未來國內(nèi)的物流地產(chǎn)熱點在哪？

在仲量聯(lián)行的調(diào)研中篩選出20個主要的物流樞紐城市，在未來5年會吸引更多的物流運營商、物流地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者，并將20個城市分成兩類:物流一線樞紐城市和二線樞紐城市?！段锪鳌?009年第1期已報道物流一線樞紐城市的上海、廣州和北京物流的情況。

深圳:航運物流是重點

深圳鄰近香港，得益于珠江三角洲的制造業(yè)基礎和自身地理位置，深圳的經(jīng)濟發(fā)展很大程度上取決于航運物流。

十一五期間，深圳將投入290億人民幣用于海港與空港的建設，其中230億將用于深圳港口。深圳鹽田港是全國第二大集裝箱港口，其第三期擴建項目目前也已經(jīng)獲得了中央政府的同意，并計劃于2010年完成。此項目的完成將增加7個泊位，并使港口集裝箱操作能力提高370萬標準箱。不僅如此，深圳西部的大鏟灣港口正在建設當中，隨著鹽田港和大鏟灣港的建設推進，兩港貨物吞吐量合計三年內(nèi)將超越香港，使深圳成為中國南部最大港口城市。

此外，深圳將投入270億人民幣用于道路交通以提高貨運效率，特別是針對與香港之間的貿(mào)易來往。剛剛建造完成的深圳——香港西部通道總長5.5公里，連接深圳蛇口與香港新界西北的鰲砌石。這條通道的建成再次肯定了將深圳的物流發(fā)展與香港融為一體的戰(zhàn)略。

深圳寶安國際機場是中國第四大空港，2004年完成重建并新建候機大廳。2011年另一條跑道和新航站樓將投入使用。

深圳以其鄰近香港的地理位置獲得了極大的經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢。目前，國內(nèi)物流公司及開發(fā)商主宰鹽田港，但普洛斯仍然與深圳鹽田港口集團建立了合資公司并且建造了7萬平方米的倉儲物業(yè)，從而使普洛斯成為在成熟海港區(qū)域投資的第一家外資工業(yè)投資商。

由于鹽田港的貨物操作量遠遠不能滿足其不斷上升的吞吐量，深圳市政府開始在深圳西部建設另一港口——大鏟灣。大鏟灣港口與其物流設施位于名為淺海灣的回收土地上，且招商局物流正在分期建設淺海灣物流園。

前面所提到的兩大樞紐主要用來支持海運物流，而內(nèi)陸物流和空運物流設施則集中在龍崗、龍華和空港地區(qū)。龍崗及龍華區(qū)是深圳兩大物流園。華南國際物流中心是龍華物流園的主要發(fā)展商之一。普洛斯龍崗物流園是普洛斯在2006年從一家國內(nèi)發(fā)展商購得的項目?？崭畚锪鲌@則由深圳寶安國際機場的投資商們進行開發(fā)建設，規(guī)劃面積達到116萬平方米，2006年建成保稅倉儲物約2萬平方米。

深圳物流倉儲設施入住率非常高，鹽田港及空港物流區(qū)域均為滿租。鹽田港的主要租客包括馬士基物流、UPS和APL。空港物流區(qū)域的保稅倉儲設施則有幾家當?shù)匚锪鞴菊紦?jù)。崛起中的物流樞紐，如龍崗、龍華和淺海灣則面臨著日趨強勁的需求，樞紐的入住率節(jié)節(jié)攀升。

2007年年末深圳平均租金達到每平米每天1.16元，僅次于上海。平均租金在過去的幾年中的上漲率保持在7%到17%之間。

由于2008年大約有12萬平米物業(yè)推入市場，估計全年深圳保稅物流設施的空置率將有所提高，平均空置率將上升至10%左右。而在此之后，出口產(chǎn)生的需求量將回升，因此空置率會降回5%左右。對于非保稅物業(yè)來說，2008年和2009年空置率可能會隨著供給的增加而上升。然而，平均空置率將保持在15%以下，并且將不會促使租金下調(diào)。因此，綜合來看，保稅及非保稅物業(yè)的租金均可能上漲，年上漲率在未來三年內(nèi)可能達到8%-9%之間。

天津:兩大保稅港區(qū)的帶動效應

位于環(huán)渤海的中心的天津，優(yōu)勢在于工業(yè)占其GDP的52.8%，物流發(fā)展也主要依賴于工業(yè)品出口。長期以來，天津的不利因素是過于靠近北京，然而現(xiàn)在天津已通過利用這點來大力發(fā)展交通基礎設施使自己成為重要的物流樞紐。

