投資性房地產(chǎn)公允價值計量方法探討

郝　宇

摘 要：新企業(yè)會計準則的頒布與實施，標志著我國會計準則體系與國際財務(wù)報告準則體系趨同。新準則下新設(shè)立的投資性房地產(chǎn)科目引入了公允價值計量的概念，本文通過對各種主要公允價值計量方法的分析，探討其具體實施對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量方法

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。隨著市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，這些用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“新準則”）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露。新準則對于公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值，具有重要意義。

一、投資性房地產(chǎn)中公允價值的引入

財政部在以往制訂的準則中對于資產(chǎn)類賬戶很少使用公允價值的概念，在這種情況下，本次新準則中引入公允價值模式可以說是一個重大的突破。公允價值是立足市場、面向未來的計量屬性。我國在基本準則中列示這一計量屬性已走在IASBFramework和FASBconcepts的前面，在38個具體準則中，涉及公允價值的約16項，占42%，此外基本準則中也在計量屬性中列示公允價值。國際會計準則委員會（IASC）在IAS32和IAS39中將公允價值定義為“在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~”。美國財務(wù)會計準則委員會（FASB）在SFASNO.157中將公允價值定義為“雙方在當前的交易（而不是被迫清算或銷售）中，自愿購買（或承擔）或出售（或清償）一項資產(chǎn)（或負債）的金額”。我國在新頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為“資產(chǎn)和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計算”。

公允價值的引入首先是全球經(jīng)濟一體化的要求。我國加入WTO以后，與全球經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密，這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。過去，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)通常計入固定資產(chǎn)，并按其估計使用年限折舊。但從這些年房地產(chǎn)市場的情況來看，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往遠遠超出其賬面凈值，按照舊準則下的歷史成本計量無法反映其真實的價值。公允價值的計量模式更能準確地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，更符合投資性房地產(chǎn)的特性。

根據(jù)《上海證券報》會計研究員朱德峰的統(tǒng)計，至2007年4月27日已披露2006年年報的1303家上市公司中，有9家選擇公允價值計量模式，9家中只有津濱發(fā)展的主營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開發(fā)。許多擁有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司如陸家嘴、張江高科、招商地產(chǎn)等均未采用公允價值模式計量。由于發(fā)行外資股的上市公司需要按當?shù)氐臅嫓蕜t編制財務(wù)報告，而公允價值計量模式又是國際會計準則的基準計量模式，即便采用成本模式計量也必須同時披露投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此這些在國內(nèi)和紐約、香港等地同時上市的上市公司無疑是最方便采用公允價值計量模式的。但事實上卻是，大部分有關(guān)公司選擇成本計量模式。

大部分上市公司沒有采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)的原因較為復雜，一個可能的原因是采用公允價值計量可能增加財務(wù)報表項目的波動性。在公允價值計量模式下，經(jīng)濟環(huán)境和風險狀況的變化以及企業(yè)自身經(jīng)營狀況的變化都有可能引起企業(yè)利潤的波動。二是采用公允價值模式計量對企業(yè)經(jīng)營指標有重大影響。例如，在成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量時，由于兩者計量的價值存在差額，新準則規(guī)定，首次執(zhí)行3號準則時，將該差額計入資本公積，這樣就會影響以前的利潤分配及盈余公積，對利潤分配表造成重大影響，增大了企業(yè)當期總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了凈資產(chǎn)收益率，影響上市公司再融資。三是采用公允價值模式計量對企業(yè)經(jīng)營利潤有重大影響，進而影響企業(yè)的納稅情況。鑒于相應(yīng)的稅收政策尚未出臺，企業(yè)擔心增加稅負，故在觀望等待明確的稅收政策出臺后再做決定。

除以上原因外，還有一個重要的原因是公允價值計量的實際操作難度大。新準則沒有明確公允價值的計量方法，在采用公允價值模式計量的上市公司中，有的聘用專業(yè)評估機構(gòu)進行評估計量，有的采用以房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調(diào)查報告為依據(jù)，有的由企業(yè)自己估價計量。而不論采用哪種方式進行計量，都需要企業(yè)決策層了解各種計量方法的適用范圍及采用后可能對企業(yè)各方面帶來的影響，以方便做出決策。

二、公允價值計量方法探討

新準則規(guī)定采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當滿足兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。目前，關(guān)于房地產(chǎn)估價的方法主要有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等，各種方法各有其不同的特點和適用范圍，恰當?shù)剡\用計量才能符合新準則的要求，客觀反映房地產(chǎn)的公允價值。

1.市場法

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。市場比較法評估的基本公式是:

比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)評估目的的基本方法，是一種直觀、適用性廣，容易把握的評估方法。市場比較法由于評估結(jié)果的高比較性而具有較強的說服力，容易被估價人員、委托者及社會人士所認可，因此，市場比較法被公認是最合適、有效的一種評估方法。毫無疑問，在條件許可的情況下，市場法為最符合新準則的計量方法，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第5.1.4條也特別強調(diào):在有條件選用市場比較法時，應(yīng)當首選市場比較法。

隨著國家住房制度的改革，住房逐步實現(xiàn)貨幣化、商品化、市場化，房地產(chǎn)市場正逐步興旺起來，為市場比較法的實施提供了比較有利的條件。但由于房地產(chǎn)本身的獨特個性，不管市場多么活躍、有多少交易案例，要找到與待估房地產(chǎn)完全一致的交易案例是不可能的，必須進行差異修正，而修正系數(shù)的確定總是帶有一定的主觀性，從而使市場比較法在房地產(chǎn)評估中受到一定程度的限制，也使人們對其評估結(jié)果的客觀性產(chǎn)生一定的懷疑。

