的預(yù)期，以及因?yàn)榻鹑谖C(jī)導(dǎo)致大量中產(chǎn)階層破產(chǎn)造成的購買力大幅下跌，這三方面共同造成了樓市的低迷。樓市需求的低迷恰逢開發(fā)商資金緊張，房價(jià)下跌也就成為一種必然。

在這種形勢下，大規(guī)模的保障性住宅投入使用造成2009年樓市供應(yīng)的劇增，是否將成為壓死房價(jià)的最后一根稻草？

如果需求在2009年還不會(huì)回暖，供應(yīng)量的劇增對樓市肯定將造成更大的壓力，然而，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，在當(dāng)今中國，樓市的剛性需求依然巨大，從長期看，未來相當(dāng)長一段時(shí)間之內(nèi)，供應(yīng)都是無法滿足需求的。其中規(guī)模最大的剛性需求，大部分已經(jīng)被高房價(jià)拒之門外，而保障性住宅的建設(shè)，成為了滿足這部分需求的重要手段，換句話說，如果沒有保障性住宅，這部分需求很可能是永遠(yuǎn)買不起商品房的，所以，保障性住宅某種意義上，和普通商品房可能還存在一定意義上的競爭，對高檔商品房影響則不會(huì)太大。在核心城市，如北京、上海、廣州，保障性住宅一般距離市中心較遠(yuǎn)，交通多不方便，因此即便加大供應(yīng)量，也不會(huì)對樓市造成太大沖擊。但在二三線城市，由于城市規(guī)模較小，且區(qū)域差異不大，保障性住宅對市場可能會(huì)形成較大的壓力，從這個(gè)意義上，把保障性住宅視為樓市“大小非”是有一定道理的。

筆者認(rèn)為，近來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，是造成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)經(jīng)營危機(jī)的重大原因，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢沒有改善的情況下，如果樓市繼續(xù)低迷，必然會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)整體下行風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，最終受損的還是老百姓。因此，國家最近密集出臺(tái)各項(xiàng)政策措施，并不是要挽救“高房價(jià)”或者拯救哪個(gè)房地產(chǎn)商，而是在爭取化危機(jī)為契機(jī)，著眼于通過提振、引導(dǎo)、調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)促投資、保增長、穩(wěn)大局的目標(biāo)。

面對14億人口的居住需求，中國在未來幾十年之內(nèi)百姓的居住問題都將是難以解決的重要矛盾，這種特殊的國情也決定了在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)候房價(jià)上漲的必然。解決這個(gè)矛盾并不能通過打壓投資熱情來實(shí)現(xiàn)，之前政府有關(guān)部門所采取的大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻就是錯(cuò)誤的藥方。既然房地產(chǎn)的根源矛盾在于供不應(yīng)求，那么只要供應(yīng)沒有大幅增加，矛盾永遠(yuǎn)存在，市場化的樓市結(jié)局就是房價(jià)暴漲，所以，關(guān)鍵還是增加供應(yīng)，同時(shí)采取措施抑制不合理的囤房捂盤等炒作手段。

筆者認(rèn)為，在當(dāng)前特殊的經(jīng)濟(jì)形勢下，乘著需求下滑房價(jià)下跌之際，采取措施降低房地產(chǎn)開發(fā)門檻、減少交易成本，不但能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是緩解住房矛盾的一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)候，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持，改善房企經(jīng)營環(huán)境，減少百姓購房成本，引導(dǎo)房企通過價(jià)格的合理調(diào)整同需求對接，同時(shí)加大政府主導(dǎo)的保障性住宅的建設(shè)力度，既能夠有力地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，也能夠增加未來市場的供應(yīng)量，將房價(jià)維持在一個(gè)較為合理的水平。（作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）