天津的十一五規(guī)劃確定了450億人民幣的投資在天津港，主要部分將是東疆保稅港區(qū)。這些投資將對天津物流的發(fā)展提供堅實的保障。因此，港口投資將吸引很多物流基礎設施開發(fā)商的興趣。環(huán)城路網(wǎng)的改善，特別是從港口到城市的其它地區(qū)以及北京路網(wǎng)的改善，將大大提高天津港的疏港能力。

第二條京津塘高速公路和京津高速鐵路將進一步整合這兩個北方最大的城市的經(jīng)濟，從而幫助在天津創(chuàng)建更大規(guī)模的物流倉儲市場。

天津港是連接東北和華北的進出口樞紐。集裝箱吞吐量現(xiàn)排名全國第五。天津港進一步擴展項目包括25萬噸級碼頭以及東疆保稅港區(qū)的新增泊位。在未來五年內(nèi)，天津港將很有可能取代青島港成為北方第一大港，同時東疆保稅港區(qū)將是投資的熱點地區(qū)。

天津濱海機場預計將投入27億元人民幣在空港附近設立裝配A320組裝廠。天津空港預期未來幾年內(nèi)將有一個穩(wěn)定的增長。

現(xiàn)有倉庫區(qū)主要集中在天津泰達和天津港保稅區(qū)?？拷旖蚋?，泰達在中國是最大的國家級開發(fā)區(qū)，包括多種功能區(qū)域，生產(chǎn)型企業(yè)是倉庫租賃最主要的承租人。普洛斯與泰達管委會合資在當?shù)毓餐_發(fā)物流基礎設施。

天津港保稅區(qū)是1991年中央政府批準的保稅區(qū)。在過去的2年時間內(nèi)，外商投資者更加活躍，過去不多見的大型現(xiàn)代化倉庫設施越來越多的出現(xiàn)在這一區(qū)域。

除了傳統(tǒng)的物流區(qū)域如泰達和塘沽區(qū)，北辰由于幾條高速公路的交匯也成為了投資者的關注的地區(qū)。之前，物流分撥中心在天津港以外并不常見，主要是因為大多數(shù)零售企業(yè)視北京為更重要的零售市場。顯然，蓋世理看到了天津的潛力。他們?yōu)槲譅柆敶蛟斓姆謸苤行奶嵘颂旖蜃鳛榱闶鄯謸苤行牡奈恢谩?/p>

在未來的2年時間內(nèi)，幾個大型的物流園將陸續(xù)完成，包括了寶灣、普洛斯、豐樹和蓋世理。這些項目將在年內(nèi)供應超過25萬平方米的高標準倉庫。未來的投資將集中在港區(qū)或靠近港區(qū)的地區(qū)。

作為兩個天津著名的物流中心，天津保稅區(qū)和天津泰達存在強大的需求。天津保稅區(qū)內(nèi)的物流倉儲設施的空置率在所有天津各類市場中最低，因為保稅區(qū)內(nèi)集中了大量高質(zhì)量的倉儲物業(yè)，顯示了市內(nèi)對保稅物業(yè)的強大需求。

和其他空置率較高的中國主要的物流市場相比，天津的租金近幾年呈現(xiàn)了健康的增長。在過去的6年間，平均年增長率達到了7.5%。在資產(chǎn)價值方面，增長率達13.4%，顯著超過了租金增長。年投資回報率則由2002年的12.05%降低到了2007年的9.18%。

如果500000平方米的年供應量在2008年內(nèi)完成，天津保稅和非保稅物流倉儲物業(yè)的空置率預計將會上升。預計市場整體空置率將同前幾年一樣保持在20%以上，特別是當2008年達到供應巔峰時，空置率將達到30%以上。這樣，租金增長將在今后三年放緩，保持在4%-5%。到2010年，平均租金將達到1.08元／天／平方米，年投資回報率將下降至8.30%。

寧波:上海之外的第二選擇

寧波港深水泊位數(shù)量位居中國第一。過去三年來，作為重要的工業(yè)生產(chǎn)基地，寧波的工業(yè)產(chǎn)值獲得了大幅提高。因此，寧波絕大部分對物流倉儲設施的需求來自于制造業(yè)的出口。與此同時，零售產(chǎn)品也成為了寧波出口的主要來源。

2006年至2010年問，寧波市政府投資80億人民幣，用于進一步建設北侖港。寧波港目前正擴展至梅山島，并且以其得天獨厚的水深優(yōu)勢，將成為長江三角洲內(nèi)支持上海發(fā)展的重要港口。

寧波也將進一步加大公路運輸投資。2001年，寧波政府宣布將投資118億人民幣用于建造杭州灣大橋。杭州灣大橋?qū)⑸虾：蛯幉ㄖg的行車時間縮短了兩小時，成為進一步活躍寧波物流市場的催化劑。