2.成本法

成本法也稱重置成本法，是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導向求取估價對象的價值，一般它總是針對現(xiàn)存房地產(chǎn)而言的。評估的基本公式為：

（1）最基本公式：房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊

（2）適用于新開發(fā)土地的基本公式：

新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

（3）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：

新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

（4）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

①在舊房地情況下

舊房地價格=房地的重新購建價格－建筑物的折舊

②在舊建筑物的情況下

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。事實上，評估總是在模擬的市場環(huán)境下進行的，因此，成本法評估也應(yīng)考慮交易雙方的情況，即綜合考慮交換雙方的利益。不管生產(chǎn)費用有多大，衡量商品價格的總是商品的效用，有相同效用房地產(chǎn)的價格才會趨于一致。從這個角度來講，只要投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，成本法也符合新準則關(guān)于公允價值計量的規(guī)定。但與市場法相比，顯然其對投資性房地產(chǎn)真實價值的科學合理估計要打折扣，故應(yīng)優(yōu)先選擇市場法。成本法作為房地產(chǎn)評估的基本方法，在現(xiàn)實生活中應(yīng)用廣泛，其具體操作相對簡單，備受眾多評估人士的青睞。成本法適用于市場規(guī)模小或沒有收益的房地產(chǎn)的評估，比如公共建筑、公益性房地產(chǎn)等的評估。

3.收益法

收益法又稱收益資本化法、收益還原法、收益現(xiàn)值法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。收益法根據(jù)資本化的方式不同，分為直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）：

（1）直接資本化法基本公式：

房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

（2）報酬資本化法的公式：

V——房地產(chǎn)在估價試點的收益價格，通常又稱為現(xiàn)值。

n——房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常為收益年限。

A₁，A₂，…，A_n——分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，……，第n期末的凈運營收益，通常簡稱凈收益。

Y₁，Y₂，…，Y_n——分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，……，第n期的報酬率（折現(xiàn)率）。

收益法的理論依據(jù)是預期原理，即價格是由人們對其收益能力大小的期望決定的。具體地說，房地產(chǎn)當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期。事實上，鑒于新準則中投資性房地產(chǎn)的定義是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，因此投資性房地產(chǎn)的真實價值關(guān)鍵取決于其未來能夠帶來的收益。從理論上來說，收益法應(yīng)該是最能真實反映投資性房地產(chǎn)公允價值的計量方法，而且也符合新準則關(guān)于采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當同時滿足的兩個條件。但在實際工作中，一是年收益畢竟也是一個估計數(shù)，與未來的真實收益還是會有出入，二是收益乘數(shù)與報酬率的確定也帶有一定的主觀性。這樣算出來的公允價值與真實情況會有一些誤差。

收益法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一，它反映了評估這一經(jīng)濟活動的本質(zhì)與初衷，特別適用于對收益性房地產(chǎn)的評估，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)公允價值的計量不適合采用該方法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第5.1.5規(guī)定:收益性房地產(chǎn)的評估，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。

4.假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值為導向求取估價對象的價值。

假設(shè)開發(fā)法的基本公式是：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

運用假設(shè)開發(fā)法評估時，要注意如下兩個前提:

（1）最佳開發(fā)方式。不同的開發(fā)方式，對未來的房地產(chǎn)的價格會產(chǎn)生很大的影響，同時其開發(fā)所耗用的費用也是不一樣的。假設(shè)開發(fā)評估法總是以對土地的最佳開發(fā)方式為計算的依據(jù)，比如土地用途、建筑物容積率、配套綠化率等，都可能會影響土地功能的發(fā)揮。因此，評估時須了解相關(guān)城市市政規(guī)劃政策及城市發(fā)展動態(tài)，比較不同的開發(fā)方式，從中選擇最有利的開發(fā)模式，從最有利的開發(fā)方式中來考慮土地的價值。

（2）價格預測。假設(shè)開發(fā)法的可靠性除了其開發(fā)費用的準確計算外，還依賴其在未來市場中可能實現(xiàn)價格的準確預測。正如前面所述，確定未來價格的依據(jù)的契約租金雖然來源相對可靠，但契約期與未來有一個時間差，降低了利用租金計算價格的可靠性。解決的辦法是對其契約租金進行適當調(diào)整，利用消費價格指數(shù)對租金進行修正，并按年進行調(diào)整。

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法一樣都是預期原理。其更深層次的理論依據(jù)類似于地租原理，不同的是地租是每年的租金剩余，而假設(shè)開發(fā)法則通常是測算一次性的價格剩余。采用假設(shè)開發(fā)法的效果取決于有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①有一個明朗、開發(fā)及長遠的房地產(chǎn)政策；②有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。整體來說，假設(shè)開發(fā)法的可靠性較差，特別是目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚不規(guī)范，達不到上述要求，對價格預測具有相當大的難度，所以也不適合我國當前會計準則的要求。然而，假設(shè)開發(fā)法卻為許多的開發(fā)商采用，特別是在發(fā)達國家和地區(qū)，假設(shè)開發(fā)法得到普遍的運用。

以上幾種方法為常用的房地產(chǎn)估值方法，企業(yè)在采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式時應(yīng)在符合新準則的前提下，根據(jù)實際情況選用恰當?shù)姆椒陀^地計量房地產(chǎn)的公允價值。

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