寧波市大部分高質(zhì)量的物流倉儲設施集中在港區(qū)，比如寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和寧波保稅區(qū)，其中大部分于2005年后建造完成。據(jù)統(tǒng)計，至2007年末，全市物流倉儲設施存量達到185000平方米。

寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是中國最早成立且規(guī)模最大的國家級開發(fā)區(qū)之一，東鄰寧波港。安博置業(yè)在2007年購買了總計66 600平方米的土地。預計2008年內(nèi)，該公司將推出總計30000平方米倉儲物業(yè)。嘉民集團宣布其在寧波的項目將覆蓋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)用地200000平方米，主要提供給包括DHL、LINFOX、NIPPON EXPRESS和NYK在內(nèi)的物流服務商。

寧波保稅區(qū)是浙江省唯一的保稅區(qū)。該區(qū)內(nèi)共有倉儲物流設施104 400平方米，約占全市的三分之二。絕大部分設施自2005年起由本地物流公司開發(fā)用于自用，其中包括高新物流、中外運等。

對高質(zhì)量物流倉儲設施的需求主要來自于大型零售商，比如沃爾瑪和家樂福，此外還來源于向制造業(yè)提供服務的物流公司，例如中外運、華貿(mào)、日本郵船。由于過去幾年來高質(zhì)量物流設施供給持續(xù)不足，2002年至2004年空置率保持在極低的水平，雖然2005年供給突增導致空置率下降，但上海經(jīng)濟發(fā)展所連帶產(chǎn)生的充足需求從2006年開始降低空置率，2008年更是低于5%。

寧波市所有保稅及非保稅物業(yè)的平均租金曾為0.65元／天／平方米，遠低于主要物流熱點城市，但從2002年至2007年的五年內(nèi)，復合年均增長率猛升至22.5%。

因此，寧波這樣的新興市場所能產(chǎn)生的投資收益率要高于主要物流熱點城市。據(jù)統(tǒng)計，2007年底，年均投資回報率高達9.75%。

寧波港將保持其服務上海及浙江其他城市的定位。這意味著它將持續(xù)受益于上海的經(jīng)濟發(fā)展。規(guī)劃中的道路基礎設施的水平將進一步提高，隨著上海與寧波聯(lián)系愈加緊密，寧波作為上海之外的第二選擇的地位將持續(xù)穩(wěn)固。未來幾年內(nèi)，物流倉儲設施的供給將主要集中在寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和位于開發(fā)區(qū)北部的物流園。

投資展望

未來物流投資熱點。在未來1到2年，投資者理性的選擇是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的一線物流樞紐城市開發(fā)物流基礎設施。也就是說，環(huán)渤海的北京、長三角的上海以及珠三角的廣州和深圳。在包括倉庫在內(nèi)的物流基礎設施的需求在這4個城市已經(jīng)形成，在未來幾年內(nèi)不會有較大改變。另一方面，在這些城市未來五年內(nèi)的低空置率預測會給投資者帶來穩(wěn)定的租金收入和租金增長。

投資者中期擴張的計劃將是在一線物流樞紐布點之后，天津?qū)⑹窍乱粋€考慮的城市。天津是十一五國家重點發(fā)展的區(qū)域。

到2010年，也就是我國的十一五的最后一年，東疆保稅港將非常成熟。我們相信在5年內(nèi)進入這個城市是符合邏輯的。同時我們也相信隨著基礎設施的提升，在一些港口城市的機會也會增加，例如寧波、大連和青島都將被納入投資者中期投資的目標城市。

投資者在中國長期投資計劃中，西部地區(qū)(例如成都)是具有吸引力的目標區(qū)域。然而成都目前的物流發(fā)展與東部沿海熱點城市不具備可比性?！拔鞑看箝_發(fā)”在未來5-10年會進一步改善西部地區(qū)的連接問題。與現(xiàn)在蓬勃發(fā)展的零售業(yè)及高科技生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，西部地區(qū)物流基礎設施將在很長一段時間內(nèi)高速發(fā)展。

物流基礎設施投資者偏好。在低風險戰(zhàn)略的指導下，投資者更可能注重高品質(zhì)的物流基礎設施的開發(fā)與投資。最理想的承租人將是大型的零售商和第三方物流供應商。從物業(yè)形態(tài)來說，主要特點是單層、鋼結(jié)構，有足夠的裝卸平臺，凈高在8米以上。同時，由于高速公路與鐵路網(wǎng)絡的完善，小規(guī)模的物流樞紐將集中在多式聯(lián)運連接點發(fā)展起來?；谶@方面的考慮，投資者傾向于主要的交通樞紐連通良好的地區(qū)和物業(yè)。